Na rynku pracy coraz bardziej liczy się mobilność. Otwierające się centra logistyczne, przemysł, czy duże obiekty handlowe zatrudniają w jednym czasie większą ilość osób. Często te osoby są zamiejscowe – nawet pracownicy z zagranicy – i potrzebują miejsca do zamieszkania. Otwiera to niszę inwestycyjną w postaci nieruchomości przeznaczanych na kwatery pracownicze. Co warto wiedzieć o takich inwestycjach?
Dlaczego inwestowanie w kwatery pracownicze jest opłacalne?
Kwatery pracownicze to nie jest nowy pomysł – istnieją odkąd ludzie przemieszczali się w celu znalezienia zatrudnienia. Zakłady pracy, czy obecnie agencje pośrednictwa pracy, biorą na siebie obowiązek znalezienia lokum dla większej liczby przyjeżdżających osób. Standard takich kwater z ubiegłego wieku to kilka osób w pokoju i piętrowe łóżka, co często nie spełnia oczekiwań współczesnych pracowników, a przez to również agencji, które chcą dbać o swoją reputację.
Trzeba pamiętać o tym, że w przypadku wynajmu kwater pracowniczych, naszym kontrahentem zwykle nie jest sam pracownik, lecz jego pracodawca albo agencja pośrednictwa pracy. Dlaczego tym podmiotom może zależeć na wyższym standardzie lokali dla pracowników? Przyczyna leży w psychologii. Pracownik, który spędza swój czas wolny w miejscu przytulnym, gwarantującym wypoczynek i relaks, chętniej pozostanie w zatrudnieniu. Zagwarantowanie pracownikom takich lokali zmniejsza problem pracodawcy, jakim jest ich rotacja i idący za nią koszt.
Wymagania prawne dotyczące kwater pracowniczych
Istotnym krokiem, który należy podjąć decydując się na ten model wynajmu jest dopełnienie formalności prawnych. Budynek, w którym znajdują się kwatery pracownicze może stać się obiektem zamieszkania zbiorowego i chociaż nie musi spełniać tak restrykcyjnych wymogów, jak hotel pracowniczy, czy internat, to jednak wskazane jest przynajmniej złożenie w urzędzie wniosku o zmianę sposobu użytkowania z budynku – albo lokalu – mieszkalnego, na budynek, lub lokal usługowy.
Zgodnie z definicją zawartą w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t. j. Dz. U. z 2022r. poz. 1225 ze zm.) budynek zamieszkania zbiorowego to budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w szczególności hotel, motel, pensjonat, […], a także budynek do stałego pobytu ludzi, w szczególności dom dziecka, dom rencistów i dom zakonny.
Pomieszczenia w takich budynkach winny spełniać normy przewidziane ww. rozporządzeniem w zakresie wysokości pomieszczeń, ich doświetlenia, powierzchni w przeliczeniu na liczbę mieszkańców i tym podobnych. Ponadto do podstawowych elementów wyposażenia, zapewniających zaspokojenie potrzeb mieszkańców, należą między innymi: łóżka, krzesła, stoły, oświetlenie, zasłony na okna oraz kompletny węzeł sanitarny i aneks kuchenny pozwalający na przygotowanie posiłków nie wymagających gotowania. Do dodatkowych udogodnień podnoszących komfort lokatorów należą parkingi, telewizor, czy sieć wi-fi, jak również kuchnia z pełnym wyposażeniem.
Czy można nie zmieniać sposobu użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego na budynek zamieszkania zbiorowego?
Takie pytanie zadaje sobie pewnie wielu potencjalnych inwestorów. W internecie można się spotkać z opiniami, że okresowe przebywanie osób trzecich w budynku jednorodzinnym, spokrewnionych lub nie, jest realizacją prawa własności, które z mocy art. 64 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej podlega ochronie.
Art. 64 ust. 3 Konstytucji mówi, że własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności.
W sprzeczności z twierdzeniem, że przebywanie osób w budynku to wyłącznie realizacja prawa własności, są wyroki Sądów Administracyjnych. Przebywanie większej ilości osób w jednym budynku może bowiem wpłynąć na warunki higieniczno-sanitarne oraz warunki bezpieczeństwa pożarowego. Zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt 2) ustawy Prawo Budowlane podjęcie lub zaniechanie w obiekcie budowlanym działalności, która zmienia warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska, bądź wielkość lub układ obciążeń, to właśnie zmiana sposobu użytkowania.
Warto jednak wiedzieć, że przepisy nie precyzują od jakiej ilości zamieszkujących osób, dom może zostać określony jako budynek zamieszkania zbiorowego, a do jakiej liczby lokatorów świadczymy jedynie usługę wynajmu. Dodatkowo, kontrola dokonywana jest przez organy nadzoru budowlanego niemal wyłącznie na skutek skarg sąsiadów, dotyczących uciążliwości obiektu.
Przeczytaj również: Inwestowanie w nieruchomości – najbardziej popularne strategie
Jakie nieruchomości najlepiej nadają się na kwatery pracownicze?
W roli kwater pracowniczych najlepiej sprawdzają się domy jednorodzinne przerobione z myślą o wynajmie małych pokoi dla jednej lub kilku osób. W zależności od metrażu budynku można zaoferować co najmniej kilkanaście miejsc noclegowych pod jednym adresem. Można się spotkać także z przerabianiem pojedynczych mieszkań w budynkach wielorodzinnych – tych o większym metrażu – i ich wynajem, albo, na większą skalę, z dostosowywaniem całych budynków, na przykład kamienic.
W przygotowanej nieruchomości warto zadbać o wygospodarowanie wspólnej kuchni o odpowiednim metrażu, oraz oczywiście o zapewnieniu łazienek i toalet. Warto też, by na nieruchomości lub w jej bliskim sąsiedztwie znalazły się miejsca parkingowe. W przypadku tych udogodnień kwatery mogą się różnić standardem – i oczywiście ceną wynajmu. W tych lepszych przy każdym pokoju znajdzie się indywidualna mini łazienka, w tych na nieco niższym poziomie zapewniona będzie wspólna łazienka dla kilku lokatorów. Podobnie może być z miejscami postojowymi dla prywatnych samochodów pracowników. Niezależnie od standardu trzeba też pamiętać o zapewnieniu najpotrzebniejszych artykułów codziennego użytku, jak pościel, ręczniki, wyposażenie kuchni, czy podstawowe środki czystości.
Jeśli myślimy o wynajmie nieruchomości na kwatery pracownicze, trzeba zwrócić szczególną uwagę na lokalizację domu, który będziemy chcieli przerobić. Oferty sprzedaży nieruchomości można znaleźć na przykład na portalu ListaPrzetargow.pl, podając miejscowość, jaka nas interesuje, oraz rodzaj nieruchomości, jej powierzchnię i inne parametry. Dobrze wybierać domy położone na peryferiach miast, w pobliżu zakładów produkcyjnych, czy zespołów magazynów, które najczęściej zatrudniają osoby korzystające z kwater pracowniczych.
Jak inwestować w kwatery pracownicze?
Na rynku nieruchomości przeznaczanych na kwatery pracownicze, możemy się spotkać z dwoma modelami działania:
- Pierwszy z nich to zakup nieruchomości, przerobienie jej, wyposażenie i bezpośrednie wynajmowanie dużym przedsiębiorstwom produkcyjnym, magazynowym, albo współpraca z agencjami pośrednictwa pracy.
- Drugi model polega na zakupie odpowiedniej nieruchomości i podnajęcie jej firmie, która już świadczy usługi wynajmu kwater pracowniczych.
Przy tym drugim modelu musimy się liczyć z tym, że nasz zarobek będzie prawdopodobnie niższy, ale też z obsługą takiej nieruchomości będzie się wiązało znacznie mniej pracy.
Tu też mamy pole do manewru, ile tej pracy włożymy: możemy sami nieruchomość przerobić i dopiero wtedy podnająć, albo pozostawić remont najemcy. Najemca może i tak oczekiwać, że będziemy partycypować w kosztach albo zwróci się o zawieszenie płatności na okres kiedy inwestycja nie przynosi jeszcze zysku. Ostrożne negocjowanie warunków podnajmu jest w drugim modelu kluczowe dla zabezpieczenia swoich interesów.
Podsumowanie
Wynajem domów lub mieszkań na kwatery pracownicze to trend popularyzowany w ostatnich latach przez różne portale internetowe. Nam zależy na tym, by przekazywane przez nas informacje były rzetelne i obiektywne, zatem wskazujemy zarówno na pozytywne aspekty zagadnienia i korzyści z takiej inwestycji, jak i na utrudnienia, z jakim może zetknąć się inwestor. Wymogi prawne rodzą zarówno problem związane z kosztami inwestycji, jak i z czasem, jaki pochłania zdobycie wszystkich koniecznych pozwoleń i zaświadczeń. Czy stosunkowo niewielka konkurencja w tej niszy wynajmu nieruchomości i potencjalny dobry zwrot z inwestycji przeważą nad niedogodnościami, zależeć będzie oczywiście od konkretnych, indywidualnych okoliczności.
Przeczytaj również: Inwestowanie w mieszkania dla seniorów
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com
