Werchrata, podkarpackie

Przedmiotowa nieruchomość położona jest na obszarze sołectwa Werchrata, które leży we wschodniej części gminy Horyniec-Zdrój usytuowanej na terenie Roztocza Południowego i Płaskowyżu Tarnogrodzkiego. Północno-wschodnia granica miejscowości stanowi jednocześnie granicę gminy Horyniec-Zdrój z gminą Lubycza Królewska. Wyceniana nieruchomość położona jest w południowo-wschodniej części miejscowości Werchrata, przy drodze wojewódzkiej nr 867 relacji Sieniawa - Hrebenne, która łączy się z drogą krajową nr 17 prowadzącą do przejścia granicznego w Hrebennym. Otoczenie nieruchomości stanowią tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z ewentualnie towarzyszącą zabudową gospodarczo-garażową oraz budynki mieszkalne wielorodzinne. Od strony północnej i wschodniej nieruchomość sąsiaduje z obszarami rolniczymi (m.in. plantacja borówki amerykańskiej), pastwisk, a dalej z obszarem leśnym. W dalszym sąsiedztwie po stronie zachodniej znajduje się świetlica wiejska, punkt przedszkolny, budynek OSP, kościół i cmentarz. Intensywność zabudowy na obszarze, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość jest mała. Poniżej przedstawiono położenie nieruchomości, obszar i granice działki nr 289/6. nieruchomość jest położona w pierwszej linii zabudowy przy drodze gminnej o nawierzchni z masy bitumicznej, z której urządzono zjazd. Droga ta zapewnia bezpośredni dojazd do przedmiotowej nieruchomości od strony wschodniej. Dojazd możliwy jest zarówno środkami komunikacji indywidualnej, jak i środkami komunikacji zbiorowej – najbliższy przystanek komunikacji publicznej znajduje się w odległości około 180 m w kierunku południowym, przy drodze wojewódzkiej nr 867. Ponadto, w odległości około 1,2 km w kierunku południowo-wschodnim zlokalizowana jest stacja kolejowa Werchrata. Nieruchomość jest położona w pierwszej linii zabudowy przy drodze gminnej o nawierzchni z masy bitumicznej, z której urządzono zjazd. Droga ta zapewnia bezpośredni dojazd do przedmiotowej nieruchomości od strony wschodniej. Dojazd możliwy jest zarówno środkami komunikacji indywidualnej, jak i środkami komunikacji zbiorowej – najbliższy przystanek komunikacji publicznej znajduje się w odległości około 180 m w kierunku połu-dniowym, przy drodze wojewódzkiej nr 867. Ponadto, w odległości około 1,2 km w kierunku południowo-wschodnim zlokalizowana jest stacja kolejowa Werchrata. Nieruchomość zlokalizowana jest w obszarze z nachyleniem terenu w kierunku południowym. Obszar działki wyrównany, kształt nieregularny, zbliżony do prostokąta o wymiarach około 102 x 46,5 m. Nieruchomość jest uzbrojona w sieć wodociągową (brak przyłącza do budynku posadowionego na działce nr 289/6), i telekomunikacyjną Teren nieruchomości jest słabo zagospodarowany, zaniedbany, nieogrodzony. Dojazd do działki możliwy jest od strony wschodniej. Brak urządzonych zjazdów, chodników itp. W centralnej części działki posadowiony jest budynek mieszkalny wielorodzinny a za nim budynek gospodarczy. Oba budynki nieukończone, nigdy nie użytkowane zgodnie z przeznaczeniem. Teren wokół budynków porośnięty wysokim trawami, zachwaszczony, miejscowo zadrzewiony (roślinność o charakterze samosiewnym). Dojście i dojazd do budynku bez wykonanego utwardzenia terenu 

Przedmiotowy budynek stanowi typowy obiekt mieszkalny wielorodzinny wzniesiony w okresie funkcjonowania Państwowych Gospodarstw Rolnych, o prostej, powtarzalnej bryle, trzykondygnacyjny, podpiwniczony, wykonany w technologii tradycyjnej murowanej. Powierzchnia zabudowy budynku, ustalona na podstawie pomiaru obrysu na mapie zasadniczej, wynosi 579,26 m2. Konstrukcję nośną stanowią ściany murowane z bloczków betonowych i pustaków żużlobetonowych, miejscami uzupełnione cegłą ceramiczną pełną i kratówką. Widoczne są żelbetowe elementy konstrukcyjne w postaci wieńców, nadproży oraz stropów prefabrykowanych. Układ konstrukcyjny ma charakter poprzeczno-podłużny, typowy dla zabudowy wielorodzinnej z lat 70.–80. XX wieku. 

Budynek przykryty jest stropodachem płaskim o niewielkim spadku, wykonanym w technologii typowej dla budownictwa wielorodzinnego tego okresu. Konstrukcję nośną stanowi żelbetowa płyta stropowa, a pokrycie z papy bitumicznej układanej na lepiku asfaltowym. Stan techniczny obiektu należy ocenić jako bardzo zły. Budynek od wielu lat pozostaje nieużytkowany i niezabezpieczony, co doprowadziło do postępującej degradacji elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych. Widoczne są liczne spękania w strefach wieńców i połączeń prefabrykatów. Część otworów okiennych jest nieoszklona, stolarka okienna w znacznej mierze zdegradowana, nieszczelna lub niekompletna. Występują ślady zawilgocenia, przemarzania, zacieków oraz biologicznej degradacji materiałów, w szczególności w partiach podokapowych i przyziemnych. W części podziemnej oraz na klatkach schodowych widoczne są ubytki betonu, lokalne odspojenia otuliny z widoczną korozją zbrojenia, nierówności powierzchni oraz spękania. Ściany wewnętrzne wykonane z cegły ceramicznej posiadają liczne uszkodzenia mechaniczne, wykruszenia spoin i brak wykończenia tynkarskiego. Posadzki pozostają w stanie surowym, miejscami z ubytkami i otworami technologicznymi. Brak instalacji wewnętrznych. Brak jakichkolwiek prac zabezpieczających obiekt przed wpływem czynników atmosferycznych skutkuje dalszym pogłębianiem degradacji. Wewnątrz stwierdza się znaczne zawilgocenie, zacieki, ślady przemarzania oraz postępującą destrukcję powierzchni betonowych. Budynek nie spełnia aktualnych wymagań technicznych ani użytkowych w zakresie izolacyjności cieplnej, ochrony przeciwpożarowej oraz bezpieczeństwa użytkowania. Układ funkcjonalny odpowiada standardowi budownictwa pracowniczego z okresu PGR – powtarzalne, niewielkie lokale mieszkalne dostępne z centralnej klatki schodowej, minimalne powierzchnie komunikacyjne, brak wind i współczesnych udogodnień. W obecnym stanie funkcjonalność obiektu jest całkowicie utracona – brak możliwości użytkowania bez przeprowadzenia kompleksowej, kapitalnej odbudowy obejmującej konstrukcję, instalacje oraz wykończenie. Stopień realizacji inwestycji, odnoszony do hipotetycznego stanu kompletnego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, przyjęto na poziomie około 45%, co odpowiada wykonaniu zasadniczych elementów konstrukcyjnych (fundamenty, ściany nośne, stropy, częściowo stolarka), przy jednoczesnym braku wykończenia, instalacji oraz elementów zapewniających pełną funkcjonalność użytkową. Jednocześnie stopień zużycia technicznego istniejącej substancji budowlanej, wynikający z wieloletniego nieużytkowania, braku zabezpieczenia oraz postępującej degradacji materiałów, oszacowano na poziomie około 90%. Przyjęte w wycenie parametry stopnia realizacji oraz zużycia technicznego pozostają w bezpośredniej korelacji z opisanym stanem technicznym i funkcjonalnym budynku. Po zachodniej stronie budynku mieszkalnego posadowiony jest mały budynek parterowy, o prostej, zwartej bryle. Wzniesiony został w technologii tradycyjnej murowanej z cegły ceramicznej pełnej. Elewacje pozostają w stanie surowym – bez tynków zewnętrznych, z widoczną strukturą muru oraz lokalnymi ubytkami spoin. Otwory okienne i drzwiowe są niezamknięte, bez stolarki, co wskazuje na brak zabezpieczenia obiektu. Z uwagi na skalę, formę oraz usytuowanie należy przyjąć, iż pierwotnie miał pełnić funkcję pomocniczą – prawdopodobnie budynku gospodarczego, technicznego (np. hydroforni, kotłowni osiedlowej, magazynu) lub zaplecza infrastrukturalnego dla zabudowy mieszkaniowej. Dach budynku w formie stropodachu płaskiego. Stan techniczny obiektu należy ocenić jako zły. Budynek jest nieużytkowany, niezabezpieczony, z widocznymi oznakami degradacji materiałów oraz brakiem jakichkolwiek instalacji. Brak stolarki otworowej powoduje bezpośrednie oddziaływanie czynników atmosferycznych na wnętrze. Obiekt nie przedstawia obecnie wartości użytkowej i może pełnić jedynie funkcję pomocniczą po przeprowadzeniu prac remontowych lub odbudowy. Dla nieruchomości która podlega niniejszej wycenie Gmina Horyniec-Zdrój nie posiada obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Faktyczny sposób użytkowania nieruchomości to działka zabudowana budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym oraz budynkiem pomocniczym, będącym w trakcie realizacji.