Inwestowanie w nieruchomości może być zarówno sposobem na uzyskanie dodatkowego dochodu, jak i zastąpić pracę zarobkową. Należy jednak unikać podstawowych błędów, co sprawi że tego typu inwestycja przyniesie określone zyski. Na co zwrócić uwagę analizując możliwość zainwestowania w konkretną nieruchomość? Jakich błędów się wystrzegać? Dlaczego niska cena nie zawsze jest okazją? Odpowiedzi na te i inne pytania znajdziesz w niniejszym artykule, który przedstawia 5 najczęstszych błędów przy inwestowaniu w nieruchomości.
Inwestycja w nieruchomości to najczęściej zakup domu/mieszkania z zamiarem odsprzedaży z zyskiem lub czerpania regularnych dochodów z najmu. Przeglądając Internet możesz spotkać się z wieloma opiniami mówiącymi, że jest to wspaniały sposób na osiągnięcie wysokiej stopy zwrotu. W praktyce jednak okazuje się, że nie każda nieruchomość przyniesie oczekiwany zysk, a jego osiągnięcie jest możliwe dzięki uniknięciu niżej wymienionych błędów.
1. Brak znajomości lokalnego rynku nieruchomości
Znajomość lokalnego rynku nieruchomości to jedna z podstaw tego typu inwestycji. Jej brak powoduje duży wzrost ryzyka oraz jest jedną z najczęstszych przyczyn niepowodzeń. Znajomość lokalnego rynku pozwala realnie ocenić potencjał danej nieruchomości, a co za tym idzie stwierdzić, czy znajdą się chętni na jej zakup lub wynajem. Nie posiadając jej możesz stać się właścicielem domu lub mieszkania, który znajduje się w nieatrakcyjnej okolicy lub jest słabo skomunikowany z innymi częściami miasta. Możesz również nabyć nieruchomość, której sąsiedztwo w niedługim czasie drastycznie się zmieni (np. przebudowa dróg), co negatywnie wpłynie na jej atrakcyjność.
Przeglądając portale ogłoszeniowe lub rozmawiając z pośrednikiem możesz trafić na wiele kuszących ofert nieruchomości, jednak dopiero znajomość lokalnego rynku pozwoli Ci realnie ocenić atrakcyjność danej nieruchomości. Oczywiście pomoc specjalistów w znalezieniu dobrej oferty inwestycyjnej jest nieoceniona, jednak każdorazowo powinieneś samodzielnie zweryfikować zalety, którymi zachwalają oni daną nieruchomość. Jest to dobra praktyka, ponieważ inwestujesz własne, z reguły niemałe środki.
Przeczytaj: Mieszkanie na flipa – jak wybrać odpowiednią nieruchomość?
2. Zła ocena stanu prawnego nieruchomości
Decydując się na zakup nieruchomości w celach inwestycyjnych musisz dokładnie zweryfikować jej stan prawny. Forma własności jest bardzo istotna i należy przykładać do niej dużą wagę. Powinieneś mieć świadomość, że zakup udziału w nieruchomości, czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie oznacza tego samego co posiadanie nieruchomości na własność. Zakup mieszkania z nieuregulowaną sytuacją prawną może skutkować przykrymi konsekwencjami ograniczającymi np. możliwość kredytowania nieruchomości, przeprowadzania remontów, czy czerpania zysków z najmu. Przykładowo zakupując jedynie udziały w nieruchomości stajesz się jej współwłaścicielem, co oznacza że wynajmując konkretne mieszkanie powinieneś dzielić się zyskami z pozostałymi udziałowcami. Rozwiązaniem w takiej sytuacji jest dążenie do ustanowienia odrębnej własności dla kupowanej nieruchomości. Dzięki temu założona zostanie księga wieczysta dla konkretnego mieszkania, a Ty staniesz się jego jedynym prawowitym właścicielem.
Innego typu problemy mogą pojawić się w przypadku zakupu mieszkania na bazie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W takim przypadku nabywasz jedynie prawo do lokalu, a jego właścicielem nadal jest spółdzielnia. Może ona na podstawie swojego regulaminu wymagać od Ciebie otrzymania różnych zgód na przeprowadzenie prac remontowych, które nie są wymagane prawnie, np. przebudowa ścianek działowych. Rozwiązaniem w takim przypadku jest dokonanie przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w pełną własność, co jest możliwe tylko wtedy, gdy grunt pod nieruchomością jest uregulowany. Pozwoli to uniezależnić się od wymogów spółdzielni i prowadzić prace remontowe w szerszym zakresie. Przekształcenie prawa własności może okazać się również korzystne ze względów podatkowych (amortyzacja) i pozwolić uzyskać wyższą stopę zwrotu z inwestycji.
3. Błędna ocena stanu technicznego nieruchomości
Jednym z najpopularniejszych błędów popełnianych przy inwestowaniu w nieruchomości jest błędna ocena ich stanu technicznego. Decydując się na tego typu inwestycję powinieneś dokładnie zweryfikować faktyczny stan domu/mieszkania i potrafić prawidłowo ocenić zakres wymaganych robót oraz możliwość ich przeprowadzenia. Kupując nieruchomość w celach inwestycyjnych warto również skorzystać z pomocy fachowców, którzy pomogą realnie ocenić jej stan oraz określić wstępne koszty remontu. Wraz ze zdobytym doświadczeniem będziesz w stanie coraz więcej aspektów zweryfikować samodzielnie, co zdecydowanie uprości proces wyszukiwania atrakcyjnych nieruchomości.
Lampka ostrzegawcza powinna Ci się zaświecić szczególnie w przypadku, gdy nieruchomość oferowana jest znacznie taniej niż inne znajdujące się w tej samej okolicy. Niska cena może być prawdziwą okazją, ale może również oznaczać, że dom, czy mieszkanie wymaga generalnego remontu, co sprawi że inwestycja w ogólnym rozrachunku będzie droga. Należy również podkreślić, że poważnym błędem jest impulsywny zakup taniej nieruchomości i wyjście z założenia, że jej stanem będziemy się martwić później. Takie działanie z reguły przynosi straty lub w najlepszym wypadku pozwala wyjść na zero.
4. Niewłaściwe oszacowanie kosztów inwestycji
Koszt inwestycji w nieruchomości obejmuje nie tylko cenę jej zakupu i opłaty z tym związane, ale również wszystkie wydatki, które ponosisz w związku z utrzymaniem nieruchomości, jej remontem i podniesieniem wartości, czy skorzystaniem z pomocy profesjonalistów przy sprzedaży (zob. Jak obliczyć rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem?).
Najczęściej nieprawidłowe oszacowanie kosztów dotyczy remontu nieruchomości, który wymagać może przeprowadzenia dodatkowych robót, a co za tym idzie zwiększenia budżetu. Przedłużające się prace remontowe opóźniają również odsprzedaż lub wynajem mieszkania, co negatywnie wpływa na osiąganą stopę zwrotu ze względu na konieczność regulowania w tym czasie opłat czynszowych. W związku z tym szacując budżet na remont, czy wykończenie nieruchomości inwestycyjnej dobrym rozwiązaniem jest umieszczenie w nim 15-20% nadwyżki, która znajdzie zastosowanie w przypadku wystąpienia nieprzewidzianych kosztów i pozwoli ukończyć prace w określonym wcześniej terminie.
O czym jeszcze warto pamiętać? Remontując nieruchomość z zamiarem najmu lub odsprzedaży powinieneś przede wszystkim podchodzić do niej bez okazywania uczuć i traktować ją wyłącznie jako przedmiot inwestycji. Co to oznacza? Tego typu podejście należy rozumieć w ten sposób, że stosowane rozwiązania nie powinny odzwierciedlać Twojego gustu i osobistych potrzeb, ale warto postarać się o to, by były jak najbardziej uniwersalne i podnosiły wartość nieruchomości w oczach potencjalnych nabywców, czy najemców. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku zakupu materiałów i wyposażenia. Powinny być one trwałe i charakteryzować się wysoką jakością, jednak musisz pamiętać, że nie będziesz tam mieszkał w związku z czym nie muszą być one najdroższe. Złotym środkiem jest znalezienie produktów charakteryzujących się optymalnym stosunkiem jakości do ceny.
Przeczytaj: Inwestowanie w nieruchomości – najbardziej popularne strategie
5. Zakup najtańszych nieruchomości
W wielu przypadkach to cena determinuje wejście w konkretną inwestycję. Poważnym błędem jest natomiast sugerowanie się wyłącznie ceną, a co za tym idzie zakup najtańszych nieruchomości na rynku. Wynika to z faktu, że oferowana promocja z czegoś musi wynikać, a najczęściej jest to nieuregulowany stan prawny lub zły stan techniczny. W większości przypadków najtańsze domy, czy mieszkania wymagają generalnego remontu, który wiąże się z dużymi kosztami oraz opóźnia spieniężenie inwestycji (sprzedaż lub wynajem). Inwestując w nieruchomości musisz mieć świadomość, że w wielu przypadkach lepszym rozwiązaniem będzie kupno droższego mieszkania, ale za to takiego, które praktycznie od razu może zacząć dla Ciebie zarabiać. Pozwala to zoptymalizować koszty i oszczędzić czas, co bezpośrednio przekłada się na wysokość uzyskanej stopy zwrotu z inwestycji.
Inwestycja w nieruchomości może przynieść wysokie zyski, jednak nie oznacza to, że ich osiągnięcie jest proste. Musisz mieć świadomość, że w branży liczy się zarówno doświadczenie, jak i umiejętność realnej oceny ofert, znajomość rynku, czy unikanie wymienionych wyżej błędów w inwestowaniu.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pixabay.com
