Wczasowicze coraz częściej zamiast hotelu wybierają kwatery należące do osób prywatnych. Warto rozważyć więc zakup nieruchomości w miejscowości turystycznej.
Dzięki ogromnej popularności serwisów i aplikacji takich jak Booking.com czy Airbnb w ostatnich latach turyści coraz częściej szukają noclegu nie w hotelu, ale w konkurencyjnych kwaterach na wynajem od prywatnych właścicieli. Nie dziwi więc wzrost zainteresowania inwestycjami w nieruchomości właśnie pod takim kątem. W poniższym artykule postaramy się prześwietlić to zagadnienie.
Sektor wypoczynkowy w Polsce zdecydowanie się rozwija. Po latach ekscytacji wyjazdami zagranicznymi Polacy coraz częściej decydują się na spędzenie urlopu w kraju. Bałtyckie plaże, polskie góry i Mazury są atrakcyjne też dla rosnącej liczby gości ze Skandynawii, Niemiec i Wysp Brytyjskich, a nawet z USA, Japonii czy Izraela. Zwłaszcza że przy obecnych kursach walut nasze ceny jawią się im jako wyjątkowo niskie, a przy tym nie da się wiele zarzucić ani lokalnej przyrodzie, ani infrastrukturze. W dodatku klimat się ociepla, więc sezon – wydłuża.
W górach zresztą trwa cały rok, podobnie jak w dużych ośrodkach miejskich, które przyciągają jeszcze więcej turystów (o czym łatwo zapomnieć, mieszkając w takim mieście na stałe). O ile jednak w przypadku mieszkania w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu w grę wchodzi równie dobrze wynajem krótkoterminowy co znalezienie lokatorów na dłużej, o tyle nieruchomości w miejscowościach typowo turystycznych rządzą już się nieco innymi prawami. Na nich się zatem skupmy.
Ceny
Tym, co łączy je z nieruchomościami położonymi w aglomeracjach, są przede wszystkim ceny. Dobrym przykładem jest Świnoujście, gdzie za metr kwadratowy świeżo wybudowanego apartamentu w dzielnicy nadmorskiej zapłacić trzeba nawet 14,5 tys. zł. Mieszkanie w oddalonym o 2 km w głąb lądu wieżowcu to już „tylko” 8,5 tys. zł za metr. Na rynku wtórnym jest niewiele lepiej. 60-metrowy lokal w bloku z wielkiej płyty postawionym na początku lat 90. kosztuje ok. 360 tys. zł.
Bezpieczna inwestycja
W innych popularnych kurortach, takich jak Sopot czy Zakopane, sytuacja wygląda podobnie. Inwestorów jednak to nie zniechęca. Wręcz przeciwnie: ich liczba rośnie – mimo że ceny również. To zresztą jeden z powodów niesłabnącej koniunktury. W razie gdybyśmy z jakiegoś powodu chcieli za jakiś czas sprzedać kupioną w takim kurorcie nieruchomość, to raczej na tym zyskamy, niż stracimy.
Zyski
Zwłaszcza że poniesione koszty zwykle zwracają się dość szybko, bo po już 8-10 latach odpłatnego udostępniania kwatery turystom. Roczna stopa zwrotu w przypadku wynajmu krótkoterminowego jest zasadniczo niemal dwa razy wyższa niż w najmie długoterminowym, a w największych miejscowościach wypoczynkowych dochodzi do tego fakt, że przyciągają one najwięcej turystów, którzy z reguły mają też zasobniejsze portfele. Średnie stawki za nocleg w sezonie pozwalają więc nie martwić się „przestojami” poza sezonem, a niemalejący popyt zapewnia wysokie zyski.
Przeczytaj: Inwestowanie w mieszkania w małych miejscowościach
Condo- i aparthotele
Zwrot z inwestycji na poziomie nawet 8% rocznie jest wręcz gwarantowany przez deweloperów stawiających tzw. condohotele i aparthotele. Są to obiekty przypominające klasyczne hotele (z punktu widzenia gości właściwie nie ma między nimi różnicy), w których „pokoje” to wyodrębnione prawnie samodzielne lokale. W condohotelach – od słowa „kondominium” oznaczającego wspólnotę właścicieli – lokal taki zazwyczaj rzeczywiście wygląda jak pokój hotelowy z łazienką, w aparthotelach natomiast jest raczej niewielkim, jedno- lub dwupokojowym mieszkaniem o podwyższonym standardzie wykończenia („apartamentem”), wyposażonym dodatkowo w aneks kuchenny.
Minusy
Tego typu nieruchomości w świetle prawa mają zazwyczaj charakter nie mieszkalny, lecz użytkowy. Należy zdawać sobie z tego sprawę, ponieważ rodzi to zasadniczo dwa problemy. Po pierwsze, trudno na taki zakup uzyskać kredyt hipoteczny, znacznie droższy zaś kredyt inwestycyjny może zwyczajnie się nie opłacić. Zwłaszcza że – po drugie – stawka VAT wynosi tu 23% (a nie 8% jak w przypadku lokali mieszkalnych), co dodatkowo zwiększa próg wejścia w inwestycję.
Specyfika „pokoi” w condo- czy aparthotelach sprawia ponadto, że raczej nie nadają się one do najmu długoterminowego. Z tego samego względu w przyszłości trudniej będzie je sprzedać, jeśli wskutek zbyt niskiego zainteresowania najmem krótkoterminowym inwestycja ta okaże się nierentowna. W najgorszym zaś razie, gdyby deweloper miał ogłosić upadłość, nie pomoże nawet wspomniana gwarancja zysku – która i tak obowiązuje tylko przez 5-10 lat trwania umowy dzierżawy.
Tego rodzaju lokal można bowiem nabyć na własność i oddać w długotrwały zarząd, dzieląc się zyskami z najmu. Obniża to nieco spodziewane przychody, ale rozwiązuje jednocześnie wiele problemów związanych z posiadaniem w miejscowości turystycznej nieruchomości pod wynajem. Chodzi tu o kwestie takie jak:
- wydawanie co kilka lub kilkanaście dni kluczy gościom (i odbiór przy wymeldowaniu),
- sprzątanie,
- bieżące naprawy i remonty,
- wypromowanie kwatery.
Wszystko to jest trudne, a czasem wręcz nieopłacalne, jeśli inwestor mieszka np. na drugim końcu Polski. Właściciele nieruchomości innych niż „pokoje” w condo- i aparthotelach mogą w takiej sytuacji skorzystać z usług profesjonalnej firmy zarządzającej wynajmowanymi kwaterami, ewentualnie spróbować zatrudnić w podobnym charakterze jednego z okolicznych mieszkańców.
Przeczytaj: Inwestowanie w nieruchomości za granicą
Inwestowanie w nieruchomości w mniej popularnych miejscowościach turystycznych
Tę ostatnią możliwość warto zbadać zwłaszcza w mniejszych, ale wciąż atrakcyjnych turystycznie miejscowościach, gdzie często jeszcze nie ma zarządców „zawodowych”. Ceny najmu będą tam niższe, ale też właśnie z tego względu wiele osób decyduje się spędzić urlop w nie aż tak popularnym miejscu. Innym powodem jest chęć ucieczki od zgiełku i tłumów, co nie zawsze się udaje w przypadku dużych kurortów. Popyt niekoniecznie więc musi być niższy, za to ceny za metr kwadratowy – owszem. Łatwiej też znaleźć nieruchomości w dobrej lokalizacji (w większych ośrodkach są one zaporowo drogie lub po prostu już wykupione i wynajmowane).
Na co zwracać uwagę
Aby zwiększyć szanse na wysoką stopę zwrotu w przypadku najmu nieruchomości w mniej popularnych miejscowościach turystycznych (i nie tylko), przed inwestycją warto pomyśleć o następujących aspektach:
- wspomniana już lokalizacja – bliskość restauracji, sklepów, miejsc postojowych, atrakcji takich jak szlaki górskie, wyciągi, zabytki, stadniny, aquaparki, plaża etc., a przynajmniej dogodny dojazd (najlepiej nie tylko samochodem, ale też pociągiem czy busem); znaczenie ma także widok z okien;
- perspektywy rozwoju – czy w niedalekiej przyszłości w okolicy ma pojawić się nowa droga dojazdowa lub innego typu infrastruktura mająca pozytywny wpływ na turystykę;
- sezonowość – czy na przyjezdnych można liczyć tylko latem, czy zimą również (a jeśli tak, to czy nieruchomość jest do tego odpowiednio przygotowana, czyli np. docieplona i ogrzewana);
- metraż – im większy, tym większa będzie musiała być stawka za nocleg, by inwestycja się zwróciła; ale też obiekty z większą liczbą sypialni są poszukiwane przez rodziny i grupy znajomych;
- wystrój – jest w stanie wyróżnić nieruchomość na tle innych ofert noclegowych, ma także znaczenie w kontekście wystawianych później przez gości opinii o pobycie;
- wyposażenie i standard wykończenia – im wyższy standard, tym wyższej stawki za nocleg można żądać, podobnie jak wtedy, gdy na wyposażeniu są sprzęty AGD, a w przypadku domów wolnostojących np. również taras, stanowisko do grilla, sauna czy basen w ogrodzie; dobrym pomysłem może okazać się przygotowanie nieruchomości pod kątem turystów przyjeżdżających na wakacje ze zwierzętami lub małymi dziećmi (bardziej odporne materiały wykończeniowe, sprzęty) i skierowanie dzięki temu oferty do większej liczby odbiorców.
Dodatkowy bonus
Na koniec przypomnijmy o jeszcze jednej korzyści płynącej z zakupu nieruchomości w miejscowościach turystycznych, jaką jest możliwość korzystania z nich przez samych inwestorów. Posiadając dom czy mieszkanie w górach albo nad morzem, można wszak spędzić w nim urlop bez ponoszenia wydatków na noclegi. W tym czasie co prawda nie da się czerpać zysków z najmu, ale też oszczędności z tytułu „spania na swoim” potrafią być całkiem wymierne.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Unsplash.com, Pixabay.com
