{"id":2599,"date":"2022-07-12T14:28:33","date_gmt":"2022-07-12T12:28:33","guid":{"rendered":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/?p=2599"},"modified":"2026-02-13T10:57:47","modified_gmt":"2026-02-13T09:57:47","slug":"zakup-mieszkania-z-lokatorem-jak-rozwiazac-problemy","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/zakup-mieszkania-z-lokatorem-jak-rozwiazac-problemy\/","title":{"rendered":"Zakup mieszkania z lokatorem – jak rozwi\u0105za\u0107 problemy?"},"content":{"rendered":"\n\n
\n \n
\n \n
\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n \n
\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n<\/div>\n \n\n
\n 5\/5 - (3 votes) <\/div>\n <\/div>\n

Inwestowanie w nieruchomo\u015bci oznacza poszukiwanie okazji \u2013 mieszka\u0144, dom\u00f3w, kt\u00f3re sprzedawane s\u0105 przez dotychczasowych w\u0142a\u015bcicieli w cenach ni\u017cszych, ni\u017c rynkowe. Jasne jest, \u017ce takie nieruchomo\u015bci maj\u0105 jaki\u015b mankament, ale mo\u017cna sobie z nim poradzi\u0107, dysponuj\u0105c pewn\u0105 wiedz\u0105. W dzisiejszym artykule m\u00f3wimy o tym, jak wybrn\u0105\u0107 z sytuacji, w kt\u00f3rej staniemy si\u0119 posiadaczami mieszkania z lokatorem.<\/strong><\/p>\n

<\/p>\n

\n
\r\n
\r\n Sprawd\u017a og\u0142oszenia przetarg\u00f3w i licytacji na sprzeda\u017c mieszka\u0144:\r\n <\/h5>\r\n \r\n
\r\n\r\n \r\n Warszawa\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Krak\u00f3w\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n \u0141\u00f3d\u017a\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Wroc\u0142aw\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Pozna\u0144\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Gda\u0144sk\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Szczecin\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Bydgoszcz\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Lublin\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Bia\u0142ystok\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Katowice\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Gdynia\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Radom\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Toru\u0144\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Sosnowiec\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n \r\n Rzesz\u00f3w\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Kielce\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Gliwice\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Zabrze\r\n <\/a>\r\n\r\n \r\n \r\n wi\u0119cej \u00bb\r\n <\/a>\r\n <\/div>\r\n<\/div><\/div>\n<\/span><\/p>\n

Gdzie znale\u017a\u0107 tanie mieszkania i na co zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 przez ich zakupem?<\/h2>\n

Miejscem, gdzie cz\u0119sto mo\u017cna znale\u017a\u0107 mieszkania i domy w bardzo korzystnych cenach s\u0105 licytacje komornicze takie jak te dost\u0119pne na portalu ListaPrzetargow.pl<\/a>, przetargi i licytacje prowadzone przez syndyk\u00f3w, b\u0105d\u017a nieruchomo\u015bci sprzedawane przez nich z wolnej r\u0119ki. Rzadziej tego rodzaju oferty pojawiaj\u0105 si\u0119 na wolnym rynku, cho\u0107 mo\u017cna si\u0119 z nimi tak\u017ce spotka\u0107, kiedy sprzedaj\u0105cy zdaje sobie spraw\u0119 z tego, \u017ce obni\u017cenie ceny jest jedynym sposobem na zbycie nieruchomo\u015bci z lokatorem.<\/p>\n

Nawet je\u015bli sprzedaj\u0105cy pr\u00f3buje ukry\u0107 fakt zamieszkiwania w danym lokalu os\u00f3b trzecich, przy odrobinie czujno\u015bci ze strony kupuj\u0105cego, \u0142atwo mo\u017cna tak\u0105 sytuacj\u0119 rozpozna\u0107.<\/strong> Podstaw\u0105 jest sprawdzenie ksi\u0119gi wieczystej, pod k\u0105tem zapis\u00f3w w dziale III – \u201ePrawa, roszczenia i ograniczenia\u201d. Jest on przeznaczony na wpisy dotycz\u0105ce wszelkich ograniczonych praw rzeczowych obci\u0105\u017caj\u0105cych nieruchomo\u015b\u0107. Dotyczy to na przyk\u0142ad prawa do\u017cywotniego zamieszkiwania przez osoby trzecie.<\/p>\n

Inn\u0105 wa\u017cn\u0105 czynno\u015bci\u0105 jest sprawdzenie stanu zameldowania w danym lokalu, we w\u0142a\u015bciwym wydziale spraw obywatelskich miejscowego urz\u0119du. Wprawdzie obowi\u0105zek meldunkowy zosta\u0142 zniesiony w 2016 roku i brak meldunku nie \u015bwiadczy o tym, \u017ce w lokalu nikt nie mieszka \u2013 daje nam jednak pewno\u015b\u0107, \u017ce nikt nie jest zameldowany. Dodatkowo warto zwr\u00f3ci\u0107 si\u0119 do sprzedaj\u0105cego o podpisanie o\u015bwiadczenia, \u017ce nikt nie zamieszkuje w zbywanym przez niego lokalu.<\/p>\n

Te czynno\u015bci maj\u0105 oczywi\u015bcie sens je\u015bli znajdziemy nieruchomo\u015b\u0107 w bardzo korzystnej cenie i chcemy upewni\u0107 si\u0119, \u017ce nie ma pu\u0142apek zwi\u0105zanych z niechcianymi lokatorami. Co jednak, je\u015bli wiemy, \u017ce taki lokator jest, i jeste\u015bmy zdecydowani podj\u0105\u0107 ryzyko?<\/strong><\/p>\n

Przeczytaj:\u00a0Mieszkanie do remontu – jak kupi\u0107, na co uwa\u017ca\u0107?<\/a><\/p>\n

Z jakimi lokatorami mo\u017cemy mie\u0107 do czynienia kupuj\u0105c nieruchomo\u015b\u0107?<\/h2>\n

Jak wspomnieli\u015bmy powy\u017cej, jest kilka metod na sprawdzenie, czy w mieszkaniu, kt\u00f3rym si\u0119 interesujemy, nie ma niechcianych lokator\u00f3w. Wynika to z tego, \u017ce mo\u017cemy zetkn\u0105\u0107 si\u0119 z kilkoma r\u00f3\u017cnymi kategoriami os\u00f3b trzecich korzystaj\u0105cych z nieruchomo\u015bci. Post\u0119powanie w ka\u017cdej z tych sytuacji jest nieco inne.<\/p>\n

Ustanowienie s\u0142u\u017cebno\u015bci lub do\u017cywotniego prawa do zamieszkiwania<\/h3>\n

\"Zakup<\/a><\/p>\n

To do\u015b\u0107 cz\u0119sta sytuacja, gdy osoba w podesz\u0142ym wieku przepisuje dom lub mieszkanie na cz\u0142onka rodziny, w zamian za opiek\u0119. Notariusz ma obowi\u0105zek, przy zawieraniu umowy darowizny, poinformowa\u0107 darczy\u0144c\u0119 o mo\u017cliwo\u015bci wpisania \u201edo\u017cywotki\u201d, ale ju\u017c skre\u015blenie tego zapisu nie jest spraw\u0105 prost\u0105 \u2013 musi si\u0119 ono odby\u0107 s\u0105downie, na wniosek osoby, kt\u00f3ra dysponuje tym prawem.<\/p>\n

Tak naprawd\u0119, je\u015bli interesujemy si\u0119 mieszkaniem, w kt\u00f3rym wpisana jest s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107, powinni\u015bmy przerzuci\u0107 na sprzedaj\u0105cego obowi\u0105zek wykre\u015blenia tego zapisu i nie da\u0107 si\u0119 skusi\u0107 ni\u017csz\u0105 cen\u0105.<\/strong> Je\u015bli osoby maj\u0105ce prawo zamieszkiwania do\u017cywotniego w lokalu s\u0105 w podesz\u0142ym wieku, mog\u0105 wykazywa\u0107 oznaki obni\u017conej sprawno\u015bci umys\u0142owej, a w razie najmniejszych w\u0105tpliwo\u015bci, s\u0105d nie dokona skre\u015blenia wpisu w ksi\u0119dze wieczystej, na korzy\u015b\u0107 nowego nabywcy. Mo\u017cliwo\u015b\u0107 zamiany \u201edo\u017cywotniego zamieszkiwania\u201d na \u201erent\u0119 do\u017cywotni\u0105\u201d, z kt\u00f3r\u0105 mo\u017cna si\u0119 spotka\u0107 w r\u00f3\u017cnych poradnikach, jest wtedy czysto teoretycznym rozwi\u0105zaniem.<\/p>\n

Przeczytaj: Do\u017cywotnia s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 mieszkania a umowa do\u017cywocia<\/a><\/p>\n

Mieszkanie z najemc\u0105<\/h3>\n

Kupno takiego mieszkania mo\u017ce by\u0107 korzystn\u0105 transakcj\u0105, niezale\u017cnie od jego ceny \u2013 ale pod warunkiem, \u017ce kupujemy nieruchomo\u015b\u0107 w celach inwestycyjnych. Warto jednak w tej sytuacji pozna\u0107 jak najwi\u0119cej szczeg\u00f3\u0142\u00f3w dotychczasowej wsp\u00f3\u0142pracy wynajmuj\u0105cego z najemc\u0105 i koniecznie zapozna\u0107 si\u0119 z obowi\u0105zuj\u0105c\u0105 umow\u0105.<\/strong> W ko\u0144cu po zakupie mieszkania, to nowy w\u0142a\u015bciciel b\u0119dzie stron\u0105 tej umowy i b\u0119d\u0105 go obowi\u0105zywa\u0142y jej zapisy. Mo\u017ce je oczywi\u015bcie zmieni\u0107 \u2013 ale zgodnie z obowi\u0105zuj\u0105cym w umowie okresem wypowiedzenia.<\/p>\n

Osoby zameldowane w lokalu<\/h3>\n

Tu mo\u017cemy si\u0119 spotka\u0107 z dwoma wariantami \u2013 osoby s\u0105 zameldowane, ale nie zamieszkuj\u0105 w lokalu, albo te\u017c s\u0105 zameldowane i w nim mieszkaj\u0105. Tym drugim przypadkiem zajmiemy si\u0119 w dalszej cz\u0119\u015bci artyku\u0142u. Je\u015bli za\u015b chodzi o osoby niezamieszkuj\u0105ce, nowy w\u0142a\u015bciciel ma prawo wymeldowa\u0107 z nieruchomo\u015bci niechcianych lokator\u00f3w. Nale\u017cy si\u0119 w tym celu uda\u0107 do w\u0142a\u015bciwego urz\u0119du gminy i z\u0142o\u017cy\u0107 odpowiedni wniosek. Organ, na podstawie przedstawionego tytu\u0142u w\u0142asno\u015bci i o\u015bwiadczenia, \u017ce lokator nie przebywa w nieruchomo\u015bci, przeprowadzi post\u0119powanie i wyda decyzj\u0119 o jego wymeldowaniu.<\/p>\n

Pami\u0119taj, \u017ce za sk\u0142adanie fa\u0142szywych o\u015bwiadcze\u0144 gro\u017c\u0105 konsekwencje wynikaj\u0105ce z Kodeksu Karnego.<\/p>\n

Przeczytaj: Czy mo\u017cna sprzeda\u0107 mieszkanie, w kt\u00f3rym kto\u015b jest zameldowany?<\/a><\/p>\n

Jak pozby\u0107 si\u0119 niechcianego lokatora z domu lub z mieszkania?<\/h2>\n

Je\u015bli w mieszkaniu jest najemca, kt\u00f3rego nie chcemy, albo s\u0105 zameldowane osoby, kt\u00f3re w nim mieszka\u0142y i nadal mieszkaj\u0105, sytuacja niestety si\u0119 komplikuje. Polskie prawo chroni nawet takich najemc\u00f3w i lokator\u00f3w, kt\u00f3rzy s\u0105 uci\u0105\u017cliwi, albo zamieszkuj\u0105 w lokalu nielegalnie.<\/strong> Oczywi\u015bcie doprowadzenie do opuszczenia lokalu przez takie osoby jest mo\u017cliwe, ale procedura mo\u017ce by\u0107 d\u0142ugotrwa\u0142a i skomplikowana.<\/p>\n

Wypowiedzenie umowy najmu<\/h3>\n

Przede wszystkim nale\u017cy pami\u0119ta\u0107 o tym, \u017ce wszystkie sprawy mo\u017cna za\u0142atwi\u0107 polubownie i zawsze warto d\u0105\u017cy\u0107 w\u0142a\u015bnie do takiego rozwi\u0105zania konflikt\u00f3w. Oszcz\u0119dza to sporo nerw\u00f3w, czasu i pieni\u0119dzy. Dopiero je\u015bli lokator nie chce wsp\u00f3\u0142pracowa\u0107, nale\u017cy uruchomi\u0107 procedur\u0119 eksmisyjn\u0105.<\/strong> Gdy mamy do czynienia z najemc\u0105, pierwszym krokiem jest wypowiedzenie umowy na zasadach i z uwzgl\u0119dnieniem termin\u00f3w z niej wynikaj\u0105cych.<\/p>\n

\"Zakup<\/a><\/p>\n

Wi\u0119kszo\u015b\u0107 stosowanych obecnie um\u00f3w najmu to umowy zawierane na rok, albo na kilka lat. Wygasaj\u0105 one samoczynnie po up\u0142ywie tego okresu. Znajduj\u0105 si\u0119 w nich te\u017c zapisy dotycz\u0105ce wcze\u015bniejszego wypowiedzenia, zwykle z miesi\u0119cznym, b\u0105d\u017a kilkumiesi\u0119cznym wyprzedzeniem. Je\u015bli jednak mamy do czynienia z umow\u0105 bezterminow\u0105, nale\u017cy pami\u0119ta\u0107 o tym, \u017ce tutaj okresy wypowiedzenia reguluje Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokator\u00f3w, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.\u00a0U. z\u00a02022\u00a0r. poz.\u00a0172 ze\u00a0zm.).<\/p>\n

Umow\u0119 mo\u017cna wypowiedzie\u0107 z miesi\u0119cznym wyprzedzeniem gdy lokator zalega z czynszem i op\u0142atami eksploatacyjnymi przez co najmniej trzy pe\u0142ne miesi\u0105ce, b\u0105d\u017a gdy u\u017cywa nieruchomo\u015bci w spos\u00f3b sprzeczny z umow\u0105, niszczy j\u0105, b\u0105d\u017a zak\u0142\u00f3ca porz\u0105dek. Wypowiedzenie z okresem sze\u015bciomiesi\u0119cznym dotyczy sytuacji gdy lokatorowi przys\u0142uguje prawo do lokalu zamiennego, za\u015b z okresem trzyletnim, gdy lokator nie ma prawa do otrzymania lokalu zast\u0119pczego.<\/p>\n

Je\u015bli lokator zamieszkuje nasz\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 bez \u017cadnej umowy, od razu mo\u017cemy z\u0142o\u017cy\u0107 do w\u0142a\u015bciwego s\u0105du pozew o eksmisj\u0119, wraz z uzasadnieniem naszego \u017c\u0105dania opuszczenia lokalu przez t\u0119 osob\u0119.<\/p>\n

Procedura eksmisyjna<\/h3>\n

S\u0105d rozpatruje spraw\u0119 na wniosek w\u0142a\u015bciciela nieruchomo\u015bci, po czym wydaje wyrok, w kt\u00f3rym orzeka nie tylko o eksmisji, ale tak\u017ce o prawie do przyznania lokalu zast\u0119pczego. Po uprawomocnieniu wyroku nale\u017cy z\u0142o\u017cy\u0107 wniosek o nadanie mu tytu\u0142u wykonawczego, a nast\u0119pnie kolejny wniosek o przeprowadzenie eksmisji.<\/p>\n

Na naszym blogu znajduje si\u0119 artyku\u0142 „Eksmisja lokator\u00f3w po licytacji komorniczej<\/a>„, kt\u00f3ry bardzo szczeg\u00f3\u0142owo opisuje przebieg takiej procedury po zakupie nieruchomo\u015bci z lokatorami w drodze licytacji komorniczej.<\/strong> Procedura ta r\u00f3\u017cni si\u0119 od sytuacji, gdy kupimy mieszkanie z lokatorem na wolnym rynku, jedynie jej pocz\u0105tkow\u0105 faz\u0105. W przypadku licytacji komorniczej eksmisja dokonywana jest na podstawie prawomocnego postanowienia o przys\u0105dzeniu w\u0142asno\u015bci, za\u015b w innych przypadkach \u2013 na podstawie prawomocnego wyroku s\u0105du. I w jednym i w drugim przypadku eksmisji dokonuje komornik.<\/p>\n

Sytuacje, gdy eksmisja jest szczeg\u00f3lnie skomplikowana<\/h2>\n

Gdy lokatorom zamieszkuj\u0105cym twoje mieszkanie przys\u0142uguje prawo do lokalu zast\u0119pczego lub socjalnego, musisz zaczeka\u0107 a\u017c gmina udost\u0119pni im taki lokal, a je\u015bli takie prawo im nie przys\u0142uguje \u2013 pomieszczenie tymczasowe. Eksmisji nie mo\u017cna dokona\u0107 w miesi\u0105cach zimowych, to jest mi\u0119dzy 31 pa\u017adziernika a 1 kwietnia. Je\u015bli proces si\u0119 przed\u0142u\u017ca, mo\u017cesz oczywi\u015bcie walczy\u0107 o odszkodowanie, ale mo\u017ce si\u0119 okaza\u0107, \u017ce nawet przez kilka lat nie b\u0119dziesz m\u00f3g\u0142 swobodnie dysponowa\u0107 zakupionym lokalem.<\/strong><\/p>\n

Przed podj\u0119ciem decyzji o zakupie mieszkania z lokatorem trzeba bardzo dok\u0142adnie przeanalizowa\u0107 konkretn\u0105 sytuacj\u0119 i rozwa\u017cy\u0107 wszelkie za i przeciw.<\/p>\n

Przeszukaj baz\u0119 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl \u00bb<\/a><\/p>\n

Zdj\u0119cia: Pexels.com<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Inwestowanie w nieruchomo\u015bci oznacza poszukiwanie okazji \u2013 mieszka\u0144, dom\u00f3w, kt\u00f3re sprzedawane s\u0105 przez dotychczasowych w\u0142a\u015bcicieli w cenach ni\u017cszych, ni\u017c rynkowe. Jasne jest, \u017ce takie nieruchomo\u015bci maj\u0105 jaki\u015b mankament, ale mo\u017cna sobie z nim poradzi\u0107, dysponuj\u0105c pewn\u0105 wiedz\u0105. W dzisiejszym artykule m\u00f3wimy o tym, jak wybrn\u0105\u0107 z sytuacji, w kt\u00f3rej staniemy si\u0119 posiadaczami mieszkania z lokatorem.<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":2600,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[2],"tags":[12],"series":[],"class_list":{"0":"post-2599","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-inwestowanie-w-nieruchomosci","8":"tag-jak-inwestowac-w-nieruchomosci"},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2599","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2599"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2599\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3329,"href":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2599\/revisions\/3329"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2600"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2599"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2599"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2599"},{"taxonomy":"series","embeddable":true,"href":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/series?post=2599"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}