{"id":1227,"date":"2019-08-09T19:29:39","date_gmt":"2019-08-09T17:29:39","guid":{"rendered":"http:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/?p=1227"},"modified":"2023-02-24T17:36:34","modified_gmt":"2023-02-24T16:36:34","slug":"inwestowanie-w-lokale-uzytkowe-pod-wynajem","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/inwestowanie-w-lokale-uzytkowe-pod-wynajem\/","title":{"rendered":"Inwestowanie w lokale u\u017cytkowe pod wynajem"},"content":{"rendered":"\n\n
\n \n
\n \n
\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n \n
\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n<\/div>\n \n\n
\n 5\/5 - (20 votes) <\/div>\n <\/div>\n

Wynajem lokalu u\u017cytkowego mo\u017ce przynie\u015b\u0107 wi\u0119ksze zyski ni\u017c wynajem mieszkania. To jednak te\u017c nieco wy\u017csza szko\u0142a jazdy.<\/strong><\/p>\n

<\/p>\n

\n
\r\n
\r\n Sprawd\u017a og\u0142oszenia przetarg\u00f3w i licytacji na sprzeda\u017c lokali u\u017cytkowych:\r\n <\/h5>\r\n \r\n
\r\n\r\n \r\n Warszawa\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Krak\u00f3w\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n \u0141\u00f3d\u017a\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Wroc\u0142aw\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Pozna\u0144\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Gda\u0144sk\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Szczecin\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Bydgoszcz\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Lublin\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Bia\u0142ystok\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Katowice\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Gdynia\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Radom\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Toru\u0144\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Sosnowiec\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n \r\n Rzesz\u00f3w\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Kielce\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Gliwice\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Zabrze\r\n <\/a>\r\n\r\n \r\n \r\n wi\u0119cej \u00bb\r\n <\/a>\r\n <\/div>\r\n<\/div><\/div>\n<\/span><\/p>\n

Zakup mieszkania, kt\u00f3re p\u00f3\u017aniej mo\u017cna wynaj\u0105\u0107, nie jest jedynym sposobem inwestowania w nieruchomo\u015bci. Innym – i to w dodatku cz\u0119sto o wiele bardziej op\u0142acalnym – jest cho\u0107by ulokowanie kapita\u0142u w przeznaczonym na wynajem lokalu u\u017cytkowym. Poni\u017cej piszemy o zaletach i wadach takiego rozwi\u0105zania, a tak\u017ce o tym, na co nale\u017cy zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119, by inwestycja mo\u017cliwie szybko si\u0119 zwr\u00f3ci\u0142a.<\/p>\n

Na zakup lokalu u\u017cytkowego z my\u015bl\u0105 o jego p\u00f3\u017aniejszym wynajmie decyduje si\u0119 coraz wi\u0119cej os\u00f3b. Wp\u0142yw na to ma co najmniej kilka czynnik\u00f3w. Jednym z najwa\u017cniejszych jest roczna stopa zwrotu z podobnej inwestycji, kt\u00f3ra mo\u017ce wynie\u015b\u0107 od 6 do nawet 10 proc.<\/strong> To dwa razy wi\u0119cej ni\u017c w przypadku wynajmowania lokalu mieszkalnego! Co prawda przy wynajmie kr\u00f3tkoterminowym tak\u017ce z mieszkania da si\u0119 wyci\u0105gn\u0105\u0107 te 7-8 proc. warto\u015bci inwestycji rocznie, jednak od jego w\u0142a\u015bciciela wymaga to sporo zachodu. W gr\u0119 wchodzi bowiem cz\u0119ste przekazywanie kluczy, sprz\u0105tanie czy odpowiedzialno\u015b\u0107 za likwidacj\u0119 wszystkich usterek, a przy tym poza sezonem turystycznym mo\u017ce by\u0107 trudniej znale\u017a\u0107 najemc\u00f3w.<\/p>\n

Zalety inwestowania w lokale u\u017cytkowe<\/h2>\n

W tym zakresie wynajem lokalu u\u017cytkowego przedstawia si\u0119 znacznie, znacznie lepiej. Po pierwsze, nie trzeba go urz\u0105dza\u0107 ani zwykle nawet wyka\u0144cza\u0107<\/strong>. Aby wynaj\u0105\u0107 lokal mieszkalny, musimy zadba\u0107 o to, by nadawa\u0142 si\u0119 do mieszkania, a wi\u0119c cz\u0119sto zacz\u0105\u0107 od remontu, wstawi\u0107 sprz\u0119ty AGD (przy wynajmie kr\u00f3tkoterminowym r\u00f3wnie\u017c meble) itd. Najemca lokalu u\u017cytkowego natomiast zagospodaruje jego przestrze\u0144 samodzielnie, zgodnie z w\u0142asnymi potrzebami. Mo\u017ce tylko ewentualnie w czasie trwania prac wyko\u0144czeniowych oczekiwa\u0107 obni\u017cenia lub wr\u0119cz zawieszenia czynszu (tzw. wakacje czynszowe).<\/p>\n

B\u0119dzie za to przeprowadza\u0142 bie\u017c\u0105ce naprawy zwi\u0105zane z eksploatacj\u0105 lokalu, a prawdopodobnie te\u017c dba\u0142 o niego znacznie lepiej ni\u017c przeci\u0119tny lokator o wynajmowane mieszkanie. W razie ewentualnych problem\u00f3w \u0142atwiej b\u0119dzie te\u017c wypowiedzie\u0107 mu umow\u0119 i np. odzyska\u0107 zaleg\u0142e op\u0142aty, poniewa\u017c nie chroni\u0105 go zapisy Ustawy o ochronie praw lokator\u00f3w. Nawet kiedy za\u015b wszystko jest w porz\u0105dku, to w przypadku mieszkania cz\u0119sto trzeba si\u0119 liczy\u0107 z konieczno\u015bci\u0105 szukania nowego najemcy ju\u017c po roku czy dw\u00f3ch latach. Tymczasem umowy z przedsi\u0119biorcami wynajmuj\u0105cymi lokal u\u017cytkowy zawierane s\u0105 zwykle na okres od 5 do nawet 15 lat<\/strong>. W tym czasie, zgodnie z podanymi wy\u017cej warto\u015bciami stopy zwrotu, inwestycja potrafi ca\u0142kowicie si\u0119 zwr\u00f3ci\u0107, a przy tym pozostawa\u0107 praktycznie bezobs\u0142ugowa.<\/p>\n

Gdyby\u015bmy natomiast z jakiego\u015b powodu chcieli si\u0119 z niej wycofa\u0107, istnieje mo\u017cliwo\u015b\u0107 sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci wraz z jej najemc\u0105<\/strong>. Kodeks cywilny przewiduje zmian\u0119 jednej ze stron kontraktu bez naruszania jego warunk\u00f3w. Kupuj\u0105c lokal u\u017cytkowy pod wynajem, warto zreszt\u0105 rozgl\u0105da\u0107 si\u0119 za takimi ofertami, bo znalezienie najemcy mo\u017ce by\u0107 nieco trudniejsze ni\u017c w przypadku mieszkania i trwa\u0107 znacznie d\u0142u\u017cej.<\/p>\n

Przeczytaj: Inwestowanie w mikrokawalerki<\/a><\/p>\n

Minusy inwestowania w lokale u\u017cytkowe<\/h2>\n

Lokali u\u017cytkowych na rynku jest mniej ni\u017c tych mieszkalnych, w niekt\u00f3rych lokalizacjach jednak popyt na nie mo\u017ce przewy\u017csza\u0107 poda\u017c<\/strong>. Najlepsze czasy dla w\u0142a\u015bcicieli tego typu nieruchomo\u015bci s\u0105 ju\u017c niestety za nami. Wiele podmiot\u00f3w, kt\u00f3re jeszcze kilka-kilkana\u015bcie lat temu ch\u0119tnie wynajmowa\u0142y lokale u\u017cytkowe (np. bank\u00f3w, sklep\u00f3w), przenios\u0142o cz\u0119\u015b\u0107 dzia\u0142alno\u015bci do internetu, rezygnuj\u0105c z wi\u0119kszej liczby plac\u00f3wek stacjonarnych.<\/p>\n

Z tego wzgl\u0119du ceny w zakresie zar\u00f3wno zakupu, jak i czynszu czy najmu takich lokali s\u0105 nieco ni\u017csze ni\u017c kiedy\u015b. Aby wej\u015b\u0107 w posiadanie lokalu u\u017cytkowego, wci\u0105\u017c jednak nale\u017cy dysponowa\u0107 zazwyczaj wi\u0119ksz\u0105 kwot\u0105, ni\u017c chc\u0105c kupi\u0107 mieszkanie<\/strong> na wynajem. W o\u015brodkach takich jak Wroc\u0142aw, Krak\u00f3w, Warszawa czy Gda\u0144sk, gdzie liczy\u0107 mo\u017cna na najwi\u0119ksze zyski, za metr kwadratowy trzeba zap\u0142aci\u0107 od 5-7 tys. z\u0142 wzwy\u017c. Nieruchomo\u015bci komercyjne w najlepszych lokalizacjach potrafi\u0105 kosztowa\u0107 za\u015b nawet po kilka milion\u00f3w z\u0142otych. Wysoki pr\u00f3g wej\u015bcia w podobn\u0105 inwestycj\u0119 jest drugim z najwi\u0119kszych jej minus\u00f3w.<\/p>\n

Sprawd\u017a: Aktualne og\u0142oszenia przetarg\u00f3w i licytacji lokali u\u017cytkowych z ca\u0142ej Polski<\/a><\/p>\n

\"Lokale<\/a><\/p>\n

Na co warto zwraca\u0107 uwag\u0119, inwestuj\u0105c w lokale u\u017cytkowe<\/h2>\n

Op\u0142aca si\u0119 wi\u0119c szuka\u0107 lokali u\u017cytkowych wystawianych w przetargach lub licytacjach<\/strong>, bo mo\u017cna je w ten spos\u00f3b naby\u0107 w bardzo korzystnej cenie. Czasem od razu z najemc\u0105, ale cz\u0119sto bez niego, co oznacza, \u017ce trzeba b\u0119dzie poszuka\u0107 ch\u0119tnych. Pom\u00f3c w tym mo\u017ce firma po\u015brednicz\u0105ca w obrocie nieruchomo\u015bciami komercyjnymi, kt\u00f3ra za stosown\u0105 prowizj\u0119 poprowadzi te\u017c cho\u0107by negocjacje z potencjalnie zainteresowanym najemc\u0105. Ale, jak g\u0142osi przys\u0142owie, z pustego nawet Salomon nie naleje. Aby zwi\u0119kszy\u0107 szanse na znalezienie takich potencjalnie zainteresowanych najemc\u00f3w i og\u00f3lnie na du\u017ce zyski<\/strong>, jeszcze przed zakupem nieruchomo\u015bci warto zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 na nast\u0119puj\u0105ce kwestie.<\/p>\n

Lokalizacja<\/h3>\n

Centra miast, deptaki, okolice g\u0142\u00f3wnych ulic i dr\u00f3g to z pewno\u015bci\u0105 miejsca, w kt\u00f3rych lokale u\u017cytkowe mog\u0105 si\u0119 okaza\u0107 najbardziej rentowne. To jednak zarazem najdro\u017csze lokalizacje, gdzie obowi\u0105zuj\u0105 wysokie stawki czynszu, co mo\u017ce te\u017c odstrasza\u0107 cz\u0119\u015b\u0107 ch\u0119tnych najemc\u00f3w. Na szcz\u0119\u015bcie nieruchomo\u015bci komercyjne \u201emaj\u0105 wzi\u0119cie\u201d r\u00f3wnie\u017c na terenie osiedli mieszkaniowych, zw\u0142aszcza tych nowych, o niezbyt jeszcze rozwini\u0119tej infrastrukturze.<\/p>\n

S\u0105siedztwo<\/h3>\n

Koniecznie natomiast nale\u017cy spojrze\u0107 w ich przypadku na plany zagospodarowania okolicznej przestrzeni w najbli\u017cszych latach – jak r\u00f3wnie\u017c na to, co si\u0119 w tej przestrzeni znajduje obecnie. Parkingi i przystanki komunikacji publicznej niew\u0105tpliwie sprzyjaj\u0105 cz\u0119stszym odwiedzinom lokalu u\u017cytkowego przez jego klient\u00f3w. Z kolei s\u0105siedztwo centrum handlowego mo\u017ce sprawi\u0107, \u017ce taki lokal straci na atrakcyjno\u015bci. Problemem mo\u017ce by\u0107 tak\u017ce niewielka odleg\u0142o\u015b\u0107 od przedszkola czy szko\u0142y, w pobli\u017cu kt\u00f3rych nie wolno sprzedawa\u0107 alkoholu, co b\u0119dzie mie\u0107 znaczenie m.in. dla sklep\u00f3w spo\u017cywczych czy restauracji.<\/p>\n

Przeznaczenie<\/h3>\n

Ale by\u0107 mo\u017ce upatrzony lokal i tak nada si\u0119 raczej do wykorzystania w innym celu? Np. jako salon kosmetyczny lub biuro. Ka\u017cda bran\u017ca ma nieco inne wymagania i warto wzi\u0105\u0107 to pod uwag\u0119, szukaj\u0105c nieruchomo\u015bci pod inwestycj\u0119. W\u0142a\u015bciciel luksusowego butiku b\u0119dzie wola\u0142 raczej lokal w odrestaurowanej kamienicy w centrum ni\u017c w bloku na przedmie\u015bciach. Mo\u017cliwo\u015b\u0107 zaaran\u017cowania obok letniego ogr\u00f3dka zainteresuje przedstawicieli gastronomii. Z kolei ekspozycja lokalu (wej\u015bcie z ulicy, du\u017ca witryna, mo\u017cliwo\u015b\u0107 umieszczenia reklam na zewn\u0105trz) b\u0119dzie mie\u0107 znaczenie dla punkt\u00f3w handlowo-us\u0142ugowych, ale dla wspomnianych biur ju\u017c niekoniecznie.<\/p>\n

Wiedz\u0105c, co mo\u017cna urz\u0105dzi\u0107 w kupowanym lokalu u\u017cytkowym, \u0142atwiej oceni\u0107, czy b\u0119dzie przynosi\u0142 on zyski z najmu – i na jakim poziomie. Poniewa\u017c czynsz b\u0119dzie p\u0142acony z przychod\u00f3w danego przedsi\u0119biorstwa, warto wczu\u0107 si\u0119 w rol\u0119 prowadz\u0105cej to przedsi\u0119biorstwo osoby i oszacowa\u0107, jak dobrze jest ono w stanie w danym lokalu prosperowa\u0107. Czyli uwzgl\u0119dni\u0107 m.in. liczb\u0119 przewijaj\u0105cych si\u0119 przeze\u0144 dziennie os\u00f3b, poblisk\u0105 konkurencj\u0119 i popyt na dane us\u0142ugi. Po takiej dok\u0142adnej analizie mo\u017ce si\u0119 okaza\u0107, \u017ce profit przyniesie nawet stosunkowo niedroga nieruchomo\u015b\u0107 na obrze\u017cach miasta. Bo np. w okolicy jest zapotrzebowanie na magazyny albo te\u017c okolica ta w sezonie jest na tyle atrakcyjna turystycznie, by op\u0142aca\u0142o si\u0119 mie\u0107 w niej lokal u\u017cytkowy przez ca\u0142y rok.<\/p>\n

Stan techniczny i podatki<\/h3>\n

Chocia\u017c wy\u017cej wspomniano o tym, \u017ce wyko\u0144czeniem i wyposa\u017ceniem takiego lokalu zajmuje si\u0119 z regu\u0142y wynajmuj\u0105cy go podmiot, to trzeba mie\u0107 na uwadze, \u017ce przeprowadzanie wi\u0119kszych remont\u00f3w pozostaje jednak po stronie w\u0142a\u015bciciela<\/strong>. Je\u017celi na \u015bcianach s\u0105 zacieki, a sprawno\u015b\u0107 instalacji czy szczelno\u015b\u0107 dachu pozostawiaj\u0105 sporo do \u017cyczenia, raczej nie ma si\u0119 co spodziewa\u0107 t\u0142umu ch\u0119tnych na wynajem. Eliminacja podobnych problem\u00f3w wi\u0105\u017ce si\u0119 z kosztami, kt\u00f3re koniecznie nale\u017cy uwzgl\u0119dni\u0107, szacuj\u0105c rentowno\u015b\u0107 inwestycji – podobnie jak przysz\u0142e podatki od nieruchomo\u015bci (wyliczane na podstawie jej powierzchni) i zysk\u00f3w z jej wynajmu.<\/p>\n

Przeczytaj: Inwestowanie w nieruchomo\u015bci \u2013 najbardziej popularne strategie<\/a><\/p>\n

Wynajem lokalu u\u017cytkowego<\/h2>\n

O te zyski w\u0142a\u015bnie tu chodzi, dlatego rozwa\u017cny zakup lokalu u\u017cytkowego to w kontek\u015bcie inwestowania dopiero po\u0142owa sukcesu. Druga wa\u017cna rzecz to znalezienie najemcy, a konkretniej: dobrego najemcy. Unikajmy podpisywania umowy z pierwszym lepszym przedsi\u0119biorc\u0105, kt\u00f3ry si\u0119 do nas zg\u0142osi<\/strong>. No, chyba \u017ce jest to na przyk\u0142ad bank albo firma sieciowa. Je\u015bli jednak niewiele wiemy na temat potencjalnie zainteresowanego, koniecznie zweryfikujmy go przynajmniej w bazach KRS i CEIDG. Dzi\u0119ki temu dowiemy si\u0119, czy dana firma w og\u00f3le istnieje. Warto zajrze\u0107 te\u017c do BIG lub KRD w celu sprawdzenia, czy nie ma problem\u00f3w z regulowaniem nale\u017cno\u015bci.<\/p>\n

Opr\u00f3cz tego dobrze jest pozna\u0107 charakter dzia\u0142alno\u015bci, kt\u00f3ra ma by\u0107 w naszym lokalu prowadzona<\/strong>. W przypadku klub\u00f3w, pub\u00f3w czy bar\u00f3w szybkiej obs\u0142ugi cz\u0119\u015bciej pojawia\u0107 mog\u0105 si\u0119 chocia\u017cby zniszczenia czy problemy z okolicznymi mieszka\u0144cami tudzie\u017c administracj\u0105 budynku. Nie zaszkodzi ponadto zorientowa\u0107 si\u0119 w do\u015bwiadczeniu oraz podej\u015bciu do biznesu przysz\u0142ego najemcy. Jego ewentualne niepowodzenie mo\u017ce si\u0119 przecie\u017c odbi\u0107 na nas, np. w postaci zaleg\u0142o\u015bci w odprowadzaniu op\u0142at.<\/p>\n

Ocena ryzyka nie jest \u0142atwa, ale te\u017c inwestowanie w nieruchomo\u015bci komercyjne to nieco wy\u017csza szko\u0142a jazdy ni\u017c w przypadku mieszka\u0144 czy gara\u017cy. Wynajem tych ostatnich to zreszt\u0105 bardzo dobry pomys\u0142, by zacz\u0105\u0107 stawia\u0107 pierwsze inwestycyjne kroki na polu nieruchomo\u015bci u\u017cytkowych (o tym, jak si\u0119 do niego zabra\u0107, pisali\u015bmy tutaj: Inwestowanie w gara\u017ce i miejsca postojowe<\/a>). Nawet jednak je\u015bli jeste\u015bmy starymi wyjadaczami w tej dziedzinie, pami\u0119tajmy o skrupulatnym sporz\u0105dzeniu umowy<\/strong>, w kt\u00f3rej powinny si\u0119 znale\u017a\u0107 zapisy dotycz\u0105ce nie tylko konkretnych termin\u00f3w i kwot, ale te\u017c kwestii takich jak:<\/p>\n