Inwestowanie w mieszkania w kamienicy

Mieszkanie w kamienicy można czasem nabyć nawet za 20-30% ceny rynkowej. Przeczytaj, na co uważać, aby okazało się inwestycją życia, a nie workiem bez dna.

Dobrze utrzymane mieszkanie w kamienicy nie traci na wartości. Położone zwykle w atrakcyjnej lokalizacji, przyciągać potrafi zarówno zamożnych nabywców, jak i firmy poszukujące prestiżowych biur (np. kancelarie prawnicze) lub te zajmujące się wynajmem pokoi bądź apartamentów. Zdawałoby się więc, że zakup takiego lokalu za 1/3 czy nawet 1/5 ceny rynkowej – a jest to możliwe! – powinien stanowić nie lada gratkę dla potencjalnych inwestorów. Nie zawsze jednak tak się dzieje.

Zalety mieszkań w kamienicach

Kamienice to budynki typowo miejskie, wznoszone przede wszystkim dawniej, przed II wojną światową, a często jeszcze w czasach, gdy dana miejscowość dopiero się tworzyła. Zwykle są więc usytuowane w pobliżu historycznego centrum miasta: przy ulicach, które do dziś pozostają jego głównymi arteriami – lub przy starówce. Mieszkanie w kamienicy świetnie nadaje się więc na wynajem krótkoterminowy dla turystów czy osób podróżujących służbowo. Jeżeli jest wystarczająco duże, można je nawet przerobić na hostel.

Przestronność

A takie właśnie bywa, bo gdy kamienice powstawały, do koncepcji przestrzeni podchodzono nieco inaczej niż dzisiaj. Przekłada się to nie tylko na spore metraże, ale też na charakterystyczne wysokie sufity i okna, wpuszczające do wnętrz mnóstwo dziennego światła. Elementy te dodatkowo potęgują wrażenie, że zarówno w mieszkaniu, jak i w pojedynczych, wchodzących w jego skład pomieszczeniach jest mnóstwo miejsca. To wszystko stwarza zaś pole do rozważań, czy konkretny lokal da się np. przerobić przerobić na mikrokawalerki lub wynajmować na pokoje.

Lokalizacja

W przypadku tej ostatniej opcji lokatorów nie powinno zabraknąć chociażby wśród studentów. We wspomnianych historycznych centrach miast nierzadko usytuowane są bowiem największe uczelnie. A nawet jeśli nie – są to też z reguły obszary bardzo dobrze skomunikowane z pozostałymi dzielnicami… jak również z dworcami i innymi węzłami przesiadkowymi, co z kolei ponownie skłania do myślenia o przyjezdnych jako źródle zarobku w kontekście inwestycji w mieszkanie w kamienicy.

Konstrukcja

Warto także podkreślić, że często dla podobnych lokali nie ma po prostu porównywalnych alternatyw, bo w okolicy albo nie ma już gruntów pod nowe budownictwo, albo są one zbyt drogie, by stawiać na nich bloki mieszkalne. Te ostatnie nie mogą konkurować z kamienicami zresztą nie tylko pod względem przestronności czy lokalizacji. Nie mniej ważna jest wszak choćby solidna konstrukcja budynku. Grube mury skutecznie odgradzają od dźwięków otoczenia, a ponadto zapewniają przyjemny chłód w gorących miesiącach. Gdy zaś już nagrzeją się przez lato, to akurat nastaje jesień, a wówczas powoli oddają zgromadzone ciepło.

Wyjątkowy klimat

Mieszkania w kamienicach biją na głowę te w blokach czy nawet luksusowych apartamentowcach wreszcie pod względem oryginalnego sznytu, nadawanego im zazwyczaj przez nieoczywisty układ (np. amfilada) oraz ozdobne elementy takie jak:

• sztukaterie na sufitach lub ścianach,
• kominki lub piece kaflowe,
• okna – drewniane, wyposażone w stylowe okucia czy wręcz witrażowe,
• parkiety i posadzki,
• rzeźbione poręcze schodów – i inne artystyczne motywy zabytkowych klatek schodowych,
• historyczna elewacja budynku.

Dla wielu osób to przede wszystkim one czynią mieszkania w kamienicach tak atrakcyjnymi, by kupić je na własność. I to za naprawdę niemałe pieniądze.

Ile kosztuje mieszkanie w kamienicy

Jeśli lokal (i najlepiej też cały budynek) utrzymany jest w przyzwoitym stanie – a w dodatku mieści się w dobrej lokalizacji – zapłacić za niego trzeba zwykle krocie, szczególnie w większych miastach. Obrazuje to kilkoma przykładami poniższa tabela.

Kwoty te mocno przewyższają średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym w wymienionych miejscowościach. Wbrew pozorom jednak znalezienie chętnego kupca nie stanowi tam większego problemu, choć czasem może potrwać nieco dłużej lub generować dodatkowe formalności, np. gdy mieszkaniem zainteresowany jest ktoś z zagranicy (zob. „Zakup nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców”).

W świetle powyższych informacji nie dziwi więc fakt, że coraz częściej spotkać można inwestorów nabywających lokale w kamienicach „na flipa”, czyli w celu ich wyremontowania i jak najszybszej sprzedaży. Bo też większość takich mieszkań wymaga co najmniej gruntownego remontu lub modernizacji, czyli przystosowania do współczesnych warunków życia. Z tego względu natomiast potrafią one być znacznie tańsze niż położone w tym samym mieście „zwykłe” lokale o podobnej powierzchni.

W tym kontekście warto się zainteresować zwłaszcza możliwością nabycia nieruchomości na licytacji komorniczej lub w drodze przetargu. W ten ostatni sposób mieszkania sprzedają chociażby gminy, spółki Skarbu Państwa czy spółdzielnie mieszkaniowe. Wyznaczane przez nie ceny wywoławcze potrafią zaś być niższe od rynkowych o nawet 50-80%. Jeśli do przetargu przystąpi sporo osób, cena ostateczna będzie prawdopodobnie dużo wyższa – należy jednak sobie zdawać sprawę z faktu, że może też zostać zredukowana z uwagi na wpisanie obiektu do rejestru zabytków. Zgodnie bowiem z art. 68 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. w takiej sytuacji

cenę nieruchomości lub jej części […] obniża się o 50%. Właściwy organ może, za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę.

Warto wiedzieć
To samo dotyczy opłat za użytkowanie wieczyste, jeżeli wchodzi ono w grę. Gdyby zaś w danym przypadku nabywcy przysługiwało prawo do kilku różnych bonifikat jednocześnie (zarówno w kwestii opłat, jak i ceny mieszkania), obowiązywać będzie tylko jedna – ta, która jest dla niego najbardziej korzystna.

Mieszkanie w kamienicy wpisane do rejestru zabytków

Obniżka ma w pewien sposób zrekompensować trudności związane z wpisem do rejestru zabytków – oznacza on bowiem dość poważne ograniczenie swobody, jeśli chodzi o korzystanie z lokalu i jego odnowienie. Większość podejmowanych działań wymaga uzyskania zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków, co mnoży formalności. Takie pozwolenie nie zawsze da się uzyskać, czasem też konserwator może wydać je tylko pod warunkiem realizacji planów w określony sposób, a to z kolei potrafi podnosić koszty.

Jego wytyczne obejmują m.in. kwestie takie jak:

• zakres prac remontowych, budowlanych czy modernizacyjnych – przeprowadzać je wolno zwykle tylko podmiotom posiadającym właściwe uprawnienia;
• zmiana przeznaczenia nieruchomości;
• docieplenie budynku – np. styropian z reguły jest niedopuszczalny, a termomodernizacja obejmuje wówczas stropy i dachy lub wymianę okien;
• instalacja niektórych urządzeń – np. klimatyzatorów czy elementów systemu rekuperacji;
• wymiana stolarki okiennej i drzwiowej – nowe okna powinny być drewniane;
• odnowienie wspomnianych wcześniej elementów ozdobnych, wygląd balkonów i elewacji;
• zmiany w układzie pomieszczeń.

Właściciel nieruchomości ma ponadto obowiązek każdorazowo zgłaszać konserwatorowi jej ewentualne uszkodzenia czy zagrożenia.

Warto przy tym zaznaczyć, że wpis do rejestru zabytków to nie tylko problemy, ale też pewne korzyści. Pozwala mianowicie ubiegać się o środki finansowe na remont i konserwację nieruchomości. Dotacje na tego typu cele przyznać może chociażby wspomniany konserwator, urząd miasta, marszałek województwa czy Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego. Fundusze pozyskać da się też w ramach niektórych programów unijnych.

Wady mieszkań w kamienicach

Zdecydowanie częściej niestety „zabytkowość” mieszkania w kamienicy postrzegana jest jako wada aniżeli zaleta. Minusów potrafi być zresztą znacznie więcej i nie wolno o tym zapomnieć, rozważając inwestycję w podobny lokal. Jednym z nich bywa konieczność przeprowadzenia renowacji nie tylko najeżonej restrykcjami i formalnościami, ale też znacznie szerzej zakrojonej niż w przypadku przeciętnego mieszkania z drugiej ręki.

Lokal w kamienicy wymagać może bowiem całkowitej wymiany – a niekiedy nawet dopiero montażu – instalacji elektrycznej, gazowej lub wodno-kanalizacyjnej. Aby nadawał się do życia według współczesnych standardów, nierzadko konieczne jest zwiększenie w nim liczby gniazdek elektrycznych czy… stworzenie łazienki, bo w bardzo starych budynkach toaleta bywa umiejscowiona w części wspólnej korytarza (zdarza się też, że w ogóle jej nie ma i do ubikacji trzeba wychodzić na podwórko).

Pozostałe niedogodności, z jakimi niejednokrotnie należy się liczyć, to np.:

• wysokie rachunki zimą – wiele kamienic nie ma połączenia z siecią miejskiego ogrzewania, pozostają więc rozwiązania takie jak ogrzewanie na gaz lub na prąd, co w kontekście przestronnych pomieszczeń o ogromnych oknach i wobec braku nowoczesnych dociepleń jest opcją dość kosztowną;
• brak ogrzewania piwnic, klatek schodowych i innych części wspólnych budynku – to nie tylko mniejszy komfort użytkowania, ale także ryzyko szybszego niszczenia kamienicy, a więc też częstszych remontów (i wyższych w związku z tym opłat na fundusz remontowy);
• zawilgocone mury – czy wręcz grzyb na ścianach;
• brak wind – uciążliwy szczególnie dla osób starszych i tych o ograniczonej sprawności ruchowej, a także rodziców z dziećmi w wózkach;
• mało funkcjonalny rozkład pomieszczeń – zwłaszcza gdy konserwator nie zgodzi się na jego zmianę;
• niedobór miejsc parkingowych w okolicy – jeżeli już są, to zwykle w strefie płatnego parkowania;
• zgiełk za oknami – lokalizacja w centrum miasta to większe natężenie ruchu samochodów i pojazdów transportu zbiorowego, a także ulice tętniące życiem (również nocą);
• kłopotliwe sąsiedztwo – co może oznaczać zarówno umiarkowanie bezpieczną okolicę, jak i brak poszanowania ciszy nocnej (np. w związku z wynajmowaniem innych mieszkań na weekendy przyjezdnym imprezowiczom) lub brak porozumienia lokatorów w kwestii prac remontowych dotyczących całego budynku bądź wspólnych jego części.

Przeczytaj: Mieszkanie w oficynie lub suterenie – czy warto kupić?

Stan prawny mieszkania w kamienicy

Warto w tym miejscu wspomnieć, że czasem na sprzedaż wystawiane jest nie tyle mieszkanie w kamienicy, ile udział we współwłasności tej ostatniej. Możliwość zajmowania danego lokalu wynika wówczas przede wszystkim z ustaleń pomiędzy współwłaścicielami budynku, a nie z faktu, że lokal ów należy do konkretnej osoby. Istotnie ogranicza to prawo do swobodnego nim dysponowania, dlatego przed jego nabyciem koniecznie należy zapoznać się ze stosownymi zapisami w księdze wieczystej nieruchomości.

Znaleźć tam można będzie też informacje na temat: uprawnień właściciela w przypadku udziału we własności, ewentualnych roszczeń czy obciążeń (w tym hipotecznych), a także samego gruntu, na którym stoi kamienica. Jeśli np. pozostaje on w użytkowaniu wieczystym, koszt transakcyjny zakupu mieszkania może być nieco niższy, ale wynikające z tej sytuacji koszty w przyszłości potrafią okazać się większe, niż wynosiłaby ewentualna różnica w cenie. Pełne prawo własności gruntu oznacza ponadto konieczność płacenia podatku od nieruchomości, podczas gdy użytkowanie wieczyste nakłada obowiązek wnoszenia rocznej opłaty z jego tytułu.

Na co zwrócić uwagę, kupując mieszkanie w kamienicy

Aby uniknąć przykrych niespodzianek, dodatkowych problemów czy po prostu komplikacji, trzeba zatem wnikliwie zbadać stan prawny nieruchomości. Znając numer jej księgi wieczystej, można to zrobić przez internet lub w sądzie wieczystoksięgowym właściwym ze względu na położenie kamienicy. Oprócz tego przed zakupem warto się w niej zjawić osobiście, najlepiej w towarzystwie eksperta od remontów czy wręcz renowacji podobnych obiektów. Pomoże on oszacować zakres i wstępny koszt prac, jakich wymagać będzie odnowienie mieszkania. Jeśli nie znamy nikogo takiego, tego typu usługę można zlecić – kosztuje to od stu kilkudziesięciu do kilkuset złotych.

Podczas „wizji lokalnej” dobrze jest ocenić stan techniczny nie tylko lokalu, ale też całego budynku, jak również porozmawiać w miarę możliwości z jego zarządcą i lokatorami, zwracając szczególną uwagę na:

• stan instalacji, ścian, drzwi i okien;
• rodzaj ogrzewania;
• dostępność w okolicy miejsc parkingowych lub postojowych, sklepów i punktów usługowych, szkół, terenów rekreacyjnych itp.;
• dotychczasowe i planowane remonty kamienicy, ich daty i zakres – zdarza się niestety, że powierzchowne odświeżenie tynków usypia czujność potencjalnych nabywców, a tymczasem dziurawy dach czy konieczność wymiany instalacji dają o sobie znać dopiero po jakimś czasie;
• części wspólne budynku – oprócz klatek schodowych i korytarzy mogą być to np. wózkarnie, suszarnie czy rowerownie;
• miesięczne opłaty – ile kosztuje utrzymanie mieszkania latem, a ile zimą, co zawiera się w czynszu, jak wygląda kwestia funduszu remontowego;
• bezpieczeństwo – czy wejście do budynku jest dobrze oświetlone i opatrzone w domofon, czy mieszkańcy czują się tu bezpiecznie;
• życie codzienne w kamienicy – czy lokatorzy żyją w zgodzie, czy zdarzają się nieprzyjemne sytuacje itp.

Inwestycja w mieszkanie w kamienicy – czy to się opłaca

Jak widać, kupując mieszkanie w kamienicy, trzeba pamiętać o bardzo wielu rzeczach oraz być gotowym na poniesienie sporych kosztów. Taki zakup może się więc okazać skokiem na nieco zbyt głęboką wodę dla początkujących inwestorów. Gdyby jednak nie było to opłacalne, nie obserwowalibyśmy wzmożonego zainteresowania nabywaniem podobnych lokali, nawet totalnie zrujnowanych, i ich odnawiania. Zwrot wyłożonych na ten cel środków finansowych jest bowiem niemal pewny – o ile tylko starczy ich na pełną rewitalizację, a nie na wykonanie zaledwie części prac.

Chcąc zyskać na inwestycji w mieszkanie w kamienicy, trzeba zatem dobrze wyliczyć, czy dysponuje się odpowiednio wysoką kwotą lub czy możliwe jest uzyskanie kredytu hipotecznego. Trzeba również przemyśleć, ile da się zarobić na nieruchomości w danej lokalizacji i w jaki sposób to osiągnąć: sprzedając ją czy wynajmując – i komu. Trzeba wreszcie przygotować się na „współpracę” z konserwatorem zabytków oraz znaleźć rzetelnych fachowców o wymaganych uprawnieniach. Jeśli wszystko zostanie zaś należycie zaplanowane i przeprowadzone, nagrodą mogą okazać się nie tylko zyski finansowe, ale też ogromna satysfakcja płynąca z przywrócenia lokalu w kamienicy do dawnej świetności i przystosowania go do wygodnego (wręcz luksusowego!) życia we współczesnych realiach.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pixabay.com, Unsplash.com.