{"id":2476,"date":"2022-01-17T22:25:45","date_gmt":"2022-01-17T21:25:45","guid":{"rendered":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/?p=2476"},"modified":"2026-02-26T17:43:22","modified_gmt":"2026-02-26T16:43:22","slug":"decyzja-o-warunkach-zabudowy-i-zagospodarowania-terenu","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/decyzja-o-warunkach-zabudowy-i-zagospodarowania-terenu\/","title":{"rendered":"Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu"},"content":{"rendered":"\n\n
\n \n
\n \n
\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n \n
\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n<\/div>\n \n\n
\n 5\/5 - (3 votes) <\/div>\n <\/div>\n

Prowadzenie inwestycji w polskim stanie prawnym to karko\u0142omne przedsi\u0119wzi\u0119cie. I na dodatek zwykle ci\u0105gn\u0105ce si\u0119 latami. Jedn\u0105 z najd\u0142u\u017cej trwaj\u0105cych procedur jest ustalanie warunk\u00f3w zabudowy i zagospodarowania terenu.<\/strong><\/p>\n

<\/p>\n

\n
\r\n
\r\n Sprawd\u017a og\u0142oszenia przetarg\u00f3w i licytacji na sprzeda\u017c dzia\u0142ek:\r\n <\/h5>\r\n \r\n
\r\n\r\n \r\n Warszawa\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Krak\u00f3w\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n \u0141\u00f3d\u017a\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Wroc\u0142aw\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Pozna\u0144\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Gda\u0144sk\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Szczecin\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Bydgoszcz\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Lublin\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Bia\u0142ystok\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Katowice\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Gdynia\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Radom\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Toru\u0144\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Sosnowiec\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n \r\n Rzesz\u00f3w\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Kielce\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Gliwice\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Zabrze\r\n <\/a>\r\n\r\n \r\n \r\n wi\u0119cej \u00bb\r\n <\/a>\r\n <\/div>\r\n<\/div><\/div>\n<\/span><\/p>\n

Czym s\u0105 warunki zabudowy<\/h2>\n

Od razu zaznaczmy, \u017ce warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dotycz\u0105 dw\u00f3ch odr\u0119bnych procedur, to jest ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz ustalenia warunk\u00f3w zabudowy. Ta pierwsza dotyczy inwestycji finansowanych przez jednostki samorz\u0105du terytorialnego, lub inne instytucje i organizacje publiczne. Najcz\u0119\u015bciej chodzi tutaj o drogi publiczne, sieci uzbrojenia terenu, ale tak\u017ce inwestycje zwi\u0105zane ze szkolnictwem, leczeniem, czy prawodawstwem. Przeci\u0119tnego obywatela bardziej interesuje ta druga forma, czyli ustalenie warunk\u00f3w zabudowy.<\/p>\n

Drug\u0105 istotn\u0105 informacj\u0105 jest ta, \u017ce warunki zabudowy i zagospodarowania terenu ustala si\u0119 jedynie w sytuacji, gdy na obszarze, na kt\u00f3rym znajduje si\u0119 teren inwestycji, nie obowi\u0105zuje \u017caden miejscowy plan zagospodarowania terenu<\/a>.<\/strong><\/p>\n\n\n\n
Dla przypomnienia: wcze\u015bniej obowi\u0105zuj\u0105ce plany miejscowe zosta\u0142y \u2013 z pewnymi wyj\u0105tkami \u2013 anulowane z ko\u0144cem 2003 roku. W ich miejsce mia\u0142y zosta\u0107 wprowadzone nowe plany miejscowe w oparciu o opracowywane studia uwarunkowa\u0144 i kierunk\u00f3w zagospodarowania przestrzennego gmin, powiat\u00f3w i wojew\u00f3dztw. Tymczasowo, to jest do czasu opracowania nowych plan\u00f3w, wprowadzono mo\u017cliwo\u015b\u0107 uzyskania wz-ki. Ta \u201eprowizorka\u201d, jak wszystkie, okaza\u0142a si\u0119 bardzo trwa\u0142a i funkcjonuje do dzi\u015b.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Dlaczego trzeba wyst\u0119powa\u0107 o warunki zabudowy?<\/h2>\n

Uzyskanie oficjalnego wypisu i wyrysu z planu miejscowego to kwestia oko\u0142o tygodnia. W gminach gdzie funkcjonuj\u0105 sprawne systemy informacji przestrzennej, taki wypis i wyrys \u2013 oczywi\u015bcie w wersji nieoficjalnej, czyli bez piecz\u0119ci urz\u0119dowych \u2013 mo\u017cna samemu pobra\u0107 ze strony urz\u0119du i na jego podstawie rozpocz\u0105\u0107 opracowywanie koncepcji, czy nawet projektu budowlanego. Niestety taka mo\u017cliwo\u015b\u0107 dotyczy stosunkowo niedu\u017cej grupy inwestor\u00f3w. Dlaczego?<\/p>\n

Oto nieco danych statystycznych. Na koniec 2020 roku planami miejscowymi pokryte by\u0142o niespe\u0142na 1\/3 powierzchni Polski. Wojew\u00f3dztwo, kt\u00f3re posiada najwi\u0119kszy procent pokrycia planami \u2013 ponad 70% \u2013 to wojew\u00f3dztwo \u015bl\u0105skie, za\u015b najmniej \u2013 niespe\u0142na 8% \u2013 wojew\u00f3dztwo kujawsko-pomorskie (\u017ar\u00f3d\u0142o danych<\/a>). Warto przy tym zauwa\u017cy\u0107, \u017ce najwi\u0119ksze pokrycie maj\u0105 du\u017ce miasta, jak Wroc\u0142aw, Krak\u00f3w, czy Warszawa, natomiast wiele gmin nie ma \u017cadnych plan\u00f3w miejscowych.<\/p>\n

W takiej sytuacji jedynym wyj\u015bciem, je\u015bli kto\u015b chce przeprowadzi\u0107 inwestycj\u0119 budowlan\u0105, jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.<\/p>\n

Cykl artyku\u0142\u00f3w \u201eZakup dzia\u0142ki - wszytko, co warto wiedzie\u0107\u201d<\/h4>\r\n

Ten artyku\u0142 jest cz\u0119\u015bci\u0105 cyklu po\u015bwi\u0119conego zagadnieniom zwi\u0105zanym z zakupem dzia\u0142ki. Ka\u017cdy z artyku\u0142\u00f3w mo\u017cesz czyta\u0107 osobno, kompleksow\u0105 wiedz\u0119 uzyskasz jednak po przeczytaniu wszystkich:<\/p>\n<\/p>\r\n

  1. Rodzaje dzia\u0142ek gruntowych i ich przeznaczenie<\/a><\/li>
  2. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – co zawiera i jak go czyta\u0107?<\/a><\/li>
  3. Jak kupi\u0107 dzia\u0142k\u0119 w przetargu – poradnik krok po kroku<\/a><\/li>
  4. Zakup dzia\u0142ki w przetargu – op\u0142aty notarialne, podatki i inne koszty<\/a><\/li>
  5. Jak kupi\u0107 dzia\u0142k\u0119 na licytacji komorniczej – poradnik krok po kroku<\/a><\/li>
  6. Zakup dzia\u0142ki od syndyka – na co zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119?<\/a><\/li>
  7. Podatek od kupna dzia\u0142ki – kto i kiedy go p\u0142aci?<\/a><\/li>
  8. Podatek od sprzeda\u017cy dzia\u0142ki – kto i kiedy go p\u0142aci?<\/a><\/li>
  9. Co sprawdzi\u0107 przed zakupem dzia\u0142ki budowlanej?<\/a><\/li>
  10. Ustalenie granic dzia\u0142ki – jak sprawdzi\u0107 ich przebieg?<\/a><\/li>
  11. Dost\u0119p do drogi publicznej – jak go zapewni\u0107?<\/a><\/li>
  12. Uzbrojenie dzia\u0142ki budowlanej – czym jest i jak je wykona\u0107?<\/a><\/li>
  13. Podzia\u0142 dzia\u0142ki budowlanej – post\u0119powanie krok po kroku<\/a><\/li>
  14. Po\u0142\u0105czenie dzia\u0142ek i ich ponowny podzia\u0142<\/a><\/li>
  15. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu<\/a><\/li>
  16. Jak przekszta\u0142ci\u0107 dzia\u0142k\u0119 roln\u0105 na budowlan\u0105?<\/a><\/li>
  17. Flip na dzia\u0142ce – jak zarabia\u0107 na nieruchomo\u015bciach gruntowych?<\/a><\/li><\/ol><\/div>
    <\/div><\/span><\/p>\n

    Dlaczego ta procedura trwa tak d\u0142ugo?<\/h2>\n

    Jak pisali\u015bmy wcze\u015bniej, i jak si\u0119 utar\u0142o w powszechnej \u015bwiadomo\u015bci, wz-ka mia\u0142a stanowi\u0107 swego rodzaju mini plan, przeznaczony dla niewielkiego obszaru jednej lub kilku dzia\u0142ek. Oznacza to, \u017ce w trakcie tej procedury konieczne jest sprawdzenie wielu z tych samych zagadnie\u0144, kt\u00f3re dotycz\u0105 planu miejscowego.<\/strong> S\u0105 to mi\u0119dzy innymi ustalenia dotycz\u0105ce ochrony obszar\u00f3w zabytkowych, ochrony zieleni, teren\u00f3w rolnych, zasob\u00f3w wodnych, i tym podobnych.<\/p>\n

    Decyzja o warunkach zabudowy precyzuje te\u017c w jaki spos\u00f3b odbywa\u0107 si\u0119 b\u0119dzie obs\u0142uga w zakresie uzbrojenia technicznego, obs\u0142uga komunikacyjna, oraz czy inwestycja nale\u017cy do mog\u0105cych oddzia\u0142ywa\u0107 na \u015brodowisko i w jaki spos\u00f3b. Okre\u015bla te\u017c granice inwestycji w terenie, oraz graniczne parametry dla powstaj\u0105cego obiektu, takie jak wysoko\u015b\u0107 i szeroko\u015b\u0107 elewacji, odleg\u0142o\u015b\u0107 od drogi publicznej, wielko\u015b\u0107 powierzchni zabudowy i kszta\u0142t dachu.<\/p>\n

    Ponadto, procedura ustalenia warunk\u00f3w zabudowy ma da\u0107 w\u0142a\u015bcicielom nieruchomo\u015bci s\u0105siaduj\u0105cych bezpo\u015brednio z terenem inwestycji, mo\u017cliwo\u015b\u0107 wypowiedzenia si\u0119, czy dana inwestycja mo\u017ce w tym miejscu powsta\u0107.<\/strong> Wszystko to, niestety, poch\u0142ania sporo czasu. Same uzgodnienia z organami zewn\u0119trznymi, dotycz\u0105ce chocia\u017cby ochrony zabytk\u00f3w, czy \u015brodowiska, to dodatkowe dwa lub trzy tygodnie. A je\u015bli dojdzie do sporu z s\u0105siadami, procedura odwo\u0142awcza mo\u017ce nawet trwa\u0107 kilka lat.<\/p>\n

    Ile trwa uzyskanie wz-tki?<\/h2>\n

    Czy da si\u0119 t\u0105 procedur\u0119 skr\u00f3ci\u0107? Wielu inwestor\u00f3w szuka r\u00f3\u017cnych sposob\u00f3w. Z regu\u0142y inwestycje takie jak budowa domu jednorodzinnego na terenie gdzie istnieje wiele innych dom\u00f3w jednorodzinnych, nie stwarza wielu problem\u00f3w. Je\u015bli tylko budynek nie b\u0119dzie odbiega\u0142 parametrami od istniej\u0105cych w s\u0105siedztwie, wz-k\u0119 mo\u017cna uzyska\u0107 w ci\u0105gu dw\u00f3ch lub trzech miesi\u0119cy. Je\u015bli planuje si\u0119 wi\u0119ksz\u0105 inwestycj\u0119, tak\u0105 jak budynki wielorodzinne, czy budynki us\u0142ugowe, trzeba si\u0119 niestety nastawi\u0107 na to, \u017ce zajmie to przynajmniej p\u00f3\u0142 roku.<\/p>\n

    Co jest potrzebne, aby uzyska\u0107 decyzj\u0119 o warunkach zabudowy?<\/h2>\n

    Je\u015bli planujemy inwestycj\u0119, dobrze jest pami\u0119ta\u0107 o tym, \u017ce przepisy dotycz\u0105ce tej procedury nie s\u0105 tak sprecyzowane, jak cho\u0107by w przypadku pozwolenia na budow\u0119<\/a>. Nie ma na przyk\u0142ad jednolitego wniosku o ustalenie warunk\u00f3w zabudowy, obowi\u0105zuj\u0105cego w ca\u0142ym kraju.<\/strong> Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.) m\u00f3wi wprawdzie, \u017ce wniosek musi zawiera\u0107 takie elementy, jak:<\/p>\n