Amortyzacja mieszkania na wynajem

Amortyzacja to legalny sposób na obniżenie – albo nawet wyzerowanie – podatku od zysków z wynajmu mieszkania. Dowiedz się więcej na ten temat!

Zyski czerpane z wynajmu mieszkania lub domu zgodnie z prawem trzeba opodatkować. Istnieje jednak legalny sposób na to, by zmniejszyć wysokość kwoty należnej fiskusowi – a nawet ją zredukować do zera! Jest to możliwe dzięki tzw. amortyzacji. Czym ona jest i co należy zrobić, aby móc czerpać z niej korzyści? Na te oraz inne pytania odpowiadamy w poniższym tekście.

Gdy ktoś prowadzi firmę taką jak np. drukarnia cyfrowa, do zarabiania potrzebuje odpowiedniego sprzętu – w tym wypadku profesjonalnej maszyny drukarskiej. Jeżeli przedsiębiorca wliczy jej zakup w koszty funkcjonowania przedsiębiorstwa, pomniejszy w ten sposób wykazywany dochód, od którego odprowadzony zostanie tym samym mniejszy podatek. Podobnie potraktować można lokal mieszkalny potrzebny do czerpania zysków z jego wynajmu – niezależnie od tego, czy wynajmuje go firma, czy osoba prywatna. Staje się on wówczas tzw. środkiem trwałym.

Czym są odpisy amortyzacyjne

Kwoty, za którą kupiono nieruchomość, zgodnie z prawem nie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu jednorazowo. Da się jednak to rozłożyć niejako na raty, dokonując „odpisów z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych”, czyli w uproszczeniu: odpisów amortyzacyjnych. W założeniu mają one rekompensować podatnikowi, który zarabia na wynajmie mieszkania czy domu, stopniowe zużywanie się lokalu, a zatem spadek jego wartości początkowej. Odpisów amortyzacyjnych dokonywać można więc maksymalnie tak długo, aż ich suma osiągnie tę wartość. Wcześniejszy koniec amortyzacji następuje w momencie sprzedaży nieruchomości lub zaprzestania jej wynajmu.

Kiedy i na jakich warunkach można skorzystać z amortyzacji

Aby lokal na wynajem dało się zamortyzować, musi zostać spełnionych kilka warunków. Po pierwsze, można to zrobić tylko wtedy, gdy zyski z wynajmu opodatkowane są według zasad ogólnych (tj. stawką 18 proc. lub 32 proc., w przypadku przedsiębiorców zaś 19 proc.), a nie ryczałtowo (8,5 proc.), bo wtedy liczy się tylko przychód, zaś koszty nie są istotne. Z amortyzacji skorzystać może też tylko właściciel bądź współwłaściciel lokalu, ewentualnie posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do niego. Sam lokal natomiast musi być w pełni zdatny do użytku, a przewidywany okres jego wynajmu nie może być krótszy niż rok.

W celu rozpoczęcia amortyzacji mieszkania na wynajem należy wpisać je do tzw. ewidencji środków trwałych. Jest to prowadzony na okoliczność kontroli skarbowej rejestr, który powinien zawierać m.in. dane podatnika i informacje dotyczące nieruchomości, takie jak data jej zakupu, potwierdzający to dokument (umowa), wartość początkowa, wprowadzane ulepszenia (np. remonty), przyjęta stawka amortyzacji i wartość odpisów amortyzacyjnych.

Te ostatnie, w równej wysokości, dopisuje się do ewidencji ostatniego dnia każdego miesiąca, z końcem każdego kwartału albo roku podatkowego, przy czym pierwszy taki odpis wprowadzić można najwcześniej w kolejnym miesiącu po otrzymaniu pierwszego przychodu z wynajmu. Trzeba w tym miejscu zaznaczyć, że w miesiącach bez najemców odpisów nie powinno się dokonywać. Niektóre interpretacje urzędów skarbowych dopuszczają co prawda taką możliwość, ale jeśli kontroler stwierdzi, że w naszym przypadku akurat nie znajduje to zastosowania, możemy zapłacić surową karę.

Stawki amortyzacyjne

Wprowadzając mieszkanie do ewidencji środków trwałych, należy ustalić roczną stawkę amortyzacyjną. Ustawowo dla budynków i lokali mieszkalnych wynosi ona 1,5 proc. wartości początkowej lokalu, co oznacza, że pełna amortyzacja rozłożona zostaje na ponad 60 lat, a koszty uzyskania przychodów z tego tytułu w jednym roku są raczej niskie. To zaś sprawia z kolei, że korzyści podatkowych właściwie nawet nie odczujemy.

Można jednak skrócić okres amortyzacji, ustalając jej stawkę indywidualnie, jeśli lokal zostaje wprowadzony przez danego podatnika do ewidencji po raz pierwszy, a przy tym:

• jest to lokal używany, i to przez minimum 60 miesięcy przed zakupem (co musi zostać wykazane przez podatnika, aczkolwiek już bez doprecyzowania, kto używał lokalu i w jakim celu), lub
• jest to lokal ulepszony, co oznacza, że między zakupem a wprowadzeniem do ewidencji został np. rozbudowany, przebudowany bądź zmodernizowany za minimum 30 proc. jego wartości początkowej.

Są też inne obwarowania. Jeśli dysponujemy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, żeby zamortyzować go według stawki indywidualnej, musimy najpierw dokonać przekształcenia w prawo odrębnej własności. W przeciwnym razie obowiązywać nas będzie stawka amortyzacyjna na poziomie 2,5 proc. Ponadto ustawa nakazuje, by okres amortyzacji był nie krótszy niż 10 lat, w związku z czym maksymalna wartość stawki indywidualnej to 10 proc. wartości początkowej lokalu. Przy założeniu więc, że wartość ta opiewa na 300 tys. zł, koszt amortyzacji wyniesie 30 tys. zł rocznie, a więc 2500 zł miesięcznie. Jeżeli zysk z wynajmu nie przekracza tej kwoty, nie wykazujemy dochodu, a więc nie musimy też płacić podatku!

Ustalenie stawki amortyzacji na poziomie 10 proc. nie zawsze jest jednak opłacalne. Po pierwsze, jeśli koszty są wyższe od przychodów, wykazujemy stratę, którą nie tak łatwo rozliczyć. Po drugie zaś, po zaledwie 10 latach będzie trzeba odprowadzać podatek już w pełnej wysokości. Czasem zatem więcej sensu ma dłuższy okres amortyzacji, w którym co prawda płacimy podatek, ale za to niższy. Warto tę kwestię dobrze przemyśleć, zwłaszcza że raz wybranej stawki amortyzacyjnej nie można zmienić.

Przeczytaj: Jak przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność?

Ustalanie wartości początkowej amortyzowanego lokalu

Zgodnie z tym, co napisano wyżej, kwota odpisów amortyzacyjnych uzależniona jest od wartości początkowej danego mieszkania czy domu. Trzeba też znać tę wartość, aby określić, czy nieruchomość ulepszono przy poniesieniu odpowiednio wysokich kosztów i czy w związku z tym można zastosować indywidualną stawkę amortyzacji.

Jeżeli amortyzowany lokal został kupiony, za jego wartość początkową przyjmuje się cenę widniejącą w umowie, powiększoną o koszty takie jak:

• opłaty sądowe i notarialne,
• podatek od czynności cywilnoprawnych,
• prowizje bankowe i odsetki kredytu hipotecznego naliczone przed wpisem lokalu do ewidencji (kolejne będą stanowić już zwykłe koszty uzyskania przychodu),
• prowizje pośredników,
• koszty ulepszenia lokalu, czyli np. jego remontu (po odliczeniu VAT).

W ustaleniu wartości początkowej amortyzowanego lokalu niezbędna może okazać się fachowa pomoc rzeczoznawcy. Jest tak chociażby w sytuacji, gdy kupujemy dom wraz z działką, a w akcie notarialnym ani umowie kupna nie określono odrębnie ceny budynku i gruntu. Amortyzacji podlega bowiem tylko ten pierwszy (choć grunt też można wpisać do ewidencji środków stałych).

Rzeczoznawca dokona także wyceny lokalu, który nabyty został w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób. Jego wartością początkową jest w tym wypadku wartość rynkowa z dnia nabycia – chyba że w umowie o przekazaniu nieruchomości określono tę wartość w niższej wysokości. Ale tutaj uwaga: nowelizacja przepisów z 2017 r. nie pozwala na dokonanie amortyzacji nieruchomości, jeśli podczas jej nabycia skorzystano ze zwolnienia od podatku. Wyjątkiem jest kontynuacja amortyzacji po darczyńcy, na ustalonych przezeń zasadach (tj. te same stawki i metody).

Jeśli chcemy wynajmować dom samodzielnie zbudowany od podstaw, jego wartością początkową będzie suma kosztu wykorzystanych materiałów budowlanych i zatrudnienia robotników. Koszt pracy własnej lub tej wykonanej nieodpłatnie przez bliskie osoby natomiast nie może zostać w tę wartość wliczony.

Przeczytaj: Jak obliczyć rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem?

Amortyzacja uproszczona

Istnieje też możliwość skorzystania z amortyzacji uproszczonej, gdzie wartość początkową nieruchomości ustala się, mnożąc jej powierzchnię – wyliczoną dla celów podatkowych, a wyrażoną w metrach kwadratowych – przez 988 zł. Uzyskana w ten sposób kwota jest znacznie niższa niż ceny rynkowe czy koszty wytworzenia, nie jest to więc szczególnie korzystne rozwiązanie. Tym bardziej że stawka amortyzacji wynosi w tym przypadku zawsze 1,5 proc. (również gdy dysponujemy tylko własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu). Jedyną ewentualną zaletą jest tutaj brak konieczności prowadzenia ewidencji środków trwałych.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pixabay.com