Na rynku wtórnym często można spotkać mieszkania w okazyjnych cenach. Zwykle są one jednak w złym stanie technicznym, wymagającym remontu. Czy to faktycznie okazja? Na co zwrócić uwagę, oglądając takie mieszkanie? Kiedy warto zdecydować się na kupno?
Inwestowanie w mieszkania do remontu
Mieszkanie do remontu to inwestycja. Nie tylko finansowa – w takie mieszkanie często musimy zainwestować również sporo czasu. Nie ma przy tym znaczenia, czy będziemy osobiście angażować się w remont, chociażby go nadzorując, czy zlecimy zaufanej firmie budowlanej. Tak czy inaczej mieszkanie takie zacznie przynosić korzyść dopiero po zakończeniu prac remontowych.
Do decyzji o zakupie mieszkania do remontu możemy być zmotywowani różnymi czynnikami. Jeśli jest to mieszkanie, w którym zamierzamy zamieszkać, to zwykle chcemy w miarę niedrogo stworzyć sobie własne cztery kąty, w których będzie widać nasz charakter i zamiłowania. Nieco inaczej przedstawia się sytuacja, gdy kupujemy mieszkanie „na flipa”, czyli chcemy w miarę szybko sprzedać je z zyskiem. Niezależnie jednak od motywacji, przydać się może podstawowa wiedza budowlana, aby uniknąć przykrych zaskoczeń, albo co gorsza – strat.
Przeczytaj: Mieszkanie na flipa – jak wybrać odpowiednią nieruchomość?
Dobry plan to połowa sukcesu
Doświadczeni inwestorzy dobrze wiedzą, że niczego nie powinno się pozostawiać przypadkowi i zakładać, że „jakoś to wyjdzie”. Już podejmując zamiar kupna mieszkania do remontu musimy przeznaczyć określoną kwotę na całość inwestycji, obejmującą także prace remontowo-budowlane. Często zdarza się, że wydatki poniesione na doprowadzenie zniszczonego lokalu do zadowalającego stanu to drugie tyle, ile wydamy na sam zakup.
Zatem w pierwszym kroku powinniśmy dość dokładnie określić nasz budżet i zorientować się, na co będziemy mogli sobie w jego ramach pozwolić. Mając to w pamięci, podczas rozważania różnych ofert, możemy kalkulować cenę mieszkania i potencjalne wydatki na remont tak, aby wybrać tę ofertę, która będzie okazyjna nie tylko ze względu na cenę metra kwadratowego.
Monitoring rynku nieruchomości da Ci szeroki wybór
Aby dokonać naprawdę korzystnego zakupu, dobrze jest mieć jak najszerszy wybór. Podstawą jest dobra znajomość rynku nieruchomości. Przydają się tutaj różnego rodzaju analizy specjalistów, obserwacja trendów i ogólnego stanu gospodarki, nic jednak nie zastąpi regularnego przeglądania ofert nieruchomości w danej lokalizacji. Dzięki temu dowiemy się, jak kształtują się ceny mieszkań gotowych do wprowadzenia się, wymagających tzw. odświeżenia, czy kompleksowego remontu.
Bardzo przydatne narzędzie do monitorowania ogłoszeń nieruchomości z rynku wtórnego dostępne jest w ramach platformy Listaprzetargow.pl. Serwis stanowi ogólnopolską bazę ogłoszeń o przetargach i licytacjach nieruchomości, a dzięki możliwości ustawienia szczegółowych filtrów, pozwala na wyszukiwanie ofert o parametrach, na których najbardziej nam zależy.
Korzystając z tego narzędzia możemy otrzymywać powiadomienia mailowe już w kilka minut od ukazania się w internecie ogłoszenia zawierającego na przykład w swojej treści wybrane przez nas słowa kluczowe, takie jak „do remontu”, „do generalnego remontu”, czy mieszkania w konkretnej lokalizacji.
Przeczytaj: Jak znaleźć mieszkanie na flipa?
Dokładnie obejrzyj mieszkanie
Kiedy już znajdziesz mieszkania, którymi jesteś zainteresowany, musisz bardzo wnikliwie je obejrzeć. Tu nie wystarczy ogólne wrażenie, czy widok z okna. Już na etapie rozważania oferty musisz bowiem przeprowadzić wstępny kosztorys całej inwestycji. W tym momencie gruntowna wiedza budowlana nie jest niezbędna, choć z pewnością ułatwi analizę. Przydaje się natomiast dokładność i cierpliwość.
Na co przede wszystkim trzeba zwrócić uwagę?
- Wilgoć w mieszkaniu – jest jednym z najtrudniejszych do usunięcia problemów, a zarazem da się ją chwilowo zamaskować. Najdobitniej świadczy o niej stęchły zapach we wnętrzu, oraz zacieki i plamy, zwłaszcza w kątach i za meblami. Warto poprosić właścicieli o odsunięcie niektórych sprzętów. Jeśli podczas oględzin mieszkania pootwierane są okna, może to oznaczać, że sprzedający próbuje coś ukryć. Świeżo odmalowane ściany i sufity to również może być zabieg maskujący mankamenty, które wyjdą w trakcie remontu.
- Pleśń, grzyby, prusaki i inne żywe organizmy – to skutek między innymi wilgoci i są wręcz nie do wyeliminowania. Lokal musi się znajdować naprawdę w bardzo dogodnej okolicy, albo mieć bardzo niską cenę, aby koszt skutecznego usunięcia grzyba się kalkulował. Prusaki, karaluchy, szczury i tym podobni bywalcy starych, zaniedbanych kamienic wymagają współdziałania wszystkich mieszkańców. To nie jest zadanie dla właściciela pojedynczego mieszkania.
Powyższe wady mogą stanowić podstawę do wyeliminowania danej oferty z naszego kręgu zainteresowania, chyba, że ma ona inne, naprawdę bardzo znaczące zalety. Poza nimi, trzeba przyjrzeć się jeszcze innym elementom.
- Drzwi i okna. Sprawdź, czy lekko się otwierają i zamykają. Obejrzyj zamki i okucia. Dobrym testem szczelności okna jest zwykła kartka papieru, którą wkładamy pomiędzy ramę a ościeżnicę. Jeśli okno jest nieszczelne, z łatwością ją wyjmiemy po jego zamknięciu. Nieszczelną stolarkę trzeba będzie wymienić – dolicz to do twoich potencjalnych kosztów.
- Ściany i sufity – po ich stanie ocenimy przede wszystkim, czy w mieszkaniu nie ma wilgoci, ale także stan elementów konstrukcyjnych budynku. Boazeria, czy panele PVC na ścianach utrudniają nieco ocenę ich stanu, dlatego warto poprosić zdecydowanego na sprzedaż właściciela o ich zdjęcie, zwłaszcza w newralgicznych miejscach. I tak w czasie remontu będziemy je przecież usuwać.
- Podłogi – w pokojach wystarczy ocena rodzaju posadzki. W niektórych starych mieszkaniach spotkamy jeszcze płytki PVC, czy linoleum – te trzeba będzie zdjąć. Jeśli podłoga jest z paneli, lub drewnianych desek, czy parkietu, dobrze skontrolować, czy nie występują szpary, które są nie tylko nieestetyczne, ale gromadzi się w nich też brud, a także czy podłoga nie wydaje odgłosów skrzypienia, albo postukiwania. Lepiej założyć na wyrost, że będzie konieczność jej wymiany, niż uznać, że zostawimy drobne mankamenty, po to tylko, by w trakcie prac przekonać się, że czeka nas jeszcze jeden wydatek.
- Podłogi w kuchni i łazience – najczęściej wykonane są z terakoty, podobnie jak posadzka na balkonie. Zwłaszcza w przypadku łazienki i balkonu trzeba zwrócić uwagę, czy nachylenie posadzki wykonane zostało prawidłowo, tj. w kierunku odpływu w łazience, oraz w kierunku na zewnątrz na balkonie. Aby to sprawdzić, można zastosować prosty trick z piłeczką pingpongową – zobaczyć w którą stronę się potoczy po podłodze.
- Glazura i terakota – zarówno na podłodze, jak i na ścianach wymaga sprawdzenia stanu fug, bo to one pierwsze zdradzają zaniedbania. Zabrudzenia, a zwłaszcza wykwity oznaczają, że konieczna będzie wymiana. Kwestie estetyczne także mogą wpłynąć na naszą decyzję o zmianie wystroju pomieszczeń.
- Instalacje wewnętrzne – omawiamy na końcu, ale tak naprawdę to one mogą najbardziej wpłynąć na ostateczny koszt naszego remontu. Niestety zwykle musimy tutaj zaufać informacjom podanym przez właściciela, ponieważ trudno jest ocenić ich stan techniczny. Stan kominów wentylacyjnych można ocenić przykładając do kratki zapalniczkę – płomień powinien być „wysysany” do komina.
Aby dokonać nieco dokładniejszej analizy stanu instalacji, możemy umówić się na oglądanie mieszkania z fachowcem – budowlańcem, architektem. Warto to zrobić, jeśli poznaliśmy już kilka – kilkanaście ofert i jesteśmy prawie zdecydowani na którąś z nich. To jest moment na to, by orientacyjny kosztorys prac remontowych zastąpić bardziej dokładnymi przewidywaniami.
Dokładnie obejrzyj budynek
Przy zakupie mieszkania do remontu, koniecznie należy zwrócić uwagę nie tylko na sam lokal, ale także na budynek, w którym się on znajduje. Na mieszkanie wymagające poważniejszych prac możemy trafić zarówno w kilkunastoletnim bloku, jak i w starej kamienicy. Od tego w jakim stanie jest cały budynek, zależeć mogą ewentualne poniesione przez nas nakłady finansowe.
W pierwszym rzędzie zwróćmy uwagę na stan wizualny budynku. Popękane ściany i zaniedbana klatka schodowa świadczą o tym, że współmieszkańcy nie przykładają wagi do utrzymania go w należytym stanie. Powinna nam się wtedy zapalić czerwona lampka, gdyż w trakcie remontu mogą wyjść na jaw zupełnie niespodziewane problemy, których nie weźmiemy pod uwagę w naszych wstępnych kalkulacjach.
Zwróć uwagę na to, czego nie widać
Równie ważne jest to, czego na pierwszy rzut oka nie widać. W przypadku budynku kilkunastoletniego warto zapoznać się z jego dokumentacją. Dostęp do niej nie powinien sprawić trudności, czy to w firmie, która zajmowała się budową, czy we właściwym miejscowo starostwie powiatowym. Z niej dowiemy się z czego zaprojektowane i wykonane były instalacje i przewody elektryczne, wodno-kanalizacyjne, c.o., jaki materiał wykorzystany był do budowy ścian, stropów, wylewek pod posadzkami. Te informacje powiedzą nam wiele na temat potencjalnej trwałości części wspólnych budynku.
Jeśli budynek jest starszy, dobrze zapytać sprzedającego, jakie instalacje były w obiekcie wymieniane i kiedy. Dobrze, by właściciel udostępnił nam dokumentację. Trzeba zdawać sobie sprawę z tego, że aluminiowa instalacja elektryczna, nie tylko nie spełnia współczesnych norm i standardów bezpieczeństwa, może też powodować utrudnienia w korzystaniu ze sprzętów elektrycznych w domu. Nawet jeśli wymienimy przewody w naszym mieszkaniu, problem pozostanie. Podobnie ma się sprawa z instalacją wod-kan i centralnym ogrzewaniem. Warto też uzyskać informacje dotyczące stanu dachu, orynnowania, czy ocieplenia, a jeśli w budynku jest winda, dowiedzieć się czy i kiedy była modernizowana.
Co sprawia, że warto zdecydować się na mieszkanie wymagające remontu?
Podejmując ostateczną decyzję o kupnie mieszkania, które wymagać będzie od nas dalszych nakładów finansowych, oceniamy nie tylko koszt wyrażony konkretnymi cyframi. Zwracamy też uwagę na jego potencjalną wartość nie tylko w danym momencie, ale także w przyszłości. O tym zadecydować może na przykład świetna lokalizacja mieszkania. Centrum miasta, rozwijająca się dzielnica z bardzo dobrze przygotowaną infrastrukturą techniczną, komunikacyjną i społeczną – to miejsca, gdzie podjęcie ryzyka może się okazać trafionym przedsięwzięciem.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com
