Wyobraź sobie, że jesteś właścicielem mieszkania, które przez lata stanowiło ostoję dla Ciebie i Twojej rodziny. Jednak na emeryturze, gdy dochody maleją, a koszty życia rosną, nieruchomość staje się tylko zasobem, z którego trudno czerpać bez konieczności sprzedaży. Co by było, gdybyś mógł zamienić część wartości swojego domu na dodatkowy dochód, zachowując przy tym prawo do zamieszkania w nim do końca życia? To właśnie oferuje odwrócony kredyt hipoteczny – produkt finansowy stworzony z myślą o osobach starszych, które chcą zwiększyć swoje finanse, nie tracąc jednocześnie swojego miejsca zamieszkania. Przeanalizujmy bliżej, jakie korzyści i ryzyka niesie ze sobą to rozwiązanie.
Na czym polega odwrócony kredyt hipoteczny?
Zacznijmy od tego, że ta specyficzna forma kredytu została wprowadzona do polskiego systemu prawnego ustawą z dnia 23 października 2014 r. Działanie tego rozwiązania opiera się na prostym mechanizmie: właściciel domu/mieszkania zgłasza się do banku, który na podstawie wyceny nieruchomości określa wysokość kredytu, jaki może wypłacić. Środki te mogą być przekazane jednorazowo lub w ratach przez ustalony z góry okres np. 5,10, 20 lat.
Dopiero rok po śmierci kredytobiorcy nieruchomość przechodzi w ręce banku, który sprzedaje ją, aby odzyskać środki. Ewentualna nadwyżka ze sprzedaży, po spłacie kredytu, trafia do spadkobierców (na spłatę kredytu mają oni 12 miesięcy – jeśli to zrobią, mogą zachować nieruchomość). Nadzór nad regulacjami związanymi z odwróconym kredytem hipotecznym sprawuje Komisja Nadzoru Finansowego.
Czy to jest to samo co renta dożywotnia?
Nie. Renta dożywotnia jest określana mianem odwróconej hipoteki w modelu sprzedażowym i regulują ją przepisy kodeksu cywilnego o umowie dożywocia i umowie renty. Jest to usługa, którą mogą świadczyć instytucje finansowe, np. fundusze hipoteczne, w przeciwieństwie do tytułowych odwróconych kredytów, których mogą udzielać wyłącznie banki. Rozwiązanie polega na tym, że podmiot finansowy zawiera umowę z właścicielem mieszkania i dożywotnio – jak sama nazwa wskazuje – wypłaca mu rentę, a po śmierci tej osoby przejmuje jej nieruchomość. Jaka jest wysokość takiego świadczenia?
To zależy od wieku i płci świadczeniobiorcy, metrażu mieszkania i jego rynkowej wartości. Na stronie internetowej jednej z instytucji finansowych świadczących takie usługi czytamy, że renta dożywotnia dla 76-letniej kobiety mającej mieszkanie w Krakowie o wartości 757 tys. zł, z czynszem w wys. 425 zł, wynosi 1000 zł miesięcznie + 100 tys. zł wypłacone jednorazowo „na start”.
Wróćmy jeszcze do tego, co różni opisywane produkty, a jest to mianowicie moment przejęcia mieszkania/domu, bo w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego ma to miejsce po upływie 12 miesięcy od śmierci kredytobiorcy, a przy rencie dożywotniej instytucja finansowa nabywa prawa do lokalu z chwilą śmierci kredytobiorcy. W każdym razie, niezależnie od wybranego rozwiązania, senior ma prawo mieszkać w „zastawionej” nieruchomości aż do śmierci.
Kto może skorzystać z odwróconego kredytu hipotecznego?
Konieczne jest posiadanie prawa własności nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub prawa użytkowania wieczystego. Odwrócony kredyt hipoteczny jest dedykowany osobom fizycznym mającym pełną zdolność do czynności prawnych. Z tej formy finansowania nie mogą korzystać firmy ani instytucje. Choć polskie przepisy nie określają dokładnych wymagań wiekowych, produkt ten jest głównie skierowany do seniorów, którzy potrzebują wsparcia finansowego, ale jednocześnie chcą pozostać w swoich domach.
Jaką kwotę można otrzymać w ramach odwróconego kredytu hipotecznego?
To zależy przede wszystkim od wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Różne źródła podają, że w przypadku krajów Europy Zachodniej, banki najczęściej wypłacają od 30% do 70% wartości rynkowej mieszkania. Zaoferowana kwota nigdy nie osiąga pełnej wartości nieruchomości, co jest strategią zabezpieczającą interesy banku. Wysokość wypłat może również zależeć od konkretnej polityki instytucji finansowej oraz innych czynników jak przewidywane koszty jej utrzymania oraz lokalizacja nieruchomości. Przyjmuje się, iż właściciele nieruchomości w większych miastach, gdzie ceny są wyższe, mogą liczyć na wyższe stawki niż osoby w małych miejscowościach.
Przeczytaj: Na czym polega wycena nieruchomości?
Prawa i obowiązki stron umowy odwróconego kredytu hipotecznego
Umowa odwróconego kredytu hipotecznego nakłada szereg praw i obowiązków na obie strony. Zacznijmy od kredytobiorcy. Jest on zobowiązany do utrzymywania nieruchomości w dobrym stanie, ubezpieczenia jej oraz regularnego opłacania podatków itp. Jednocześnie, nie może jej sprzedać, wynająć ani w żaden sposób zbyć bez zgody banku. Ma prawo do wcześniejszej spłaty całości lub części kredytu bez prowizji i bez konieczności informowania o tym banku.
Bank z kolei musi przestrzegać umowy i wypłacać środki zgodnie z jej warunkami. Po śmierci właściciela bank może przejąć prawo do nieruchomości, sprzedać ją i w ten sposób odzyskać wypłacone środki. W kontekście obowiązków banku warto wspomnieć o art. 19 rozdz. 3 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, który nakazuje instytucji ustalić zasady zarządzania ryzykiem długowieczności. To ryzyko polega na tym, że im dłużej kredytobiorca mieszka w swojej nieruchomości (i nie następuje jej sprzedaż po jego śmierci), tym później bank odzyskuje środki wypłacone w ramach kredytu.
Jeżeli łączna suma zobowiązań banku z tytułu umów odwróconego kredytu przekracza 5% jego funduszy własnych (lub oddziału banku), bank musi zatrudnić aktuariusza, którego zadaniem jest ocena ryzyka finansowego związanego m.in. z długością życia kredytobiorców, co pozwala lepiej oszacować potencjalne koszty dla banku. W praktyce oznacza to, że banki, które intensywnie oferują odwrócone kredyty hipoteczne, muszą szczególnie dbać o to, aby te produkty nie wpłynęły negatywnie na ich stabilność finansową.
Czy można wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego?
Kredytobiorca ma prawo do odstąpienia od umowy bez podania przyczyny w ciągu 30 dni od jej zawarcia. Ma zatem czas na przemyślenie decyzji bez ponoszenia dodatkowych kosztów, poza opłatami administracyjnymi i zwrotem wypłaconej kwoty wraz z należnymi odsetkami.
Natomiast wypowiedzenie umowy może nastąpić na późniejszym etapie. Kredytobiorca ma prawo to zrobić w dowolnym momencie z zachowaniem 30-dniowego terminu wypowiedzenia. Z kolei bank może wypowiedzieć umowę tylko w określonych sytuacjach, np. jeśli wartość nieruchomości spadnie z winy kredytobiorcy, nieruchomość zostanie sprzedana bez zgody banku, albo zostanie wszczęta egzekucja z nieruchomości przez innego wierzyciela. Wypowiedzenie oznacza zakończenie umowy, ale z koniecznością rozliczenia wszelkich zobowiązań, które powstały do tego momentu.
Przeczytaj: Dożywotnia służebność mieszkania a umowa dożywocia
Zasady spłaty odwróconego kredytu hipotecznego
Całkowita kwota kredytu musi zostać spłacona w dwóch przypadkach:
- po wypowiedzeniu umowy,
- rok po śmierci kredytobiorcy (jeśli kredyt był zaciągnięty przez więcej niż jedną osobę (na przykład przez małżonków), ten okres liczy się od śmierci ostatniego kredytobiorcy).
Spadkobiercy mają możliwość spłaty kredytu w ciągu 12 miesięcy po śmierci kredytobiorcy. Jeśli zdecydują się na spłatę, zachowują nieruchomość. Jeśli jednak tego nie zrobią, bank może ją przejąć i sprzedać, aby odzyskać swoje pieniądze. Ważne jest to, że kredytobiorca i jego spadkobiercy odpowiadają tylko do wysokości wartości nieruchomości. Oznacza to, że bank nie może żądać większej kwoty niż ta, którą uzyska ze sprzedaży nieruchomości.
Dodatkowo, odsetki i inne koszty są naliczane aż do momentu spłaty kredytu lub przeniesienia własności nieruchomości na bank. Jeśli wartość nieruchomości spadnie z winy kredytobiorcy, bank może domagać się dodatkowej rekompensaty z innych składników majątku.
Korzyści i ryzyka związane z odwróconym kredytem hipotecznym
Zacznijmy od plusów. Ten najbardziej oczywisty, to dodatkowy dochód, od którego nie trzeba płacić podatku, a który można spożytkować w dowolnym celu. Poza tym kredytobiorca zachowuje pełne prawo do zamieszkiwania w swojej nieruchomości aż do śmierci (prawo to jest gwarantowane przez umowę z bankiem).
A ryzyka? Pierwszy minus to wysokość kwoty, którą kredytobiorca otrzyma od banku – jak już wiesz z wcześniejszej części tekstu, może ona stanowić jedynie pewien procent prawdziwej wartości lokalu. Druga kwestia to zmniejszenie dziedziczonego majątku. Po śmierci właściciela spadkobiercy mogą otrzymać nieruchomość obciążoną kredytem, co może wiązać się z koniecznością jej sprzedaży przez bank.
Odwrócony kredyt hipoteczny w Polsce. 10 lat minęło, a ustawa… się nie przydała
W przeciwieństwie do krajów zachodnich, gdzie usługa ta zyskała popularność, polskie banki jak na razie nie wprowadziły odwróconego kredytu hipotecznego do swoich portfeli. Powodem jest prawdopodobnie wysokie ryzyko, jakie niosą ze sobą tego typu umowy, w tym niepewność co do wartości nieruchomości w przyszłości oraz momentu jej przejęcia przez bank.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com
