{"id":1310,"date":"2019-09-24T15:23:45","date_gmt":"2019-09-24T13:23:45","guid":{"rendered":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/?p=1310"},"modified":"2024-03-27T18:32:27","modified_gmt":"2024-03-27T17:32:27","slug":"zakup-udzialow-w-nieruchomosci","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/zakup-udzialow-w-nieruchomosci\/","title":{"rendered":"Zakup udzia\u0142\u00f3w w nieruchomo\u015bci"},"content":{"rendered":"\n\n
\n \n
\n \n
\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n \n
\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n<\/div>\n \n\n
\n 4.7\/5 - (11 votes) <\/div>\n <\/div>\n

Nabycie udzia\u0142u w nieruchomo\u015bci wi\u0105\u017ce si\u0119 ze sporym ryzykiem, czasami jednak warto je podj\u0105\u0107. Kiedy wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015b\u0107 mo\u017ce si\u0119 wi\u0119c op\u0142aca\u0107 \u2013 i na co trzeba uwa\u017ca\u0107?<\/strong><\/p>\n

<\/p>\n

Do kupna udzia\u0142u w nieruchomo\u015bci zwykle zach\u0119ca bardzo korzystna cena. Zanim jednak si\u0119 na ni\u0105 skusisz, zastan\u00f3w si\u0119 dok\u0142adnie, czy rzeczywi\u015bcie warto. Zostanie wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicielem mieszkania lub budynku mo\u017ce si\u0119 bowiem wi\u0105za\u0107 z wieloma uci\u0105\u017cliwymi konsekwencjami. Przedstawiamy je w poni\u017cszym artykule, t\u0142umacz\u0105c przy okazji do\u015b\u0107 zawi\u0142e przepisy oraz wskazuj\u0105c sytuacje, w kt\u00f3rych zakup udzia\u0142u w nieruchomo\u015bci wci\u0105\u017c mo\u017ce si\u0119 op\u0142aca\u0107.<\/p>\n

\n
\r\n
\r\n Sprawd\u017a og\u0142oszenia przetarg\u00f3w i licytacji na sprzeda\u017c mieszka\u0144:\r\n <\/h5>\r\n \r\n
\r\n\r\n \r\n Warszawa\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Krak\u00f3w\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n \u0141\u00f3d\u017a\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Wroc\u0142aw\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Pozna\u0144\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Gda\u0144sk\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Szczecin\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Bydgoszcz\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Lublin\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Bia\u0142ystok\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Katowice\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Gdynia\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Radom\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Toru\u0144\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Sosnowiec\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n \r\n Rzesz\u00f3w\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Kielce\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Gliwice\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Zabrze\r\n <\/a>\r\n\r\n \r\n \r\n wi\u0119cej \u00bb\r\n <\/a>\r\n <\/div>\r\n<\/div><\/div>\n<\/span><\/p>\n

Zacznijmy od wyja\u015bnienia, na czym w\u0142a\u015bciwie polega wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015b\u0107. Jak s\u0142usznie podpowiada intuicja, wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015b\u0107 zachodzi w\u00f3wczas, gdy jeden przedmiot – np. kamienica – ma kilku w\u0142a\u015bcicieli. Z punktu widzenia przepis\u00f3w (Ustawa z 23 kwietnia 1964 r., Kodeks cywilny, Dzia\u0142 IV<\/a>) nie oznacza to jednak, \u017ce ka\u017cdemu z nich przys\u0142uguje w tej kamienicy osobne mieszkanie czy kondygnacja. Jest wr\u0119cz niejako odwrotnie: ka\u017cdy ma prawo do ca\u0142o\u015bci budynku, niezale\u017cnie od wysoko\u015bci posiadanych udzia\u0142\u00f3w<\/strong>.<\/p>\n

Wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci w praktyce<\/h2>\n

I tutaj warto wspomnie\u0107 o dw\u00f3ch podstawowych rodzajach wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci: u\u0142amkowej i \u0142\u0105cznej. Wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015b\u0107 u\u0142amkowa<\/strong> zgodnie z nazw\u0105 polega na tym, \u017ce udzia\u0142y okre\u015bli\u0107 mo\u017cna w postaci u\u0142amk\u00f3w (lub procentowo). Przyk\u0142ad: nieruchomo\u015b\u0107 nale\u017cy do dw\u00f3ch os\u00f3b, przy czym udzia\u0142 jednej wynosi 1\/4, a drugiej 3\/4 ca\u0142o\u015bci (czyli odpowiednio 25% i 75%).<\/p>\n

Za\u0142\u00f3\u017cmy, \u017ce ta nieruchomo\u015b\u0107 to mieszkanie o powierzchni 100 m kw. Czy do pierwszej osoby nale\u017cy 25 m kw., a do drugiej 75 m. kw? Nie. Wysoko\u015b\u0107 udzia\u0142\u00f3w okre\u015bla natomiast chocia\u017cby podzia\u0142 zysk\u00f3w z najmu tego mieszkania. Je\u017celi miesi\u0119czny czynsz wyniesie 3000 z\u0142, to pierwszy wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciel dostanie z tego 25%, czyli 750 z\u0142, a drugi \u2013 75%, czyli 2250 z\u0142. W podobnej proporcji b\u0119d\u0105 musieli te\u017c dzieli\u0107 si\u0119 kosztami, takimi jak podatek od nieruchomo\u015bci czy koszty remontu. O ile nie spisz\u0105 umowy dziel\u0105cej koszty i zyski w inny spos\u00f3b – np. dlatego, \u017ce jeden z nich mieszka za granic\u0105, a drugi \u201edogl\u0105da\u201d mieszkania na miejscu.<\/p>\n

Udzia\u0142 w nieruchomo\u015bci wyra\u017cony u\u0142amkiem mo\u017cna bez zgody pozosta\u0142ych wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli zby\u0107, obci\u0105\u017cy\u0107 hipotek\u0105 b\u0105d\u017a wydzier\u017cawi\u0107, mo\u017cna te\u017c si\u0119 go zrzec albo rozporz\u0105dzi\u0107 nim na wypadek \u015bmierci. Przy wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci \u0142\u0105cznej – dotycz\u0105cej zwykle ma\u0142\u017ce\u0144stw i sp\u00f3\u0142ek cywilnych<\/strong> – brak takich mo\u017cliwo\u015bci, jako \u017ce cechuje j\u0105 charakter bezudzia\u0142owy. W praktyce oznacza to np., \u017ce je\u015bli pozostajesz w zwi\u0105zku ma\u0142\u017ce\u0144skim, a w sk\u0142ad waszego wsp\u00f3lnego maj\u0105tku wchodzi dom, to bez zgody m\u0119\u017ca czy \u017cony nie mo\u017cesz sprzeda\u0107 \u201eswojej po\u0142owy\u201d tego domu, bo z punktu widzenia prawa wcale nie jest tak, \u017ce nale\u017cy do ciebie jego 50%. Dopiero rozw\u00f3d, separacja, intercyza – albo rozwi\u0105zanie sp\u00f3\u0142ki cywilnej – powoduj\u0105, \u017ce wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015b\u0107 \u0142\u0105czna (powsta\u0142a w momencie zawarcia ma\u0142\u017ce\u0144stwa czy za\u0142o\u017cenia sp\u00f3\u0142ki) przekszta\u0142ca si\u0119 w u\u0142amkow\u0105.<\/p>\n

Wr\u00f3\u0107my jednak do naszych przyk\u0142ad\u00f3w. Jak ju\u017c zaznaczyli\u015bmy, sam fakt posiadania 25-procentowego udzia\u0142u w stumetrowym mieszkaniu nie oznacza, \u017ce do posiadacza tego udzia\u0142u nale\u017cy 25 m kw. powierzchni lokalu. Obaj wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciele mog\u0105 si\u0119 jednak um\u00f3wi\u0107, \u017ce jeden b\u0119dzie korzysta\u0142 np. z ma\u0142ego pokoju, drugi z dw\u00f3ch du\u017cych pomieszcze\u0144, a \u0142azienka, przedpok\u00f3j i kuchnia przeznaczone s\u0105 do wsp\u00f3lnego u\u017cytku. Tak samo wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciele kamienicy mog\u0105 si\u0119 um\u00f3wi\u0107 (tzw. umowa quoad usum), \u017ce jeden b\u0119dzie korzysta\u0142 z jednego mieszkania, drugi z innego itd., podczas gdy wsp\u00f3lne b\u0119d\u0105 chocia\u017cby klatki schodowe.<\/p>\n

Przeczytaj: Inwestowanie w mieszkania w kamienicy<\/a><\/p>\n

Ryzyka zwi\u0105zane z nabyciem udzia\u0142u w nieruchomo\u015bci<\/h2>\n

W takim uk\u0142adzie mo\u017cna praktycznie bezproblemowo funkcjonowa\u0107 nawet przez wiele lat. Gorzej, gdy wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciele nieruchomo\u015bci z jakiego\u015b powodu przestaj\u0105 si\u0119 dogadywa\u0107<\/strong>. Dlatego w\u0142a\u015bnie atrakcyjna na pierwszy rzut oka oferta sprzeda\u017cy udzia\u0142u w takiej nieruchomo\u015bci \u201ez przypisanym lokalem\u201d mo\u017ce okaza\u0107 si\u0119 atrakcyjna wy\u0142\u0105cznie na poz\u00f3r. Nawet bowiem je\u015bli w akcie notarialnym widnieje zapis o tym, \u017ce nabywcy udzia\u0142u oddaje si\u0119 konkretny lokal mieszkalny \u201edo korzystania-u\u017cytkowania\u201d, nie staje si\u0119 on w\u0142a\u015bcicielem tego lokalu. Zapis \u00f3w r\u00f3wnie\u017c do niczego nie obliguje s\u0105du, kt\u00f3ry mia\u0142by orzeka\u0107 o zniesieniu wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci.<\/p>\n

Oznacza to, \u017ce gdyby kiedy\u015b dosz\u0142o do zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci<\/a>, to by\u0107 mo\u017ce z zajmowanego od lat mieszkania trzeba b\u0119dzie si\u0119 wynie\u015b\u0107, bo jego w\u0142a\u015bcicielem zostanie kto\u015b inny. Z kolei w przypadku zachowania lokalu by\u0107 mo\u017ce trzeba b\u0119dzie sp\u0142aci\u0107, i to w niema\u0142ej kwocie, pozosta\u0142ych \u201eudzia\u0142owc\u00f3w\u201d. A warto wiedzie\u0107, \u017ce o zniesienie wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci mo\u017ce wyst\u0105pi\u0107 do s\u0105du ka\u017cdy ze wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli<\/strong>, przy czym prawo to jest niezbywalne (mo\u017ce zosta\u0107 co najwy\u017cej na maksymalnie 5 lat wy\u0142\u0105czone), za\u015b raz wniesione roszczenie nie ulega przedawnieniu.<\/p>\n

To jednak nie koniec problem\u00f3w, z jakimi mo\u017ce si\u0119 zetkn\u0105\u0107 posiadacz udzia\u0142u w nieruchomo\u015bci. W\u015br\u00f3d innych wymieni\u0107 nale\u017cy cho\u0107by:<\/p>\n