{"id":2250,"date":"2021-03-13T12:01:18","date_gmt":"2021-03-13T11:01:18","guid":{"rendered":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/?p=2250"},"modified":"2023-08-24T14:42:16","modified_gmt":"2023-08-24T12:42:16","slug":"zakup-domu-na-rynku-wtornym-na-co-zwrocic-uwage","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/zakup-domu-na-rynku-wtornym-na-co-zwrocic-uwage\/","title":{"rendered":"Zakup domu na rynku wt\u00f3rnym – na co zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119"},"content":{"rendered":"\n\n
\n \n
\n \n
\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n \n
\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n<\/div>\n \n\n
\n 4.7\/5 - (6 votes) <\/div>\n <\/div>\n

Jak nie kupi\u0107 kota w worku, nabywaj\u0105c \u201eu\u017cywany\u201d dom jednorodzinny? Oto praktyczny przewodnik po szczeg\u00f3\u0142ach, kt\u00f3rym trzeba wcze\u015bniej dok\u0142adnie si\u0119 przyjrze\u0107.<\/strong><\/p>\n

<\/p>\n

Zakup domu na rynku wt\u00f3rnym to rozwi\u0105zanie, na kt\u00f3re decyduje si\u0119 coraz wi\u0119cej os\u00f3b. Przyczyn takiego stanu rzeczy jest wiele. Rosn\u0105ce koszty budowy nowych obiekt\u00f3w mieszkalnych (o przesz\u0142o 25% w ci\u0105gu ostatnich 3 lat), pomoc pa\u0144stwa w termomodernizacji tych starszych (nawet 53 tys. z\u0142 ulgi podatkowej, plus dop\u0142aty do wymiany \u017ar\u00f3d\u0142a ogrzewania) czy zwalnianie si\u0119 coraz wi\u0119kszej liczby dom\u00f3w w atrakcyjnych lokalizacjach (wskutek zmian demograficznych) to tylko niekt\u00f3re z nich. R\u00f3wnie\u017c pandemia zach\u0119ca inwestor\u00f3w do przenoszenia si\u0119 pod miasta lub na ich obrze\u017ca: w obliczu pracy zdalnej dojazdy nie s\u0105 ju\u017c a\u017c takim problemem, a w\u0142asny dom eliminuje konieczno\u015b\u0107 korzystania ze wsp\u00f3lnych klatek schodowych \u2013 i zwykle oznacza przy okazji cho\u0107 kawa\u0142ek prywatnej zieleni, gdzie mo\u017cna chodzi\u0107 bez maski.<\/p>\n

Niezale\u017cnie od powodu, dla kt\u00f3rego rozwa\u017casz nabycie domu z drugiej r\u0119ki, warto pami\u0119ta\u0107 o kilku kwestiach, opisanych w poni\u017cszym artykule. Dzi\u0119ki temu ca\u0142y proces b\u0119dzie nie tylko \u0142atwiejszy, ale te\u017c obarczony znacznie ni\u017cszym ryzykiem p\u00f3\u017aniejszych problem\u00f3w i nadprogramowych wydatk\u00f3w.<\/p>\n

\n
\r\n
\r\n Sprawd\u017a og\u0142oszenia przetarg\u00f3w i licytacji na sprzeda\u017c dom\u00f3w:\r\n <\/h5>\r\n \r\n
\r\n\r\n \r\n Warszawa\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Krak\u00f3w\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n \u0141\u00f3d\u017a\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Wroc\u0142aw\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Pozna\u0144\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Gda\u0144sk\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Szczecin\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Bydgoszcz\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Lublin\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Bia\u0142ystok\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Katowice\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Gdynia\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Radom\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Toru\u0144\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Sosnowiec\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n \r\n Rzesz\u00f3w\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Kielce\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Gliwice\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Zabrze\r\n <\/a>\r\n\r\n \r\n \r\n wi\u0119cej \u00bb\r\n <\/a>\r\n <\/div>\r\n<\/div><\/div>\n<\/span><\/p>\n

Jak znale\u017a\u0107 \u201eu\u017cywany\u201d dom na sprzeda\u017c<\/h2>\n

Pierwszym krokiem na drodze do zakupu wymarzonego domu jest oczywi\u015bcie jego znalezienie. Poszukiwania nieruchomo\u015bci idealnej potrafi\u0105 za\u015b potrwa\u0107 nawet rok. Aby przebieg\u0142y mo\u017cliwie sprawnie, warto przeprowadzi\u0107 je w jak najmniej chaotyczny spos\u00f3b. Je\u015bli zaczniesz od ustalenia, \u017ce budynek powinien przypomina\u0107 dworek, mie\u0107 taras i znajdowa\u0107 si\u0119 na przedmie\u015bciach twojej rodzinnej miejscowo\u015bci, to mo\u017ce si\u0119 okaza\u0107, \u017ce nawet je\u015bli po przejrzeniu setek ofert w og\u00f3le uda ci si\u0119 trafi\u0107 na taki obiekt wystawiony na sprzeda\u017c, zwyczajnie nie b\u0119dzie ci\u0119 sta\u0107 na zakup.<\/p>\n

Warto wi\u0119c najpierw okre\u015bli\u0107, jakim bud\u017cetem dysponujesz. Czy w gr\u0119 wchodzi kredyt hipoteczny?<\/strong> Je\u015bli tak, to ile masz ju\u017c wk\u0142adu w\u0142asnego, a na ile oszacowa\u0107 mo\u017cna twoj\u0105 zdolno\u015b\u0107 kredytow\u0105<\/a>? Znaj\u0105c odpowiedzi na te pytania, zaw\u0119zisz zakres poszukiwa\u0144 tylko do dom\u00f3w le\u017c\u0105cych w zasi\u0119gu twoich mo\u017cliwo\u015bci finansowych. Oszcz\u0119dzi ci to mn\u00f3stwo czasu i pewnie te\u017c nieco frustracji.<\/p>\n

W dalszej kolejno\u015bci dobrze jest zdefiniowa\u0107 cechy, jakie powinien posiada\u0107 tw\u00f3j przysz\u0142y dom \u2013 i uporz\u0105dkowa\u0107 je od najbardziej do najmniej istotnej. Je\u015bli zale\u017cy ci przede wszystkim na tym, \u017ceby nieruchomo\u015b\u0107 po\u0142o\u017cona by\u0142a w konkretnej okolicy, ofert mo\u017cesz szuka\u0107 np. w lokalnej prasie, u miejscowego po\u015brednika nieruchomo\u015bci czy na regionalnych portalach i podstronach w mediach spo\u0142eczno\u015bciowych. Mo\u017cesz nawet wybra\u0107 si\u0119 na przeja\u017cd\u017ck\u0119 lub spacer i szuka\u0107 informacji o sprzeda\u017cy wywieszanych bezpo\u015brednio na ogrodzeniach zabudowanych dzia\u0142ek.<\/p>\n

Nic nie stoi te\u017c oczywi\u015bcie na przeszkodzie, aby wybran\u0105 miejscowo\u015b\u0107 zaznaczy\u0107 w filtrach internetowego serwisu z og\u0142oszeniami. Oferty mo\u017cesz automatycznie selekcjonowa\u0107, stosuj\u0105c r\u00f3wnie\u017c kryteria takie jak powierzchnia budynku, liczba pokoi czy pi\u0119ter, rok budowy, rodzaj obiektu (np. szeregowiec, bli\u017aniak, dom wolnostoj\u0105cy), a nawet materia\u0142 budowlany lub obecno\u015b\u0107 gara\u017cu czy wspomnianego tarasu. Pami\u0119taj tylko, \u017ce bardzo precyzyjne okre\u015blenie wymaga\u0144 mo\u017ce skutkowa\u0107 wy\u015bwietleniem niewielu ofert. Je\u017celi b\u0119dzie ich zbyt ma\u0142o, odznacz filtry dotycz\u0105ce parametr\u00f3w, kt\u00f3re znalaz\u0142y si\u0119 na ko\u0144cu twojej listy priorytet\u00f3w.<\/p>\n

Dla sporej grupy inwestor\u00f3w na samym szczycie takiej listy znajduje si\u0119 atrakcyjna cena, ujmowana w wyszukiwarkach najcz\u0119\u015bciej w postaci wide\u0142ek. Je\u015bli i ty polujesz na okazje, rozwa\u017c jeszcze jedno \u017ar\u00f3d\u0142o og\u0142osze\u0144 o domach z drugiej r\u0119ki, jakim jest serwis Lista Przetarg\u00f3w (zak\u0142adk\u0119 z domami znajdziesz konkretnie tutaj<\/a>). Gromadzi on nie tylko klasyczne oferty z rynku wt\u00f3rnego, ale te\u017c informacje o nieruchomo\u015bciach wystawianych w ca\u0142ej Polsce na sprzeda\u017c przez komornik\u00f3w, syndyk\u00f3w i w przetargach \u2013 cz\u0119sto znacznie poni\u017cej warto\u015bci rynkowej.<\/strong> Co wi\u0119cej, dzi\u0119ki us\u0142udze monitoringu ofert jako u\u017cytkownik tego serwisu nie przegapisz niczego, co mog\u0142oby ci\u0119 zainteresowa\u0107, bo powiadomienia o domach spe\u0142niaj\u0105cych zadane kryteria b\u0119dziesz dostawa\u0107 na bie\u017c\u0105co, gdy tylko si\u0119 pojawi\u0105.<\/p>\n

Stan techniczny domu z rynku wt\u00f3rnego<\/h2>\n

Nieruchomo\u015bci sprzedawane w przetargach lub na licytacjach komorniczych zazwyczaj (acz nie zawsze) wymagaj\u0105 przeprowadzenia gruntownego remontu, zanim b\u0119dzie mo\u017cna w nich zamieszka\u0107. Dotyczy to zreszt\u0105 tak naprawd\u0119 wi\u0119kszo\u015bci dom\u00f3w z rynku wt\u00f3rnego. Wyj\u0105tek stanowi\u0105 przede wszystkim te odnowione specjalnie w celu ich p\u00f3\u017aniejszej sprzeda\u017cy z zyskiem \u2013 si\u0142\u0105 rzeczy s\u0105 wi\u0119c one dro\u017csze ni\u017c standardowo. Je\u015bli jednak tego rodzaju inwestycja ci\u0119 nie interesuje (bo np. to w\u0142a\u015bnie ty chcesz kupi\u0107 dom jednorodzinny \u201ena flipa\u201d), koniecznie oce\u0144 stan techniczny budynku, kt\u00f3rego zakup rozwa\u017casz, aby na tej podstawie oszacowa\u0107 zakres oraz koszt niezb\u0119dnych prac remontowych. Przeci\u0119tnie przeznaczy\u0107 trzeba na nie 25-50% warto\u015bci nieruchomo\u015bci \u2013 ale w niekt\u00f3rych przypadkach wydatki potrafi\u0105 przekroczy\u0107 nawet cen\u0119 ca\u0142ego domu.<\/p>\n\n\n\n
Uwaga<\/strong>
\nOcena stanu technicznego nieruchomo\u015bci nie tylko pozwoli ci sprawdzi\u0107, czy zmie\u015bcisz si\u0119 w zak\u0142adanym bud\u017cecie oraz czy inwestycja w og\u00f3le jest op\u0142acalna. Je\u015bli wykryjesz usterki, kt\u00f3re nie zniech\u0119c\u0105 ci\u0119 do zakupu, mo\u017cesz wykorzysta\u0107 je jako argument w negocjacjach ostatecznej ceny zakupu. Za to z tytu\u0142u usterek wykrytych dopiero po zawarciu umowy sprzeda\u017cy-kupna nie masz prawa dochodzi\u0107 od sprzedaj\u0105cego ju\u017c \u017cadnych roszcze\u0144. Nie dotyczy to tylko tzw. wad ukrytych, kt\u00f3rych istnienie musi potwierdzi\u0107 ekspertyza budowlana. W\u00f3wczas na drodze s\u0105dowej mo\u017cna domaga\u0107 si\u0119 odst\u0105pienia od umowy b\u0105d\u017a obni\u017cenia ceny, a je\u015bli by\u0142y w\u0142a\u015bciciel niezw\u0142ocznie usunie wad\u0119 \u2013 zwrotu koszt\u00f3w zawarcia tej umowy i post\u0119powania. Wszystko to poch\u0142ania jednak czas i nerwy. Warto tego unikn\u0105\u0107, zawczasu w\u0142a\u015bnie bior\u0105c pod lup\u0119 stan techniczny kupowanego domu.<\/span><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n


\nPodczas ogl\u0119dzin budynku wystawionego na sprzeda\u017c z pewno\u015bci\u0105 nale\u017cy przyjrze\u0107 si\u0119 elementom, kt\u00f3re wymienili\u015bmy w poni\u017cszej tabeli, zwracaj\u0105c uwag\u0119 na potencjalne zagro\u017cenia czy to dla zdrowia domownik\u00f3w, czy dla twojego portfela.<\/span><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Element budynku<\/strong><\/td>\nMo\u017cliwe problemy<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
elewacje, \u015bciany, sufity<\/strong><\/td>\nsp\u0119kania, zw\u0142aszcza w pobli\u017cu cz\u0119\u015bci no\u015bnych konstrukcji (ale te\u017c np. wok\u00f3\u0142 zbyt sztywno obmurowanych rur); zacieki, plamy grzyba, wykwity soli, \u015blady \u0142uszcz\u0105cej si\u0119 farby czy odpadaj\u0105cego tynku, kt\u00f3re podobnie jak unosz\u0105cy si\u0119 w powietrzu zapach st\u0119chlizny czy zaparowane szyby \u015bwiadcz\u0105 o zawilgoceniu domu; brak lub konieczno\u015b\u0107 wymiany izolacji przeciwwilgociowej; brak kratek wentylacyjnych w \u0142azience i w kuchni<\/td>\n<\/tr>\n
pod\u0142ogi<\/strong><\/td>\nwypaczone deski, plamy, p\u0119kni\u0119cia, rysy lub ubytki w parkiecie<\/td>\n<\/tr>\n
okna<\/strong><\/td>\np\u0119kni\u0119cia i rysy na szkle; wypaczenia drewnianych ram; ubytki w izolacji; zaparowanie szyb (p. wy\u017cej); \u201eprzeci\u0105g\u201d w pobli\u017cu parapetu przy zamkni\u0119tym oknie<\/td>\n<\/tr>\n
wi\u0119\u017aba dachowa<\/strong><\/td>\nwykwity ple\u015bni, krucho\u015b\u0107 desek, ich wypaczenie lub nienaturalny, siny kolor; otwory sugeruj\u0105ce zaj\u0119cie drewna przez owady<\/td>\n<\/tr>\n
instalacja elektryczna<\/strong><\/td>\nprzewody poklejone ta\u015bm\u0105 lub poprowadzone na zewn\u0105trz mur\u00f3w; czarne smugi wzd\u0142u\u017c nich; zbyt ma\u0142a liczba gniazdek elektrycznych i punkt\u00f3w o\u015bwietleniowych; trzeszczenie we w\u0142\u0105cznikach \u015bwiat\u0142a; spi\u0119cia przy pod\u0142\u0105czaniu urz\u0105dze\u0144 elektrycznych do kontaktu; migotanie lamp<\/td>\n<\/tr>\n
instalacja wodno-kanalizacyjna<\/strong><\/td>\nkapi\u0105ce krany; niskie ci\u015bnienie, dziwny kolor lub s\u0142aby odp\u0142yw wody; trudno\u015b\u0107 w uzyskaniu strumienia o po\u017c\u0105danej temperaturze; mokre plamy przy zaworach; zardzewia\u0142e lub uszkodzone rury, ha\u0142asy w nich; odg\u0142os \u201eodbijania\u201d w odp\u0142ywie; przykry zapach w toalecie; brak wywiewek kanalizacyjnych nad po\u0142aci\u0105 dachu; brak dost\u0119pu do element\u00f3w instalacji; brak zawor\u00f3w zwrotnych na odp\u0142ywie poni\u017cej poziomu gruntu; zastan\u00f3w si\u0119 te\u017c, czy odpowiada ci spos\u00f3b odprowadzania \u015bciek\u00f3w (np. szambo, domowa oczyszczalnia)<\/td>\n<\/tr>\n
instalacja grzewcza<\/strong><\/td>\nzardzewia\u0142e lub uszkodzone grzejniki, armatura lub rury; zapowietrzenie instalacji; zastan\u00f3w si\u0119 te\u017c, czy odpowiada ci spos\u00f3b ogrzewania (np. piec olejowy b\u0105d\u017a na paliwo sta\u0142e generuj\u0105 inne koszty ni\u017c instalacja gazowa czy elektryczne grzejniki)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

 <\/p>\n

Podpowiedzi\u0105, \u017ce dotychczasowy w\u0142a\u015bciciel nie dba\u0142 nale\u017cycie o sprzedawany przez siebie dom \u2013 a wi\u0119c \u017ce wkr\u00f3tce pojawi\u0107 si\u0119 w nim mog\u0105 dodatkowe problemy \u2013 bywaj\u0105 ponadto amatorsko wykonane naprawy (np. uszczelnione wat\u0105 okna) czy zapuszczone podw\u00f3rko.<\/p>\n

Z drugiej strony nawet je\u015bli na pierwszy rzut oka wszystko wydaje si\u0119 w porz\u0105dku, nie oznacza to, \u017ce tak jest w istocie. Tak samo jak stan techniczny u\u017cywanego samochodu przed zakupem nie mo\u017ce zosta\u0107 oceniony tylko na podstawie ogl\u0119dzin tapicerki i karoserii, tak i na budynek mieszkalny z drugiej r\u0119ki spojrze\u0107 trzeba nieco bardziej wnikliwie, zapoznaj\u0105c si\u0119 z odpowiedni\u0105 dokumentacj\u0105, kt\u00f3ra dotyczy jego powstania i u\u017cytkowania. Chodzi tu mianowicie o:<\/strong><\/p>\n