Mieszkanie na flipa – jak wybrać odpowiednią nieruchomość?

Mieszkanie dobre na flipa to takie, na którym szybko zarobisz. Podpowiadamy, jak je rozpoznać – i jak przygotować się do poszukiwań, aby przebiegły sprawniej.

Pochodzące z języka angielskiego słówko „flipping” na rynku nieruchomości oznacza kupowanie lokali, budynków czy działek po to, by sprzedawać je z zyskiem w możliwie krótkim czasie. Ta prosta definicja zawiera w sobie przy okazji odpowiedź na pytanie postawione w tytule tego tekstu. O tym, czy dane mieszkanie nadaje się na flipa, decydują bowiem dwie kwestie: czy można sprzedać je z zyskiem i czy da się zrobić to szybko. Proste, prawda? Sprawa komplikuje się jednak o tyle, że istnieje co najmniej kilka sposobów osiągania tych celów. Grunt to wybór odpowiedniej strategii – i późniejsze się jej trzymanie.

Biznesowe podejście

Jeśli przymierzasz się dopiero do swojego pierwszego flipa, nie musisz jeszcze zakładać firmy zajmującej się obrotem nieruchomościami. Już od samego początku natomiast podejdź do zagadnienia jak przedsiębiorca, czyli przede wszystkim:

• Poznaj rynek. Dowiedz się, jakie mieszkania są najchętniej kupowane na danym terenie i ile wynoszą ich średnie ceny. Zbadaj również możliwości segmentu lokali mniej popularnych, ale mimo to pozwalających dobrze zarobić, tj. takich, którymi interesuje się węższa, za to stała lub gotowa więcej zapłacić grupa odbiorców.
• Określ swoje źródło przychodu – a więc rzeczoną grupę odbiorców. Innych nieruchomości trzeba wszak szukać, gdy mają to być rodziny z małymi dziećmi, innych w przypadku osób bardzo zamożnych, oczekujących wysokiego standardu, a jeszcze innych, jeśli lokal chcesz sprzedać inwestorowi zajmującemu się zawodowo wynajmem na pokoje.
• Kieruj się zdrowym rozsądkiem, a nie emocjami. Nie kupuj mieszkania tylko dlatego, że ci się ono bardzo podoba lub miło kojarzy. Rodzi to ryzyko, że po pierwsze przepłacisz, a po drugie trudniej będzie ci znaleźć kupca. Bo przecież to, co odpowiada tobie, niekoniecznie musi trafiać w gust, potrzeby czy budżet zarysowanej przez ciebie klienteli.

Postępowanie według tych wskazówek usprawni zarówno poszukiwanie nieruchomości na flipa, jak i późniejsze jej zbycie, co pomoże spełnić warunek szybkiej sprzedaży. Pozostaje więc jeszcze kwestia zysku.

Uwaga
Może się zdarzyć, że raz ustalona koncepcja nie będzie ci odpowiadać i zechcesz spróbować innej. Masz oczywiście do tego prawo – elastyczność rozumiana jako umiejętność sprawnego adaptowania się do zmiennych warunków to przecież także cecha dobrego biznesmena. Lepiej jednak wyciągnąć wnioski z własnych działań po pewnym czasie, niż od samego początku chaotycznie miotać się pomiędzy różnymi pomysłami na flipping. Albo niż nie mieć żadnego, co gorsza, i np. kupić pierwsze z brzegu mieszkanie, „bo jest okazja, a potem się zobaczy”. To właśnie mieliśmy na myśli, pisząc wcześniej o trzymaniu się wybranej strategii.

Mieszkania na flipa – poniżej cen rynkowych

Krótki czas szukania nabywcy na mieszkanie jest we flippingu ważny o tyle, że każdy kolejny miesiąc, w którym jako tymczasowy właściciel lokalu uiszczasz opłaty administracyjne, oznacza dla ciebie zysk niższy o co najmniej kilkaset złotych. Innymi słowy: tracisz, gdy mieszkanie stoi puste. Ale sama szybka sprzedaż nie oznacza jeszcze, że na nim zarabiasz. No, w każdym razie nie zawsze.

Możliwy jest bowiem zakup nieruchomości po cenie tak niskiej, że zbycie jej za cenę rynkową samo w sobie pozwala osiągnąć całkiem sensowną marżę. Zdarza się tak chociażby, kiedy mieszkanie sprzedaje:

• ktoś, kto ma kłopoty finansowe lub potrzebuje nagłego zastrzyku gotówki (np. z powodu choroby) i jest gotów w związku z tym sprzedać lokal taniej, byle natychmiast;
• ktoś, kto nie potrafi prawidłowo oszacować wartości mieszkania;
• ktoś, dla kogo nieruchomość stanowi kłopot – bo np. dostał ją w spadku, a sam mieszka w innym mieście, ma złe doświadczenia z wynajmem lub brakuje mu czasu na zajęcie się sprzedażą;
• spółka skarbu państwa, spółdzielnia mieszkaniowa, komornik lub syndyk – ceny wywoławcze na przetargach i licytacjach potrafią być dużo niższe niż te na zwykłym rynku wtórnym.

O tym, gdzie szukać takich ofert, przeczytasz w naszym artykule „Jak znaleźć mieszkanie na flipa”.

Częściej jednak wyjątkowo atrakcyjna cena lokalu wynika z jakichś problemów, które trzeba rozwiązać, aby móc go zbyć po cenie rynkowej. Takich jak kiepski stan techniczny czy budzące wątpliwości zapisy w księdze wieczystej. Bywa też, że mieszkanie kupione niekoniecznie okazyjnie da się sprzedać znacznie drożej, zmieniając jego funkcjonalność czy standard.

Które mieszkania mają największy potencjał

Wartość nieruchomości można podnieść na kilka sposobów. To przede wszystkim:

• remont – jedno z najczęściej stosowanych we flippingu rozwiązań;
• modernizacja lub przebudowa – a więc m.in. doprowadzenie bądź wymiana instalacji, wymiana okien, postawienie ścianek działowych, aby zwiększyć liczbę pomieszczeń (tudzież przerobić lokal na mikrokawalerki), albo wręcz przeciwnie, zburzenie ścian, aby zyskać więcej przestrzeni;
• tzw. home staging, odświeżenie mieszkania – opcja, która pochłania znacznie mniej pieniędzy i czasu, bo polega np. tylko na gruntownym sprzątaniu, pomalowaniu ścian, wymianie lub renowacji mebli i oświetlenia czy zakupie stylowych dodatków albo sprzętu RTV/AGD;
• uregulowanie sytuacji prawnej lokalu – wymeldowanie osób trzecich czy „wyczyszczenie” księgi wieczystej poprzez zajęcie się zaniedbanymi formalnościami czy nawet spłatę ciążących na nieruchomości zobowiązań dla doświadczonego na tym polu flippera może być całkiem opłacalne.

Pomyśl o przyszłym nabywcy mieszkania jak o kliencie, któremu trzeba dostarczyć gotowy produkt, jakiego poszukuje. Jeśli owym klientem ma być ktoś, kto wynajmuje pokoje studentom, celuj w nieruchomości o większej liczbie pomieszczeń lub takie, gdzie pomieszczenia te można wydzielić. Klient poszukujący lokali „z wyższej półki” oznaczać może z kolei konieczność wymiany elementów wykończenia wnętrz na te o wysokim standardzie. Znając potrzeby swojej grupy odbiorców, łatwiej ci będzie ocenić, czy dane mieszkanie jest odpowiednie lub czy da się w nim wprowadzić takie zmiany, aby odpowiednim się stało.

Pamiętaj przy tym o wzięciu poprawki na swoje możliwości, budżet i czas, jakim dysponujesz. Początkujący flipper raczej powinien unikać kupowania lokali o niejasnym stanie prawnym czy wymagających gruntownej rewitalizacji pod okiem konserwatora zabytków. Co innego, jeśli od lat zajmuje się podobnymi sprawami i chce spróbować swych sił w roli inwestora. Takiej osobie znacznie łatwiej będzie oszacować opłacalność całego przedsięwzięcia już na etapie oględzin mieszkania.

Uwaga
Gdy brakuje ci doświadczenia, możesz jeszcze skorzystać z pomocy fachowca, który – po znajomości lub też za opłatą – podpowie, co dokładnie jest do zrobienia, jak długo to potrwa i ile będzie kosztować.

Przeczytaj: Mieszkanie do remontu – jak kupić, na co uważać?

Ile powinno kosztować mieszkanie na flipa

Tu i ówdzie spotkać się można z twierdzeniem, że „na dobrym flipie zarabia się w momencie zakupu”, bo jeśli uda ci się nabyć mieszkanie poniżej jego wartości rynkowej, to zysk właściwie masz gwarantowany. W rzeczywistości jednak nie musi wcale tak być. O ile bowiem okazyjny zakup faktycznie potrafi obniżać inwestycyjne ryzyko, o tyle np. remont taniej, ale zrujnowanej nieruchomości pochłonąć może tyle środków, że nie tylko nie zarobisz, ale jeszcze do wszystkiego dopłacisz. Podobnie w sytuacji, gdy nie sprzedasz lokalu wystarczająco szybko (choćby z powodu jego skomplikowanej sytuacji prawnej), uiszczając przez wiele miesięcy opłaty administracyjne. Z drugiej zaś strony zarobić da się przecież także na mieszkaniu kupionym po przeciętnej cenie, podnosząc jego wartość.

Ile więc powinien kosztować lokal przeznaczony na flipa? Aby uzyskać odpowiedź na to pytanie, warto przygotować sobie prostą tabelkę, w której uwzględnione zostaną takie pozycje jak:

• cena, za jaką możesz kupić dane mieszkanie;
• cena, jaką będzie można za nie uzyskać;
• czas potrzebny na przygotowanie lokalu do sprzedaży, wyrażony w kosztach stałych przemnożonych liczbę miesięcy (przykład: remont ma potrwać dwa miesiące, a miesięczny czynsz do spółdzielni wynosi 500 zł – wychodzi wtedy 2 x 500 zł, czyli 1000 zł);
• koszt podniesienia wartości mieszkania, zależny od przyjętej strategii – a więc np. koszty remontu, przebudowy, zakupu materiałów budowlanych lub wykończeniowych, sprzętów i mebli, koszt wynagrodzenia prawnika, fotografa czy pośrednika nieruchomości, ewentualnej spłaty długów, koszty notarialne czy opłaty sądowe;
• wartość podatków, jakie trzeba będzie odprowadzić – np. PCC.

Po odjęciu wszystkich kosztów od kwoty, jaką spodziewasz się uzyskać ze sprzedaży, otrzymasz wartość szacowanego zysku. Możesz też zacząć od ustalenia, że chcesz zarobić na flipie np. 35 tys. zł w trzy miesiące. Oglądając mieszkanie, szacujesz wtedy, ile trzeba będzie w nie włożyć kapitału, i na tej podstawie obliczasz, czy opłaca się je kupić za proponowaną cenę. Gdy kalkulacja się „nie spina”, masz zasadniczo trzy wyjścia:

• negocjować ze sprzedającym;
• obniżyć oczekiwania co do zysku – i zastanowić się, czy nowa kwota warta będzie dla ciebie wkładanego wysiłku (oraz czy nie zamieni się w stratę, gdy np. niespodzianie wzrosną koszty remontu);
• po prostu zrezygnować z zakupu i rozejrzeć się za innym lokalem.

Wielu flipperów za najlepsze uważa ostatnie z wymienionych rozwiązań. Pozwala im to ograniczyć ryzyko nadmiernego zaangażowania w inwestycję emocji, czasu czy środków pieniężnych. Na podobnej zasadzie odrzucają oferty niepasujące do obranego przez nich modelu biznesowego. Czyli np. jeśli stawiają przede wszystkim na podstawowy home staging i atrakcyjne zdjęcia lokalu, nie kupują mieszkań wymagających remontu lub naprostowania kwestii prawnych.

Co jeszcze warto wziąć pod uwagę przy wyborze lokalu na flipa

Z kolei kiedy planujesz remont, przyjrzyj się nieruchomości pod kątem drożności kominów czy wentylacji, szczelności dachu (szczególnie gdy mieszkanie jest na najwyższym piętrze) lub izolacji ścian zewnętrznych (zwłaszcza w lokalach usytuowanych na parterze). Tego typu usterek, wad konstrukcyjnych i budowlanych w drodze generalnego remontu raczej się nie pozbędziesz, mogą natomiast one narazić cię na roszczenia ze strony późniejszego nabywcy mieszkania.

Jeśli zaś chodzi o stronę formalną, to dobrym pomysłem jest sprawdzenie ewentualnego zadłużenia nie tylko w księdze wieczystej, ale też choćby we wspólnocie/spółdzielni mieszkaniowej. Tam też uzyskasz zaświadczenie o braku przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej, w razie gdyby lokal jej nie posiadał. Wówczas należy zapytać też o możliwości i koszty przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność. Warto ponadto w urzędzie gminy dowiedzieć się, czy w mieszkaniu nie jest prowadzona działalność gospodarcza, tudzież zdobyć zaświadczenie o braku zameldowania w nim osób trzecich.

Przeczytaj również: Flip na działce – jak zarabiać na nieruchomościach gruntowych?

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pexels.com