Czy warto kupić mieszkanie, by je potem wynajmować? Podpowiadamy, jak obliczyć rentowność takiej inwestycji i na co uważać.
Wiele osób zastanawia się, czy warto zainwestować swoje pieniądze w kupno mieszkania z myślą o tym, żeby przeznaczyć je następnie na wynajem i czerpać zyski z czynszu. Dzieje się tak zwłaszcza w sytuacji, gdy ulokowanie pieniędzy na lokacie bankowej przynosi odsetki rzędu około 6-8% w skali roku.
Tanio kupić
Aby inwestycja w mieszkanie, które zamierzamy następnie wynająć, przyniosła nam odpowiednią stopę zwrotu, trafne decyzje trzeba podejmować przede wszystkim na początku całego procesu, a więc w momencie zakupu nieruchomości. Jeśli kupimy dobre mieszkanie w korzystnej lokalizacji, i do tego w atrakcyjnej cenie, jest niemal pewne, że uda nam się je szybko i korzystnie wynająć. I odwrotnie – jeśli na samym wstępie przepłacimy za nieruchomość i do tego będzie ona znajdowała się w lokalizacji, w której ludzie nie chcą mieszkać, jej wynajęcie za odpowiednią dla nas cenę będzie graniczyło z cudem.
Gdzie szukać korzystnych cenowo ofert? Oczywiście na przetargach i licytacjach. Te organizowane są zarówno przez komorników i syndyków, jak i przez gminy, dzielnice czy spółdzielnie mieszkaniowe. Część z takich mieszkań jest zaniedbana i wymaga remontu bądź przynajmniej odświeżenia, ale bardzo często są usytuowane w centrach miast, a ich cena potrafi być naprawdę korzystna.
Mieszkania wystawione na sprzedaż w drodze przetargów i licytacji można znaleźć na stronie Listaprzetargow.pl.
Jak obliczyć rentowność inwestycji
Najprościej obliczyć rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem dzieląc roczną kwotę czynszu przez cenę nieruchomości. Załóżmy, że kupujemy dwupokojowe mieszkanie w centrum miasta za 300 tysięcy złotych. Bez trudu uda nam się wynająć je za 1500 zł miesięcznie. Zatem liczymy:
Cena mieszkania: 300 000 zł
Kwota czynszu: 1500 zł x 12 miesięcy = 18 000 zł
Roczna rentowność inwestycji: 6%
Brzmi nieźle! Ale czy na pewno sytuacja wygląda tak kolorowo? Niestety, nie.
Skorzystaj z: Kalkulator rentowności najmu
Dodatkowe koszty związane z kupnem mieszkania
Przede wszystkim musimy być przygotowani na dodatkowe koszty związane z samą inwestycją. Należy wziąć po uwagę, że kwota, za jaką oferowane jest mieszkanie, to nie wszystkie koszty, jakie będziemy musieli ponieść.
Przy kupnie mieszkania to nabywca pokrywa koszty aktu notarialnego oraz płaci podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości dwóch procent ceny nieruchomości. Przy przetargach organizowanych przez komorników aktu notarialnego podpisywać nie trzeba (a więc kupujący nie ponosi też kosztów).
Jednak w sytuacji, kiedy kupujemy mieszkanie od gminy czy spółdzielni mieszkaniowej, zostaniemy tymi kosztami obciążeni (wyjątek stanowi sytuacja, w której sprzedaż podlega przepisom o gospodarce nieruchomościami – art 2 pkt 1g ustawy z dnia 9 września 2000 roku; tekst jedn. z Dz. U. z 2010 r. Nr 101 poz. 649 ze zm. o podatku od czynności cywilnoprawnych – wówczas zostaniemy zwolnieni z podatku od czynności cywilnoprawnych). Podobnie będzie w przypadku, kiedy nabywamy mieszkanie z rynku wtórnego. Gdy kupujemy mieszkanie od dewelopera, będziemy musieli ponieść koszty aktu notarialnego, ale nie zapłacimy podatku od czynności cywilnoprawnych, gdyż deweloper płaci podatek VAT (zob. również: Mieszkanie na wynajem – lepiej je kupić na rynku wtórnym czy pierwotnym?).
Kolejnym kosztem, który będziemy musieli ponieść przed wynajęciem mieszkania, jest jego remont albo przynajmniej odświeżenie. Oferowane na rynku mieszkania znajdują się w różnym stanie technicznym, ale trudno wyobrazić sobie, żebyśmy kupili mieszkanie w tak dobrym stanie, żeby nie wymagało ono chociaż odrobiny odświeżenia i – co za tym idzie – nasza inwestycja nie generowała dodatkowych kosztów początkowych.
Koszty, które ponosimy w związku z zakupem mieszkania, powinniśmy w naszych wyliczeniach rentowności dodać do ceny mieszkania. Zatem – w naszym przykładzie – cena mieszkania nie powinna wynosić 300 tys. zł, tylko – uwzględniając wynagrodzenie notariusza, podatek PCC i niezbędny remont – na przykład 330 tys. zł.
Przeczytaj: Jak finansować zakup mieszkania z przetargu lub licytacji?
Mniejsze wpływy
Po uwzględnieniu dodatkowych kosztów, warto realistycznie przyjrzeć się wpływom, jakie będzie przynosiła nasza inwestycja.
Przede wszystkim nie należy zakładać, że mieszkanie będzie wynajęte przez dwanaście miesięcy w skali roku. Nawet jeśli znajduje się ono w dobrej lokalizacji i będziemy mieli szczęście do solidnych najemców, zawsze zdarzy się czas, że będzie ono przez jakiś czas po prostu stało puste.
Najczęściej przyjmuje się założenie, że mieszkanie jest wynajęte przez 10,5 miesiąca w skali roku. A kiedy nieruchomość nie jest wynajęta, nie zarabia.
Po drugie, będąc właścicielem mieszkania, ponosimy różnego rodzaju opłaty. Większość z nich, takie jak opłaty za prąd, wodę, gaz czy wywóz śmieci, zazwyczaj przeniesiemy na najemców. W praktyce jednak część opłat będziemy musieli pokryć sami, bo trudno na przykład przerzucić na najemcę podatek od nieruchomości.
Po trzecie, od kwoty czynszu, jaki otrzymamy w skali roku, warto odliczyć drobne koszty, jakie będziemy musieli jako właściciele mieszkania ponieść. Gdy z rury zacznie cieknąć woda albo odlepi się klepka, najemca będzie z pewnością oczekiwał, że naprawy dokona (i pokryje jej koszt) właściciel mieszkania. Koszty związane z drobnym odświeżeniem mieszkania będziemy musieli także ponosić przy każdorazowej zmianie najemcy (zob. Kto pokrywa koszty napraw i remontów w wynajmowanym mieszkaniu?).
Po czwarte – podatek. Pamiętajmy, że wynajem mieszkań jest opodatkowany. Nie jest to wielka kwota, ale warto już na wstępie odliczyć ją od kwoty czynszu, jaki co miesiąc spodziewamy się otrzymywać.
Inwestycja w mieszkanie – czy to się opłaca?
Inwestycja w kupno mieszkania pod wynajem może być dobrym pomysłem inwestycyjnym. Zarówno wtedy, kiedy inwestujemy swoje własne pieniądze, jak i wówczas, gdy posiłkujemy się kredytem bankowym. Warto jednak pamiętać o wszystkich kosztach związanych z zakupem mieszkania i jego przygotowaniem pod wynajem, a także realistycznie oszacować spodziewane wpływy.
Kluczowym momentem przy tej inwestycji jest jej początek, czyli samo kupno mieszkania. Jeśli dobrze wybierzemy – uda nam się nabyć mieszkanie w korzystnej lokalizacji i w atrakcyjnej cenie – taka inwestycja pozwoli nam zarobić znacznie więcej niż klasyczna lokata bankowa.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Picjumbo.com, Pexels.com
