Przy zawieraniu transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości możemy spotkać się z terminami “zaliczka” lub “zadatek”. Nie są to terminy tożsame i warto wiedzieć, czym się różnią, aby nie popełnić błędu, który może nas sporo kosztować.
Kupno i sprzedaż nieruchomości – kiedy korzystamy z zaliczki lub zadatku?
Zanim dokonamy zakupu mieszkania, domu lub nieruchomości gruntowej, zwykle zawieramy ze sprzedającym tak zwaną umowę przedwstępną lub rezerwacyjną. Chodzi o to, by zagwarantować, z jednej strony, że nikt inny nie kupi tej nieruchomości, a z drugiej, dać sprzedającemu gwarancję, że nie zmienimy zdania.
Umowa przedwstępna lub rezerwacyjna daje czas obu stronom na przygotowanie się do głównej transakcji. Kupujący często musi zgromadzić niezbędną kwotę, na przykład zawrzeć umowę kredytową z bankiem. Sprzedający z kolei musi przygotować aktualną dokumentację nieruchomości, często w porozumieniu z biurem pośrednictwa albo z notariuszem. Notariusz też potrzebuje co najmniej kilku dni na przygotowanie treści aktu notarialnego kupna-sprzedaży.
Umowę przedwstępną można także zawrzeć w formie aktu notarialnego albo w formie wzajemnej umowy cywilno-prawnej. Może ona zostać zawarta na okres tygodnia, albo nawet na okres kilku miesięcy – termin zależy od tego, na co zgodzą się obie strony. Gwarancją dotrzymania zapisów umowy zwykle jest zadatek, choć strony mogą się także umówić na wpłacenie przez kupującego zaliczki.
Co to jest zaliczka na poczet ceny zakupu nieruchomości?
Termin zaliczka nie jest zdefiniowany w przepisach prawa. Można się nim posługiwać korzystając z definicji zwyczajowych. Zaliczka na poczet ceny nieruchomości jest to część należności z tytułu sprzedaży tej nieruchomości, uiszczona przed faktycznym dokonaniem sprzedaży. Wysokość zaliczki stanowi część ostatecznej ceny z tytułu wykonania zobowiązania, jakim jest sprzedaż, czyli przeniesienie własności nieruchomości. Zaliczka uiszczana jest w celu zabezpieczenia realizacji zobowiązania o znacznej wartości.
Warto wiedzieć, że zarówno umowa kupna-sprzedaży nieruchomości, zawierana przed notariuszem, jak i umowa przedwstępna lub rezerwacyjna kupna-sprzedaży nieruchomości, są postrzegane jako umowy wzajemne (patrz wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 listopada 2015 r., sygn. akt VI ACa 1648/14, (LEX 1992957) „umowa sprzedaży jest umową konsensualną, odpłatną (obowiązek zapłaty ceny przez kupującego), dwustronnie zobowiązującą i wzajemną.”). Wykonanie oraz skutki niewykonania zobowiązań wynikających z umów wzajemnych regulują przepisy Działu III, art. od 487 do 497 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U.2023.1610 t.j. ze zmianami).
Definicja zadatku oraz jego znaczenie
W odróżnieniu od zaliczki, określenie “zadatek” jest precyzyjnie opisane w art. 394 przywołanej powyżej Ustawy Kodeks Cywilny. Zadatek jest to suma dawana przy zawarciu umowy, której wykonanie zwykle następuje w terminie późniejszym, określonym w tej umowie. W sytuacji, gdy umowa zostanie wykonana, zadatek “ulega zaliczeniu na poczet świadczenia”, czyli w tym sensie traktowany jest tak samo, jak zaliczka. Podobnie, jeśli wykonanie umowy jest niemożliwe z przyczyn niezależnych od stron bądź z przyczyny, za którą odpowiedzialne są obie strony, zadatek winien zostać zwrócony. To samo ma miejsce wtedy, gdy umowa zostaje rozwiązana polubownie.
Z odmienną sytuacją mamy natomiast do czynienia, jeśli jedna ze stron nie wykona umowy. W przypadku umowy kupna-sprzedaży nieruchomości jest to niezawarcie aktu notarialnego w uzgodnionym terminie z winy jednej ze stron. Z ustawy wynika, że jeśli do aktu notarialnego nie przystąpi kupujący, zadatek zostaje zachowany przez sprzedającego. Nie musi on zwracać go kupującemu. Jeśli natomiast do aktu nie przystąpi sprzedający, wówczas winien jest zwrócić kupującemu sumę w wysokości równej dwukrotności zadatku.
Uwaga! Zapis ustawy brzmi dosłownie “w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona […] jeżeli sama [zadatek] dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.” W praktyce może się to wiązać nawet z postępowaniem sądowym, jeżeli strona sprzedająca zachowa się nieuczciwie.
Co istotne, nie wystarczy tu samo nieprzystąpienie do zawarcia aktu notarialnego. Aby zachowanie zadatku lub żądanie zwrotu dwukrotnej sumy zadatku mogło mieć skutek prawny, od umowy należy odstąpić i wskazać, z winy której ze stron nie doszło do jej wykonania. Takie odstąpienie może mieć formę oświadczenia jednej ze stron.
Zadatek – na co zwrócić uwagę?
Kodeks cywilny nie precyzuje wprost, że zadatkiem musi być kwota pieniędzy. Owszem, sformułowanie “suma dwukrotnie wyższa” sugeruje, że zadatek winien być określony liczbowo, ale można się też spotkać z zadatkiem w formie rzeczowej, lub przekazania prawa. Trudność pojawia się wówczas, gdy umowa nie zostanie wykonana i wręczający zadatek zażąda podwójnej wysokości zadatku. Aby takiego problemu uniknąć, przy wręczaniu rzeczy lub przekazaniu prawa w roli zadatku można zatem określić wartość tej rzeczy lub prawa, jeśli strony zgodzą się co do tej wartości.
Art. 394 KC wprost dopuszcza zawarcie umowy przedwstępnej, w której zasady zwrotu zadatku w razie niedotrzymania zapisów umowy przez jedną ze stron, będą odmienne. Zwykle, w przypadku umów dotyczących obrotu nieruchomościami stosowane jest rozwiązanie ustawowe, ale nie wyklucza to innych możliwości. Ze strony kupującego można tutaj skorzystać z opcji zwrócenia się do pośrednika w obrocie nieruchomościami, jeśli bierze on udział w zawieraniu umowy, o przyjęcie zadatku w depozyt. Jest to dodatkowe zabezpieczenie na wypadek, jeśli sprzedający nie wykona umowy i będzie sprawiać trudności przy oddawaniu sumy dwukrotnie wyższej.
Jeśli umówiona kwota (w tym wykonanie przelewu bankowego), rzecz lub przekazanie prawa następuje w momencie zawarcia umowy, jest to automatycznie traktowane jako zadatek, nawet jeśli w treści umowy nie pojawia się to słowo. Jeśli natomiast dana kwota wręczona jest przed zawarciem umowy albo po jej zawarciu, może zostać potraktowana jako zaliczka. Aby kwota wręczona w innym terminie uznana została za zadatek, musi to zostać zawarte w umowie.
Przepisy nie precyzują wysokości zaliczek ani zadatków. Jest to wyłącznie kwestia umowy pomiędzy stronami umowy. Przy transakcjach kupna-sprzedaży nieruchomości najczęściej spotykamy się z wysokością pomiędzy 10% a 20% umówionej ceny, choć zdarzają się nawet kwoty w wysokości 80%.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com
