Mieszkania nie są jedynym rodzajem nieruchomości, w który warto zainwestować. Opłacalne bywa też kupno pod wynajem garaży i miejsc postojowych. Co warto o tym wiedzieć?
W drodze przetargu lub licytacji po atrakcyjnej cenie kupić można nie tylko mieszkanie, ale też garaż czy miejsce postojowe. Roczna stopa zwrotu z takiej inwestycji bywa nawet dwa razy większa niż w przypadku lokalu mieszkalnego. To rozwiązanie ma zresztą także więcej zalet. Przedstawiamy je niżej – i podpowiadamy, na co należy zwrócić uwagę, chcąc zarabiać na wynajmie garażu bądź miejsca postojowego.
W ciągu ostatniej dekady liczba samochodów na polskich drogach zwiększyła się niemal o połowę. Jak szacują eksperci, tempo ich przybywania w najbliższych latach nie będzie już tak gwałtowne. W dużych miastach – a także mniejszych, lecz gęsto zaludnionych miejscowościach – brak przestrzeni do parkowania jest już jednak obecnie na tyle problematyczny, że zdecydowanie warto rozważyć zakup garażu tudzież miejsca postojowego z myślą o jego wynajmie.
Niski próg wejścia
Jednym z największych plusów tej inwestycji jest brak konieczności dysponowania równie dużymi kwotami, jak te potrzebne do kupna mieszkania czy domu. Ceny garaży i miejsc postojowych zaczynają się już bowiem od kilku tysięcy złotych, przy czym wiele zależy od tego, gdzie się te garaże czy miejsca postojowe znajdują. W „najgorętszych” lokalizacjach Warszawy wyłożyć niekiedy trzeba nawet 60 tys. zł. Ale już na obrzeżach stolicy kwota ta jest średnio sześciokrotnie niższa.
Bezpieczna, lecz wartościowa inwestycja
Jeżeli suma naszych oszczędności zamyka się w kilku-kilkunastu tysiącach, inwestowanie na giełdzie możemy uznać za nieco zbyt ryzykowne. Z kolei trzymanie pieniędzy na bezpiecznej lokacie przy tak niskich stopach procentowych, jak teraz, daje raczej dość mierne, sięgające najwyżej 2 proc. zyski. Wynajmując garaż, można liczyć natomiast na 5-10 proc., co wykażemy szczegółowo w dalszej części tekstu.
Kluczowe jest oczywiście rozważne podejście do tematu i skrupulatne obliczenie opłacalności inwestowania w garaż w danym miejscu. Nawet jednak jeśli zdarzy nam się podjąć kilka nietrafionych decyzji, z uwagi na stosunkowo niski koszt zakupu poniesione przez nas ewentualne straty nominalnie nie będą zbyt wysokie. Tym bardziej że ceny miejsc postojowych utrzymują się na w miarę stałym poziomie z delikatną tendencją wzrostową – jeśli więc zechcemy się wycofać i ostatecznie takie miejsce sprzedać, raczej powinno się nam udać wyjść przy tym co najmniej na zero. Inwestycja w garaż jest więc zarazem świetnym sposobem zdobycia doświadczenia, które przyda się później, gdy zechcemy zajmować się inwestowaniem w większe i droższe nieruchomości.
Wynajem praktycznie bezobsługowy
Przestrzeń do parkowania samochodu nie musi być regularnie remontowana, aby wciąż była atrakcyjna dla potencjalnych najemców. Trudno też byłoby im cokolwiek zdewastować, jak to może mieć miejsce w przypadku wynajmowanego mieszkania. Ewentualne naprawy spoczywają zaś z reguły na barkach administratora budynku, w którym mamy miejsce parkingowe – zrzucamy się tylko na nie z innymi właścicielami takich miejsc. Inwestycji nie trzeba więc stale doglądać, odpada też np. spisywanie liczników.
Często nasza obecność nie jest wymagana nawet przy oglądaniu miejsca garażowego przez chętnych na jego wynajem. Czasem wystarczy podać konkretny numer, a zainteresowany może poczekać, aż ktoś akurat będzie wyjeżdżał z zamykanej hali, lub poprosić ochroniarza o jej otwarcie, aby zobaczyć przedmiot najmu. Zdarzają się też sytuacje, w których umowę podpisuje się bez oglądania – przy założeniu przyszłego najemcy, że wszystkie miejsca postojowe są zwykle takie same.
Przeczytaj: Inwestowanie w mikrokawalerki
Inne zalety
Jako że zgodnie z przepisami garaż to lokal użytkowy, ustawa o ochronie praw lokatorów go nie obejmuje. To zaś oznacza, że gdyby najemca w pewnym momencie przestał nam płacić, możemy po prostu wezwać policję, która odholuje problematyczne auto. Gdybyśmy natomiast zdecydowali się wejść na drogę sądową, nie musimy czekać na przydzielenie lokalu socjalnego (co może zabrać nawet kilka lat), a sam proces eksmisyjny kończy się zwykle dość szybką egzekucją komorniczą.
Niektórzy jako zaletę inwestycji w garaż – a raczej w garaże – podają też możliwość jej zdywersyfikowania. Jeśli dysponujemy kwotą 300 tys. zł, możemy za to kupić jedno mieszkanie albo 10 miejsc postojowych w dobrych punktach większego miasta. Chwilowy brak lokatorów w przypadku mieszkania oznacza całkowity brak przychodów z wynajmu. Tymczasem jeśli z tych 10 miejsc postojowych nie uda się wynająć paru przez miesiąc czy dwa, pozostałe nadal przynoszą zyski.
Minusy inwestycji w garaż
Znalezienie chętnych na garaż lub miejsce postojowe może się jednak okazać niełatwe, a co najmniej czasochłonne, i to mimo że samochodów w Polsce przybywa. W niektórych lokalizacjach podaż potrafi przewyższać popyt, nie jest to też „towar pierwszej potrzeby”. Sporo osób niechętnie więc zechce płacić kilkaset złotych miesięcznie za parkowanie – a dopiero przy takich kwotach wynajem się opłaca. Osoby te wolą zostawiać auta na „kopertach”, trawnikach i w innych niedozwolonych miejscach; zwłaszcza że deweloperzy przyzwyczaili ludzi do traktowania miejsca postojowego jako swoistego gratisu do mieszkania.
Nawet jeśli w danej okolicy jest potencjalnie wielu zainteresowanych wynajmem miejsca postojowego, dotarcie do nich może wymagać niemało zachodu. Doświadczenie pokazuje bowiem, że najskuteczniejsze w tym przypadku są ogłoszenia zamieszczane nie w internecie, ale np. na pobliskich słupach i wspólnotowych tablicach ogłoszeń, a także te wrzucane w formie ulotki do skrzynek pocztowych… albo wręcz wsadzane za wycieraczkę źle zaparkowanego samochodu! Wynika to prawdopodobnie stąd, że potrzeba posiadania „własnego” miejsca postojowego uświadamiana jest dopiero w momencie, gdy nie udaje się takiego miejsca znaleźć. Przy szukaniu najemców czekać może nas więc trochę chodzenia, drukowania czy naklejania.
Analiza kosztów i zysków – obecnie i w przyszłości
Wśród wad zakupu miejsca postojowego albo garażu pod wynajem wymienić można teoretycznie też zaskakująco nieraz wysokie koszty związane z posiadaniem tego rodzaju nieruchomości. Słowo „teoretycznie” zostało jednak tutaj użyte nieprzypadkowo. Wstępem do poczynienia tego rodzaju inwestycji – podobnie jak każdej innej – powinno być bowiem dokładne podliczenie, czy inwestycja ta się opłaci, a więc czy spodziewane zyski przewyższą ponoszone koszty na tyle znacząco, by chciało nam się tym w ogóle zajmować. Musimy więc już na samym początku zdawać sobie sprawę z tego, jakie czekają nas wydatki, a w związku z tym raczej trudno, by były one „zaskakująco” wysokie bądź niskie.
Opłaty związane z zakupem garażu
Oprócz ceny samego garażu czy miejsca postojowego kosztem, na jaki trzeba się przygotować, są choćby opłaty sądowe i notarialne, które wynieść potrafią średnio 1000-1500 zł. Warto tutaj zaznaczyć, że np. wpis do księgi wieczystej kosztować będzie tyle samo w przypadku garażu za 20 tys. zł i w przypadku mieszkania za 200 tys. zł. Przy zachowaniu proporcji okazuje się ponadto, że taksa notarialna może wynieść więcej, gdy kupujemy miejsce postojowe, niż gdy nabywamy lokal mieszkalny. Wysokie koszty transakcyjne nie sprzyjają więc inwestowaniu w garaż na flipping – podobnie zresztą jak fakt, że raczej nie podniesiemy jego wartości dzięki remontowi czy doposażeniu.
Podatek od nieruchomości
Posiadając garaż lub miejsce postojowe, musimy odprowadzać z tego tytułu podatek od nieruchomości. O ile właściciele mieszkań na wynajem mogą pozwolić sobie właściwie na pominięcie takiej pozycji w obliczeniach – bo to zwykle łącznie zaledwie kilkadziesiąt złotych rocznie – o tyle tutaj podatek ten może być nawet dziesięciokrotnie wyższy. O jego dokładną wartość trzeba zapytać w urzędzie danego miasta, przy czym ustawowo nie może ona w 2019 r. przekroczyć 7,90 zł/m2 (dla porównania: podatek od budynków mieszkalnych wynosi maksymalnie 0,79 zł/m2).
Trzeba także pamiętać, że w przypadku hal garażowych podatek ów liczony jest nie od tych kilku czy kilkunastu metrów kwadratowych jednego miejsca postojowego, ale też od reszty przestrzeni, której stajemy się współwłaścicielami, czyli np. drogi dojazdowej czy placu manewrowego. A to może być już łącznie kilkadziesiąt lub czasem nawet kilkaset metrów kwadratowych – do podziału na nie zawsze bardzo wiele osób.
Opłaty administracyjne
Na tej samej podstawie wylicza się ewentualne opłaty za użytkowanie wieczyste, jak również opłaty administracyjne pobierane przez zarządcę hali garażowej (np. wspólnotę mieszkaniową). Wynoszą z reguły kilkadziesiąt złotych miesięcznie, a pokrywane są z nich bieżące koszty jej utrzymania (m.in. sprzątanie, odśnieżanie, oświetlenie, drobne naprawy). Poważniejsze działania, takie jak choćby remont czy wymiana bramy wjazdowej, oznaczają większe wydatki, dzielone na wszystkich właścicieli miejsc garażowych na danej przestrzeni. Im jest ich mniej, tym gorzej. Bo taka wymiana bramy może kosztować ponad 10 tys. zł, co przy zaledwie 25 współwłaścicielach garażu daje, bagatela, 400 zł na głowę.
Podatek dochodowy
Opisane powyżej należności dotyczą wszystkich posiadaczy garaży i miejsc postojowych. Gdy taki garaż lub miejsce postojowe natomiast odpłatnie wynajmujemy, obowiązuje nas także podatek dochodowy. Będąc osobą prywatną, z urzędem skarbowym można się w tym przypadku rozliczać zasadniczo na dwa sposoby:
- na zasadach ogólnych, tj. ze stawką 18 proc. albo 32 proc. – to rozwiązanie opłaca się głównie wtedy, gdy ponosimy dość wysokie koszty uzyskania przychodu, czyli np. gdy na zakup garażu zaciągnęliśmy kredyt, bo można wtedy ów zakup zamortyzować (stawką 4,5 proc.), zmniejszając podstawę opodatkowania;
- ryczałtem – podstawą jest tutaj po prostu uzyskany przychód, od którego odprowadza się podatek w wysokości 8,5 proc., nie trzeba zatem prowadzić żadnej księgowości, jedynie ewidencję przychodów. Jest to więc znacznie prostsze, musimy tylko chęć rozliczania się w ten sposób zgłosić z wyprzedzeniem do urzędu skarbowego.
Kiedy wynajmujemy garaż w ramach działalności gospodarczej, to inaczej niż w przypadku mieszkania taki najem objęty jest podatkiem VAT (23 proc.). Należy to wziąć pod uwagę, oceniając opłacalność inwestycji, bo pobierany czynsz będzie kwotą brutto. Albo więc prawie jedną czwartą przychodu oddamy fiskusowi, albo podniesiemy cenę wynajmu, ryzykując, że zniechęci ona wielu potencjalnych najemców.
Przeczytaj: Inwestowanie w mieszkania w małych miejscowościach
Przewidywane zyski
A ile możemy za wynajem garażu lub miejsca postojowego zażądać? Zależy to przede wszystkim od lokalizacji, ale też choćby od tego, co konkretnie oferujemy. Dla porównania: ceny miejsca postojowego w garażu podziemnym w Bydgoszczy wahają się od 160 do 200 zł. W tej samej miejscowości za naziemne miejsce postojowe płaci się już jednak tylko 65-110 zł, podczas gdy wynajęcie samodzielnego garażu to 120-150 zł. W Warszawie te same opcje kosztują odpowiednio 120-550 zł, 60-100 zł, 370-700 zł, zależnie od tego, czy miejsca do parkowania znajdują się w centrum, czy na obrzeżach miasta.
Na stawkę, jaką chcemy zaproponować, wpływ mogą mieć też takie czynniki jak usytuowanie konkretnego miejsca w hali garażowej albo… pora roku. Im wygodniej zaparkować lub im mniejsza odległość do windy, tym miejsce jest bardziej atrakcyjne. Zimą z kolei szanse na to, że znajdzie się ktoś skłonny zapłacić więcej za parking pod dachem, są znacznie większe niż latem, gdy jest ładna pogoda, a z uwagi na sezon urlopowy w mieście jest mniej samochodów.
Na co warto zwrócić uwagę przed zakupem garażu lub miejsca postojowego
Zawsze dobrze jest zrobić wstępne rozeznanie cenowe, posiłkując się informacjami znalezionymi w internecie, ale przede wszystkim odwiedzając daną okolicę osobiście w poszukiwaniu już istniejących ogłoszeń (p. wyżej). Warto wybrać się na taki spacer też po to, by ocenić skalę zapotrzebowania na miejsca parkingowe, najlepiej w godzinach popołudniowych, gdy ludzie wracają z pracy i chcą gdzieś zostawić auta.
Dobrą lokalizacją pod inwestycję w garaż lub miejsce postojowe mogą okazać się:
- gęsto zabudowane i zaludnione centra miast;
- okolice bloków z wielkiej płyty lub starych kamienic – ich mieszkańcy mogą parkować tylko w przestrzeni miejskiej, której w związku z nowymi inwestycjami potrafi z czasem ubywać;
- sąsiedztwo biurowców – dojeżdżający do pracy muszą gdzieś parkować, a ich zarobki często pozwalają wygodnie wynająć miejsce postojowe, zamiast nerwowo walczyć o przestrzeń z innymi kierowcami;
- zamożne osiedla w nowym budownictwie – deweloperzy co prawda dbają obecnie o zapewnienie miejsc do parkowania, jednak średnio ich liczba odpowiada zaledwie liczbie mieszkań albo wręcz jest nieco niższa. Tymczasem rodziny mieszkające w takiej okolicy często mają więcej niż jedno auto, i to na tyle drogie, by chcieć je parkować bezpiecznie i dobrych warunkach.
Pamiętajmy też, że świeżo oddane do użytku budynki często nie są jeszcze w pełni zamieszkane, więc nawet jeśli chwilowo nie ma w ich pobliżu problemów z parkowaniem, nie oznacza to, że tak będzie zawsze. Zwłaszcza że wkrótce w okolicy może rozwinąć się infrastruktura, przez którą znikną obecnie istniejące „dzikie” parkingi. Zawsze warto więc też zapoznać się z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (dostępnymi w internecie) w celu oszacowania, jak może kształtować się podaż na wynajem garaży i miejsc postojowych.
Przeczytaj: Inwestowanie w lokale użytkowe pod wynajem
Stan prawny nieruchomości
Bardzo ważne jest również przeanalizowanie przed zakupem ich stanu prawnego. Miejsce postojowe może mieć np. wspólną księgę wieczystą z mieszkaniem, do którego jest „przypisane”, co uniemożliwia ich osobną sprzedaż czy ustanowienie służebności gruntowej parkowania pojazdów. Prawo własności do garażu może być też nie do końca uregulowane, np. gdy ma miejsce tzw. współwłasność kompleksu garażowego, co rodzi problemy dotyczące tego, które konkretnie miejsce „należy” do danej osoby. Kłopotliwa może okazać się także sytuacja, w której właścicielem jednego z miejsc w hali garażowej jest podmiot prawny (np. deweloper), co komplikuje sposób obliczania i odprowadzania podatków.
Garaż jako inwestycja – czy to się opłaca?
Na chcących inwestować w garaże i miejsca postojowe na wynajem czekać więc mogą pewne pułapki, gruntowna analiza przewidywanych zysków i kosztów, a także nieco zachodu przy ustalaniu cen oraz szukaniu najemców. To wciąż jednak rozwiązanie godne rozważenia. Uśredniając krajowe stawki i opłaty, można przyjąć, że garaż kupiony za 25 tys. zł wynajmiemy za ok. 250 zł miesięcznie. Gdy odejmiemy od tego ok. 70 zł odprowadzanych również co miesiąc opłat, zostanie średnio 180 zł miesięcznie, czyli 2160 zł rocznie. Podatek ryczałtowy wyniesie ok. 183 zł, a więc w skali roku zarobimy niecałe 2000 zł, co daje zwrot na poziomie 8 proc. W porównaniu z 2 proc. na lokacie czy nawet 3-5 proc. w przypadku wynajmu mieszkania jest to zaś wynik bardziej niż zadowalający.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pixabay.com
