Wynajem lokalu użytkowego może przynieść większe zyski niż wynajem mieszkania. To jednak też nieco wyższa szkoła jazdy.
Zakup mieszkania, które później można wynająć, nie jest jedynym sposobem inwestowania w nieruchomości. Innym – i to w dodatku często o wiele bardziej opłacalnym – jest choćby ulokowanie kapitału w przeznaczonym na wynajem lokalu użytkowym. Poniżej piszemy o zaletach i wadach takiego rozwiązania, a także o tym, na co należy zwrócić uwagę, by inwestycja możliwie szybko się zwróciła.
Na zakup lokalu użytkowego z myślą o jego późniejszym wynajmie decyduje się coraz więcej osób. Wpływ na to ma co najmniej kilka czynników. Jednym z najważniejszych jest roczna stopa zwrotu z podobnej inwestycji, która może wynieść od 6 do nawet 10 proc. To dwa razy więcej niż w przypadku wynajmowania lokalu mieszkalnego! Co prawda przy wynajmie krótkoterminowym także z mieszkania da się wyciągnąć te 7-8 proc. wartości inwestycji rocznie, jednak od jego właściciela wymaga to sporo zachodu. W grę wchodzi bowiem częste przekazywanie kluczy, sprzątanie czy odpowiedzialność za likwidację wszystkich usterek, a przy tym poza sezonem turystycznym może być trudniej znaleźć najemców.
Zalety inwestowania w lokale użytkowe
W tym zakresie wynajem lokalu użytkowego przedstawia się znacznie, znacznie lepiej. Po pierwsze, nie trzeba go urządzać ani zwykle nawet wykańczać. Aby wynająć lokal mieszkalny, musimy zadbać o to, by nadawał się do mieszkania, a więc często zacząć od remontu, wstawić sprzęty AGD (przy wynajmie krótkoterminowym również meble) itd. Najemca lokalu użytkowego natomiast zagospodaruje jego przestrzeń samodzielnie, zgodnie z własnymi potrzebami. Może tylko ewentualnie w czasie trwania prac wykończeniowych oczekiwać obniżenia lub wręcz zawieszenia czynszu (tzw. wakacje czynszowe).
Będzie za to przeprowadzał bieżące naprawy związane z eksploatacją lokalu, a prawdopodobnie też dbał o niego znacznie lepiej niż przeciętny lokator o wynajmowane mieszkanie. W razie ewentualnych problemów łatwiej będzie też wypowiedzieć mu umowę i np. odzyskać zaległe opłaty, ponieważ nie chronią go zapisy Ustawy o ochronie praw lokatorów. Nawet kiedy zaś wszystko jest w porządku, to w przypadku mieszkania często trzeba się liczyć z koniecznością szukania nowego najemcy już po roku czy dwóch latach. Tymczasem umowy z przedsiębiorcami wynajmującymi lokal użytkowy zawierane są zwykle na okres od 5 do nawet 15 lat. W tym czasie, zgodnie z podanymi wyżej wartościami stopy zwrotu, inwestycja potrafi całkowicie się zwrócić, a przy tym pozostawać praktycznie bezobsługowa.
Gdybyśmy natomiast z jakiegoś powodu chcieli się z niej wycofać, istnieje możliwość sprzedaży nieruchomości wraz z jej najemcą. Kodeks cywilny przewiduje zmianę jednej ze stron kontraktu bez naruszania jego warunków. Kupując lokal użytkowy pod wynajem, warto zresztą rozglądać się za takimi ofertami, bo znalezienie najemcy może być nieco trudniejsze niż w przypadku mieszkania i trwać znacznie dłużej.
Przeczytaj: Inwestowanie w mikrokawalerki
Minusy inwestowania w lokale użytkowe
Lokali użytkowych na rynku jest mniej niż tych mieszkalnych, w niektórych lokalizacjach jednak popyt na nie może przewyższać podaż. Najlepsze czasy dla właścicieli tego typu nieruchomości są już niestety za nami. Wiele podmiotów, które jeszcze kilka-kilkanaście lat temu chętnie wynajmowały lokale użytkowe (np. banków, sklepów), przeniosło część działalności do internetu, rezygnując z większej liczby placówek stacjonarnych.
Z tego względu ceny w zakresie zarówno zakupu, jak i czynszu czy najmu takich lokali są nieco niższe niż kiedyś. Aby wejść w posiadanie lokalu użytkowego, wciąż jednak należy dysponować zazwyczaj większą kwotą, niż chcąc kupić mieszkanie na wynajem. W ośrodkach takich jak Wrocław, Kraków, Warszawa czy Gdańsk, gdzie liczyć można na największe zyski, za metr kwadratowy trzeba zapłacić od 5-7 tys. zł wzwyż. Nieruchomości komercyjne w najlepszych lokalizacjach potrafią kosztować zaś nawet po kilka milionów złotych. Wysoki próg wejścia w podobną inwestycję jest drugim z największych jej minusów.
Sprawdź: Aktualne ogłoszenia przetargów i licytacji lokali użytkowych z całej Polski
Na co warto zwracać uwagę, inwestując w lokale użytkowe
Opłaca się więc szukać lokali użytkowych wystawianych w przetargach lub licytacjach, bo można je w ten sposób nabyć w bardzo korzystnej cenie. Czasem od razu z najemcą, ale często bez niego, co oznacza, że trzeba będzie poszukać chętnych. Pomóc w tym może firma pośrednicząca w obrocie nieruchomościami komercyjnymi, która za stosowną prowizję poprowadzi też choćby negocjacje z potencjalnie zainteresowanym najemcą. Ale, jak głosi przysłowie, z pustego nawet Salomon nie naleje. Aby zwiększyć szanse na znalezienie takich potencjalnie zainteresowanych najemców i ogólnie na duże zyski, jeszcze przed zakupem nieruchomości warto zwrócić uwagę na następujące kwestie.
Lokalizacja
Centra miast, deptaki, okolice głównych ulic i dróg to z pewnością miejsca, w których lokale użytkowe mogą się okazać najbardziej rentowne. To jednak zarazem najdroższe lokalizacje, gdzie obowiązują wysokie stawki czynszu, co może też odstraszać część chętnych najemców. Na szczęście nieruchomości komercyjne „mają wzięcie” również na terenie osiedli mieszkaniowych, zwłaszcza tych nowych, o niezbyt jeszcze rozwiniętej infrastrukturze.
Sąsiedztwo
Koniecznie natomiast należy spojrzeć w ich przypadku na plany zagospodarowania okolicznej przestrzeni w najbliższych latach – jak również na to, co się w tej przestrzeni znajduje obecnie. Parkingi i przystanki komunikacji publicznej niewątpliwie sprzyjają częstszym odwiedzinom lokalu użytkowego przez jego klientów. Z kolei sąsiedztwo centrum handlowego może sprawić, że taki lokal straci na atrakcyjności. Problemem może być także niewielka odległość od przedszkola czy szkoły, w pobliżu których nie wolno sprzedawać alkoholu, co będzie mieć znaczenie m.in. dla sklepów spożywczych czy restauracji.
Przeznaczenie
Ale być może upatrzony lokal i tak nada się raczej do wykorzystania w innym celu? Np. jako salon kosmetyczny lub biuro. Każda branża ma nieco inne wymagania i warto wziąć to pod uwagę, szukając nieruchomości pod inwestycję. Właściciel luksusowego butiku będzie wolał raczej lokal w odrestaurowanej kamienicy w centrum niż w bloku na przedmieściach. Możliwość zaaranżowania obok letniego ogródka zainteresuje przedstawicieli gastronomii. Z kolei ekspozycja lokalu (wejście z ulicy, duża witryna, możliwość umieszczenia reklam na zewnątrz) będzie mieć znaczenie dla punktów handlowo-usługowych, ale dla wspomnianych biur już niekoniecznie.
Wiedząc, co można urządzić w kupowanym lokalu użytkowym, łatwiej ocenić, czy będzie przynosił on zyski z najmu – i na jakim poziomie. Ponieważ czynsz będzie płacony z przychodów danego przedsiębiorstwa, warto wczuć się w rolę prowadzącej to przedsiębiorstwo osoby i oszacować, jak dobrze jest ono w stanie w danym lokalu prosperować. Czyli uwzględnić m.in. liczbę przewijających się przezeń dziennie osób, pobliską konkurencję i popyt na dane usługi. Po takiej dokładnej analizie może się okazać, że profit przyniesie nawet stosunkowo niedroga nieruchomość na obrzeżach miasta. Bo np. w okolicy jest zapotrzebowanie na magazyny albo też okolica ta w sezonie jest na tyle atrakcyjna turystycznie, by opłacało się mieć w niej lokal użytkowy przez cały rok.
Stan techniczny i podatki
Chociaż wyżej wspomniano o tym, że wykończeniem i wyposażeniem takiego lokalu zajmuje się z reguły wynajmujący go podmiot, to trzeba mieć na uwadze, że przeprowadzanie większych remontów pozostaje jednak po stronie właściciela. Jeżeli na ścianach są zacieki, a sprawność instalacji czy szczelność dachu pozostawiają sporo do życzenia, raczej nie ma się co spodziewać tłumu chętnych na wynajem. Eliminacja podobnych problemów wiąże się z kosztami, które koniecznie należy uwzględnić, szacując rentowność inwestycji – podobnie jak przyszłe podatki od nieruchomości (wyliczane na podstawie jej powierzchni) i zysków z jej wynajmu.
Przeczytaj: Inwestowanie w nieruchomości – najbardziej popularne strategie
Wynajem lokalu użytkowego
O te zyski właśnie tu chodzi, dlatego rozważny zakup lokalu użytkowego to w kontekście inwestowania dopiero połowa sukcesu. Druga ważna rzecz to znalezienie najemcy, a konkretniej: dobrego najemcy. Unikajmy podpisywania umowy z pierwszym lepszym przedsiębiorcą, który się do nas zgłosi. No, chyba że jest to na przykład bank albo firma sieciowa. Jeśli jednak niewiele wiemy na temat potencjalnie zainteresowanego, koniecznie zweryfikujmy go przynajmniej w bazach KRS i CEIDG. Dzięki temu dowiemy się, czy dana firma w ogóle istnieje. Warto zajrzeć też do BIG lub KRD w celu sprawdzenia, czy nie ma problemów z regulowaniem należności.
Oprócz tego dobrze jest poznać charakter działalności, która ma być w naszym lokalu prowadzona. W przypadku klubów, pubów czy barów szybkiej obsługi częściej pojawiać mogą się chociażby zniszczenia czy problemy z okolicznymi mieszkańcami tudzież administracją budynku. Nie zaszkodzi ponadto zorientować się w doświadczeniu oraz podejściu do biznesu przyszłego najemcy. Jego ewentualne niepowodzenie może się przecież odbić na nas, np. w postaci zaległości w odprowadzaniu opłat.
Ocena ryzyka nie jest łatwa, ale też inwestowanie w nieruchomości komercyjne to nieco wyższa szkoła jazdy niż w przypadku mieszkań czy garaży. Wynajem tych ostatnich to zresztą bardzo dobry pomysł, by zacząć stawiać pierwsze inwestycyjne kroki na polu nieruchomości użytkowych (o tym, jak się do niego zabrać, pisaliśmy tutaj: Inwestowanie w garaże i miejsca postojowe). Nawet jednak jeśli jesteśmy starymi wyjadaczami w tej dziedzinie, pamiętajmy o skrupulatnym sporządzeniu umowy, w której powinny się znaleźć zapisy dotyczące nie tylko konkretnych terminów i kwot, ale też kwestii takich jak:
- ewentualne zaleganie z czynszem,
- kaucja i warunki z niej korzystania,
- warunki możliwego wypowiedzenia,
- kary za zerwanie umowy,
- odpowiedzialność za naprawy czy postępowanie w razie np. pęknięcia rury w ścianie.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pixabay.com, Unsplash.com
