Obowiązki zarządcy nieruchomości w zimie to coś więcej niż odśnieżanie chodników. Odpowiedzialność za budynek i jego otoczenie wiąże się bowiem z całym zestawem zadań, które mają zapewnić bezpieczeństwo i komfort użytkowników danej przestrzeni. Nawet małe zaniedbanie może skończyć się poważnymi problemami – od mandatu po odszkodowanie za wypadek.
Na wstępie: co mówi prawo?
Podstawowe działania zarządcy nie są tylko kwestią dobrych praktyk – wynikają z jasno określonych przepisów.
- Prawo budowlane (art. 61): właściciel lub zarządca obiektu budowlanego musi utrzymywać go w stanie zapewniającym bezpieczeństwo użytkowania. W praktyce oznacza to m.in. konieczność usuwania śniegu z dachów oraz likwidowania sopli, które mogą stanowić zagrożenie dla życia lub mienia.
- Ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (art. 5, ust. 1 pkt 4): nakłada obowiązek bieżącego usuwania śniegu, lodu i błota z chodników przylegających bezpośrednio do nieruchomości. Ważne: nie dotyczy to chodników, na których dopuszczono płatny postój lub parkowanie pojazdów.
Poznaj 5 głównych zadań zarządcy w zimie
1. Odśnieżanie i usuwanie lodu
Jak już wywnioskowałeś z powyższego skrótu prawnego, jednym z zadań zarządcy nieruchomości w zimie jest zapewnienie bezpieczeństwa na ciągach komunikacyjnych – od chodników i schodów, przez drogi dojazdowe, aż po parkingi. Ważne, aby nawierzchnie były nie tylko odśnieżone, ale także zabezpieczone przed oblodzeniem, np. piaskiem. Celowo nie wpisaliśmy soli, gdyż wpływa ona negatywnie na środowisko, a regularnie stosowana powoduje również szybsze niszczenie nawierzchni chodników oraz korozję elementów metalowych.
Wracając do obowiązków zarządcy – nie może on zapominać o dachu budynku. Zalegający na nim śnieg czy sople lodu stanowią zagrożenie nie tylko dla konstrukcji obiektu, ale przede wszystkim dla przechodniów. Dlatego konieczne są regularne kontrole stanu dachu oraz jego odśnieżanie. Warto jednak zlecić te prace specjalistom, ponieważ wymagają one odpowiedniego zabezpieczenia terenu i użycia profesjonalnego sprzętu. Obecnie bez trudu można znaleźć w internecie firmy zajmujące się tego rodzaju usługami.
2. Dbałość o instalacje wodno-kanalizacyjne
Niskie temperatury stwarzają ryzyko zamarznięcia rur wodno-kanalizacyjnych. Warto systematycznie dbać o odpowiednią izolację rur oraz monitorowanie temperatury w pomieszczeniach technicznych.
3. Utrzymanie dróg ewakuacyjnych i urządzeń przeciwpożarowych
Drogi ewakuacyjne muszą być zawsze drożne, a hydranty zewnętrzne – dostępne. Śnieg i lód nie mogą ich zasypywać ani uniemożliwiać dostępu, ponieważ w razie sytuacji awaryjnej liczy się każda sekunda.
4. Kontrola stanu technicznego budynku
W zimowych warunkach konstrukcja budynku jest narażona na dodatkowe obciążenia, np. zalegający śnieg. Dobrze, aby zarządca regularnie sprawdzał dachy, rynny, kominy i ściany zewnętrzne, aby upewnić się, że są w dobrym stanie i nie stwarzają zagrożenia.
5. Komunikacja z mieszkańcami
Chociaż nie jest to bezpośrednio regulowane prawem, stanowi istotny element dobrej praktyki zarządcy. Informowanie o zasadach bezpieczeństwa w sezonie zimowym, np. dotyczących śliskich nawierzchni czy procedur w przypadku awarii ogrzewania, pomaga uniknąć wypadków i buduje zaufanie wśród lokalnej społeczności.
Czy powyższa lista obowiązuje każdego zarządcę?
Nie. Część obowiązków zarządcy ma charakter uniwersalny, bo wynika z przepisów prawa, ale część jest ściśle związana z rodzajem nieruchomości i towarzyszącą jej infrastrukturą, lokalnymi regulacjami i (przede wszystkim) zapisami umowy między zarządcą a właścicielem nieruchomości lub wspólnotą mieszkaniową. To właśnie w tym dokumencie powinny zostać określone zadania zarządcy – od odśnieżania, przez kontrolę techniczną budynku, po reagowanie na awarie.
Przeczytaj: Jak zarządzać mieszkaniem na wynajem na odległość?
Obowiązki zarządcy nieruchomości w zimie. Co grozi za ich niedopełnienie?
1. Mandaty i grzywny
Zgodnie z art. 117 § 1 Kodeksu wykroczeń, osoba odpowiedzialna za utrzymanie porządku, która zaniedbuje swoje obowiązki, może zostać ukarana grzywną do 1500 zł lub naganą. Dodatkowo Ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (art. 5 ust. 1 pkt 4) pozwala straży miejskiej lub gminnej na nałożenie mandatu w wys. 100 zł na zarządcę nieruchomości, jeśli ten nie odśnieża chodnika lub nie usuwa sopli. W przypadku, gdy zaniedbania są rażące, straż miejska może wystąpić do sądu o nałożenie grzywny, która będzie znacznie bardziej dotkliwa pod kątem finansowym…
2. Odszkodowanie dla poszkodowanych
Na podstawie art. 415 Kodeksu cywilnego zarządca ponosi odpowiedzialność za szkody wyrządzone zaniedbaniem. Jeśli ktoś poślizgnie się na nieodśnieżonym chodniku i dozna urazu, zarządca może zostać zobowiązany do pokrycia kosztów leczenia, odszkodowania czy zadośćuczynienia. Oczywiście konieczne są dowody – poszkodowany musi wykazać, że zarządca nie wywiązał się ze swoich obowiązków.
Jak uniknąć problemów?
Kluczowe jest odpowiedzialne podejście do swoich obowiązków i ich rozplanowanie. Przykład? Po intensywnych opadach śniegu zarządca powinien natychmiast skontrolować stan chodników, dachów i parkingów. Współpraca z firmą sprzątającą może mu znacznie ułatwić realizację zadań, zwłaszcza przy większych nieruchomościach.
Warto również zadbać o harmonogram przeglądów technicznych budynku, uwzględniający specyficzne potrzeby zimowe, takie jak kontrola dachu i rynien. Dokumentowanie działań, np. w postaci zdjęć czy raportów, może być bardzo pomocne w przypadku sporu prawnego. Nieocenionym wsparciem jest także odpowiednia polisa ubezpieczeniowa, która chroni zarządcę przed konsekwencjami finansowymi w razie wypadków lub szkód spowodowanych zimowymi warunkami.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com
