Zmiana ustawy Prawo Budowlane z roku 2015 wprowadziła możliwość budowy domów jednorodzinnych na zgłoszenie. Nadal jednak występują sytuacje, kiedy uzyskanie pozwolenia na budowę jest obowiązkowe. Warto też wiedzieć, że nawet wtedy, gdy możemy „wybudować się na zgłoszenie”, uzyskanie pozwolenia może być bardziej korzystne.
Przepisy budowlane – ich brzmienie i interpretacja
Zmiana Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (t.j. Dz. U. z 2021.poz. 2351 ze zm.), którą zajmujemy się w niniejszym wpisie, dotyczy Art. 29, który określa katalog inwestycji budowlanych, dla których nie jest konieczne uzyskanie pozwolenia na budowę. Zamiast tego wymagane jest dokonanie zgłoszenia zamiaru przystąpienia do robót budowlanych. W szczególności zajmiemy się tutaj obiektami określonymi w ust. 1 pkt 1), czyli wolno stojącymi budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.
Jak wynika z powyższego przepisu, o tym, czy wystarczy zgłoszenie, czy trzeba wystąpić o pozwolenie na budowę, decyduje obszar oddziaływania projektowanego budynku. Zgodnie z definicją zawartą w ustawie, jest to „teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu”. Wyznaczenie tego obszaru jest zadaniem architekta projektującego budynek i zagospodarowanie terenu inwestycji.
Jak dom jednorodzinny oddziałuje na obszar wokół niego?
Co zatem oznacza oddziaływanie obiektu budowlanego? Chodzi tu przede wszystkim o zachowanie odpowiedniej odległości powstającego budynku od granic terenu objętego inwestycją, które określone są w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz.1065 ze zm.). Zgodnie z § 12 ww. rozporządzenia, budynki winne być usytuowane w odległości min. 4 m w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy, lub 3 m, jeśli w tej ścianie nie ma okien ani drzwi.
Warto wiedzieć!
Przepis ten wynika z konieczności zapewnienia bezpieczeństwa przeciwpożarowego, dlatego dopuszczalne jest na przykład zastosowanie doświetlenia za pomocą luksferów, które mają wyższą odporność ogniową, niż zwykła szyba.
Zmniejszenie odległości budynku do 1,5 m od granicy działki, lub budowa budynku w granicy, zawsze powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu.
Inną dobrze znaną kwestią jest zapewnienie oświetlenia pomieszczeń w budynku na działce sąsiedniej, czyli inaczej przesłanianie budynku. Określenie, czy powstający budynek przekroczy wysokość przesłaniania wymaga dokonania odpowiednich obliczeń opisanych w warunkach technicznych oraz w polskich normach, czym także zajmują się projektanci.
Istnieje jeszcze około 40 parametrów, które mówią o tym w jaki sposób obiekt budowlany może oddziaływać na otoczenie. Na szczęście wiele z nich (jak choćby natężenie pola elektromagnetycznego, czy hałas spowodowany przez urządzenia mechaniczne) nie dotyczy budynków mieszkalnych jednorodzinnych, szczegółową analizę lepiej jednak pozostawić fachowcom.
Przeczytaj: Co sprawdzić przed zakupem działki budowlanej?
W jakich sytuacjach „budowa na zgłoszenie” nie jest możliwa?
W przypadku wszystkich obiektów budowlanych opisanych w Art. 29, istnieje obowiązek wystąpienia o pozwolenie na budowę w pewnych przypadkach. Pierwszym z nich są przedsięwzięcia wymagające przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko, bądź oddziaływania na obszar Natura 2000 – co zasadniczo nie dotyczy budynków mieszkalnych jednorodzinnych.
Drugim natomiast są roboty budowlane wykonywane przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zbytków. Jeśli zatem chcemy dokonać na przykład rozbudowy, nadbudowy lub przebudowy zabytkowego domu jednorodzinnego, to nawet jeśli obszar oddziaływania inwestycji nie przekroczy granic naszej działki, mamy obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę.
Projektant projektuje, urząd zatwierdza
Projekt budowlany, wykonany przez fachowca, podlega oczywiście zatwierdzeniu w urzędzie. Może się zdarzyć, że urzędnik zakwestionuje ustalony przez projektanta obszar oddziaływania projektowanego budynku i uzna, że któraś z sąsiednich działek musi zostać w ten obszar włączona. Neguje to oczywiście możliwość skorzystania z uproszczonej procedury, jaką jest zgłoszenie zamiaru przystąpienia do robót budowlanych. Jest to jeden z powodów, dla których zgłoszenie budowy może nie być wystarczające.
Jeśli urząd w ciągu 21 dni od złożenia wniesie sprzeciw do zgłoszenia, w drodze decyzji administracyjnej, budowy nie można oczywiście rozpocząć. Najczęściej jednak urząd, stwierdziwszy uchybienia lub braki w złożonym zgłoszeniu, najpierw nakłada na inwestora obowiązek ich uzupełnienia w określonym terminie. Takie postanowienie przerywa bieg 21-dniowego terminu, a dopiero brak uzupełnienia powoduje wydanie decyzji o sprzeciwie. W tej sytuacji postępowanie zgłoszeniowe może się przeciągnąć nawet do kilku miesięcy.
Zgłoszenie, czy pozwolenie na budowę – czy inwestor ma wybór?
Przepisy mówią, że inwestor zawsze może, zamiast dokonywać zgłoszenia, wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Jeśli zatem projektowany budynek spełnia warunki określone w Prawie budowlanym, czyli jego obszar oddziaływania mieści się w całości na naszym terenie, to czy lepiej złożyć zgłoszenie, czy mimo wszystko wystąpić o pozwolenie na budowę? Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna.
Przede wszystkim, inwestor musi być świadom tego, że niezależnie od procedury, ma on obowiązek złożyć taki sam projekt budowlany, czy to jako załącznik do zgłoszenia, czy do wniosku o pozwolenie na budowę. Niczym się one nie różnią.
Zarówno do zgłoszenia, jak i do wniosku, dołączona musi być czynna zgoda wszystkich współwłaścicieli terenu inwestycji (jeśli właściciel jest jeden zgoda jest domniemana).
- Jeśli obszar oddziaływania obejmuje nieruchomości sąsiednie, ich właściciele i współwłaściciele są zawiadamiani – w toku postępowania o wydanie pozwolenia na budowę – i mają prawo wypowiedzieć się na temat inwestycji.
- Jeśli obszar oddziaływania inwestycji w całości mieści się na terenie inwestycji, nie ma konieczności zawiadamiania stron postępowania w toku postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. W toku postępowania zgłoszeniowego taki obowiązek administracyjny w ogóle nie występuje.
Zawiadamianie stron to element postępowania o wydanie pozwolenia na budowę, który zwykle najbardziej je wydłuża. Jeśli zatem nie ma tej konieczności, jak opisano powyżej – to postępowanie o pozwolenie może być niewiele dłuższe od postępowania zgłoszeniowego.
Kiedy warto wystąpić o pozwolenie na budowę?
Projektanci różnie doradzają inwestorom. Można założyć, że jeśli budowa jest prosta i nie ma żadnych wątpliwości, zgłoszenie zamiaru budowy faktycznie da nam skrócenie procesu administracyjnego. Jeśli jednak konieczne będzie uzupełnienie dokumentacji dołączonej do zgłoszenia, procedura się wydłuży, a jeśli okaże się, że z jakiejś przyczyny nasza inwestycja wymaga pozwolenia na budowę, to, co miało być oszczędnością, okaże się straconym czasem. Niestety, przepisy nie są jednoznaczne, ich interpretacje mają charakter uznaniowy i to, co działa w jednym powiecie, może nie sprawdzić się w innym.
Jest jeszcze jeden argument przemawiający za wystąpieniem o pozwolenie na budowę dla domku jednorodzinnego. Taką decyzję można zmienić. W przypadku gdy okaże się, że warunki gruntowe nie pozwalają na wykonanie podpiwniczenia, albo stwierdzimy, że potrzebujemy mniejszy taras, czy też będziemy chcieli rozmieścić okna w dachu nieco inaczej – jeśli mamy decyzję o pozwoleniu na budowę, wystarczy wykonać projekt zamienny danego elementu i uzyskać zmianę istniejącego pozwolenia w ściśle sprecyzowanym zakresie.
Jeśli budowa odbywa się na zgłoszenie, takiej możliwości nie ma i wciąż nie zostały wypracowane jednoznaczne interpretacje przepisów mówiące, co w takiej sytuacji zrobić.
W jaki sposób uzyskać pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego?
Aby uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę, należy wystąpić do odpowiedniego ze względu na położenie terenu inwestycji, starostwa powiatowego. Wniosek ten może złożyć osoba posiadająca prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, choć w imieniu tej osoby może również występować pełnomocnik. W całej Polsce obowiązuje jednolity wzór formularza wniosku o pozwolenie na budowę, który dostępny jest w każdym starostwie powiatowym w wersji papierowej, a także na stronach Biuletynu Informacji Publicznej (BIP) urzędów w wersji elektronicznej do druku, oraz elektronicznej do przesłania za pomocą elektronicznej Platformy Usług Administracji Publicznej (ePUAP).
Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć dokumenty opisane w Prawie budowlanym (Art. 33), z których najważniejszy stanowi projekt budowlany. Jego elementy także opisane są szczegółowo w ustawie (Art. 34).
Decyzja o pozwoleniu na budowę musi zostać wydana w terminie 65 dni od złożenia wniosku. Jak opisaliśmy wyżej, brak konieczności zawiadamiania stron postępowania może tę procedurę skrócić. Z drugiej strony wszelkie wezwania o uzupełnienie, czy postanowienia o obowiązku usunięcia nieprawidłowości w złożonym wniosku powodują wstrzymanie biegu tego 65-cio dniowego terminu.
Jak zgłosić zamiar przystąpienia do budowy domu jednorodzinnego
Jeśli mamy możliwość zgłoszenia zamiaru budowy, dokonujemy go do tego samego organu administracji budowlanej, który rozpatruje wnioski o pozwolenie na budowę na danym obszarze. W zgłoszeniu określamy rodzaj robót budowlanych, ich miejsce, zakres i sposób wykonania, a także przewidywany termin rozpoczęcia, który nie może być krótszy, niż 21 dni po dacie złożenia zgłoszenia. Formularz zgłoszenia funkcjonuje na podobnej zasadzie jak formularz wniosku o pnb. Najłatwiej go znaleźć na stronie danego urzędu w Biuletynie Informacji Publicznej.
Do zgłoszenia także należy dołączyć dokumenty opisane w Prawie Budowlanym (Art. 30) z tym, że w przypadku budowy domu jednorodzinnego obowiązują wymienione wcześniej artykuły 33 i 34 Prawa budowlanego. W najlepszym przypadku nie otrzymamy na nasze zgłoszenie żadnej odpowiedzi, co oznacza, że po 21 dniach od dokonania zgłoszenia możemy rozpoczynać budowę naszego domu.
Przeszukaj bazę 3201 okazji na zakup działki na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcie: Unsplash.com
