Marynowo, podlaskie

Nieruchomość gruntowa oznaczona nr ewidencyjnym 252/13 o powierzchni 0,1766 ha zabudowana budynkiem usługowym z częścią mieszkalną o powierzchni zabudowy 270,10 m2. Na dzień oględzin budynek nieoddany do użytkowania, w trakcie prac wykończeniowych, realizowany na podstawie decyzji o pozwolenie na budowę z grudnia 2014 roku. Inwestor nie udostępnił biegłemu dziennika budowy - brak możliwości stwierdzenia daty ostatnich wpisów w dzienniku budowy. Budynek o funkcji mieszkalno-usługowej, realizowany jako obiekt parterowy z poddaszem użytkowym, niepodpiwniczony, w którym część komercyjna została zaprojektowana z przeznaczeniem na punkt handlowy oferujący maszyny rolnicze oraz części zamienne. Budynek w stadium robót wykończeniowych, z kompletną obudową zewnętrzną i rozprowadzonymi mediami, wymagający nakładów na wykończenie powierzchni (posadzki, gładzie, malowanie) oraz montaż urządzeń sanitarnych i oświetleniowych z częściowym rozprowadzeniem instalacji wewnętrznych, w tym instalacji elektrycznej oraz instalacji grzewczej wykonanej w systemie ogrzewania podłogowego. Inwestycja prowadzona jest na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej w 2014 roku. Z uwagi na fakt, iż biegłemu nie przedłożono do wglądu dziennika budowy, niemożliwe stało się dokonanie formalnej weryfikacji aktualności oraz ciągłości zapisów dokumentujących przebieg procesu inwestycyjnego, co uniemożliwiło potwierdzenie prawnej ciągłości realizowanych robót. Stan prawny dotyczący zabudowy znajdującej się na działce: Na podstawie przedłożonej dokumentacji ustalono, iż proces inwestycyjny realizowany jest w oparciu o decyzję Starosty Sejneńskiego nr 128/2014 z dnia 11 grudnia 2014 roku (sygnatura akt: AB.6740.127.2014), która zatwierdziła projekt budowlany i udzieliła pozwolenia na budowę budynku usługowo-mieszkalnego. Przedmiotowa inwestycja obejmuje realizację obiektu pełniącego funkcję sklepu z maszynami rolniczymi i częściami zamiennymi (kategoria obiektu XVII) oraz lokalu mieszkalnego (kategoria obiektu I). Obiekt charakteryzuje się następującymi parametrami techniczno-użytkowymi: powierzchnia zabudowy wynosi 270,10 m2, powierzchnia użytkowa całkowita 291,96 m2 (w tym część usługowa 125,92 m2 oraz część mieszkalna 125,37 m2, a kubatura została określona na poziomie 1716 m2. Zakres pozwolenia obejmuje również wykonanie zewnętrznej instalacji elektrycznej oraz utwardzonych dojazdów i miejsc postojowych dla samochodów osobowych o łącznej powierzchni 545,00 m2. Inwestycja zlokalizowana jest na działce o numerze geodezyjnym 252/13 w miejscowości Marynowo, gmina Sejny. Przedmiotowa decyzja stała się ostateczna z dniem 29 grudnia 2014 roku. W toku procedowania ustalono, iż pierwotne pozwolenie na budowę zostało przeniesione na nowego inwestora w drodze decyzji Starosty Sejneńskiego z dnia 21 października 2020 roku (sygnatura akt: AB.6740.148.2020). Na mocy tego rozstrzygnięcia, wydanego na podstawie art. 40 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, ogół praw i obowiązków wynikających z decyzji nr 128/2014 przeszedł z dotychczasowego inwestora,  Nowy inwestor złożył oświadczenie o przejęciu wszystkich warunków zawartych w pierwotnej decyzji oraz o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Decyzja o przeniesieniu pozwolenia na budowę stała się ostateczna z dniem 13 stycznia 2021 roku. Uwaga: W toku czynności terenowych oraz analizy dokumentacji biegłemu rzeczoznawcy nie przedłożono dziennika budowy, co dłużnik uzasadnił brakiem fizycznego dostępu do rzeczonego dokumentu. Powyższy stan faktyczny skutkuje brakiem możliwości jednoznacznego określenia daty dokonania ostatnich wpisów, a w konsekwencji — obiektywnej weryfikacji ciągłości procesu inwestycyjnego oraz aktualności decyzii Starosty Sejneńskiego nr 128/2014 z dnia 11 grudnia 2014 roku. Należy wskazać na istotne ryzvko prawne wynikające z art. 37 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym decyzia o pozwoleniu na budowę wygaśnie, jeżeli budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. W związku z brakiem udokumentowania ciągłości prac, potencjalny nabywca musi liczyć się z ryzykiem wygaśnięcia uprawnień do kontynuacji inwestycji, co może skutkować koniecznością ponownego przeprowadzenia procedury administracyjnej w celu uzyskania nowej decyzii o pozwoleniu na budowę oraz aktualizacji dokumentacji projektowej. Nieruchomość będąca przedmiotem wvceny położona jest na terenie, który objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Uchwałą Nr XV/71/03 RADY Gminy Sejny z dnia 19 grudnia 2003r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Sejny ze zmianami wprowadzonymi uchwałą nr IV/21/2011 RADY GMINY SEJNY z dnia 28 lutego 2011 r teren przedmiotowej nieruchomości zlokalizowany jest na obszarze oznaczonym symbolem : B - obszary skupionej zabudowy.