Częstochowa, Zawodzie - Dąbie

Przedmiotem opisu jest nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym wraz z zagospodarowaniem terenu, sporządzona na podstawie oględzin nieruchomości, dokumentacji fotograficznej oraz dostępnych dokumentów. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Nie jest wpisana do rejestru zabytków ani nie jest objęta żadną inną formą ochrony konserwatorskiej. Na nieruchomości zlokalizowany jest budynek mieszkalny jednorodzinny, którego dane przyjęto zgodnie z wypisem z kartoteki budynków. Budynek mieszkalny nie został udostępniony do oględzin w pełnym zakresie, co uniemożliwiło wykonanie pomiarów i określenie powierzchni użytkowej na podstawie inwentaryzacji. W związku z powyższym powierzchnię użytkową przyjęto w wysokości 83,20 m2, określoną na podstawie analizy relacji pomiędzy powierzchnią zabudowy a powierzchnią użytkową budynków o zbliżonej konstrukcji i parametrach, z wykorzystaniem projektów budowlanych. Budynek mieszkalny jest wolnostojący, o zwartej bryle, dwukondygnacyjny, niepodpiwniczony. Został wybudowany około 1920 roku w technologii tradycyjnej murowanej z pustaka i kamienia, ze stropem drewnianym. Dach pokryty jest blachą. Stolarka okienna wykonana z profili PCV z pakietami dwuszybowymi starszego typu. Według informacji uzyskanych od właściciela, około 2010 roku przeprowadzono prace remontowe obejmujące między innymi ocieplenie ścian zewnętrznych styropianem o grubości około 6 cm oraz wykonanie jednej warstwy tynku elewacyjnego. Do oględzin udostępniono jedynie część budynku. Na parterze znajdują się wiatrołap, kuchnia, łazienka oraz jeden pokój. Na piętrze udostępniono komunikację oraz jeden pokój. Schody prowadzące na piętro wykonane są z drewna i charakteryzują się znaczną wysokością stopni oraz ograniczoną funkcjonalnością. W udostępnionych pomieszczeniach na podłogach występuje głównie wykładzina typu linoleum, natomiast ściany są tynkowane. W kuchni i łazience zastosowano okładziny z płytek ceramicznych. Zgodnie z informacjami właściciela, w jednym z pokoi podłogę wykończono linoleum, natomiast ściany pokryto tapetą. W wiatrołapie zastosowano wykładzinę typu linoleum oraz panele ścienne z PCV. Budynek wyposażony jest w instalację elektryczną, wodociągową, kanalizacyjną oraz centralnego ogrzewania. Źródłem ciepła jest kocioł na ekogroszek zlokalizowany w garażu, który nie został udostępniony do oględzin. Standard wykończenia budynku oceniono jako niski. Stan techniczny i użytkowy pomieszczeń, w szczególności łazienki, określono jako niekorzystny. Budynek wymaga przeprowadzenia kompleksowego remontu, a stopień zużycia technicznego oceniono jako wysoki. Stan techniczny i estetyczny budynku jest niekorzystny. Elewacja pozostaje niewykończona, widoczne są nierówności powierzchni, miejscowe ubytki oraz odspojenia warstw tynkarskich, a także odsłonięta siatka zbrojąca. Na ścianach występują lokalne spękania i ślady wieloletniego zużycia. Obróbki blacharskie w strefie okapowej są niekompletne, natomiast drewniane elementy konstrukcji dachu pozostają częściowo odsłonięte i wykazują oznaki długotrwałego oddziaływania czynników atmosferycznych. Bezpośrednie otoczenie budynku jest silnie porośnięte roślinnością, która miejscami przylega do elewacji, ograniczając dostęp do ścian oraz utrudniając ich bieżącą kontrolę i konserwację. Stan zagospodarowania nieruchomości oraz stan techniczny zabudowy wskazują na wieloletni brak systematycznych prac remontowych, wykończeniowych i konserwacyjnych oraz konieczność wykonania kompleksowych robót remontowych. Na dzień sporządzenia operatu szacunkowego teren na którym zlokalizowany jest przedmiot wyceny nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla przedmiotowego terenu obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (UCHWAŁA NR 263.XX.2019 RADY MIASTA CZĘSTOCHOWY z dnia 21 listopada 2019 r. w sprawie uchwalenia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Częstochowy). Wartość rynkowa nieruchomości bez uwzględnienia służebności: 89 300 zł Słownie: osiemdziesiąt dziewięć tysięcy trzysta złotych. Wartość rynkowa nieruchomości po uwzględnieniu służebności: 38 800 zł Słownie: trzydzieści osiem tysięcy osiemset złotych. Wartość rynkowa udziału w wysokości 1/2 bez uwzględnienia służebności: 44 650 zł Słownie: czterdzieści cztery tysiące sześćset pięćdziesiąt złotych. Wartość rynkowa udziału w wysokości 1/2 po uwzględnieniu służebności: 19 400 zł Słownie: dziewiętnaście tysięcy czterysta złotych.