{"id":1135,"date":"2019-05-29T12:35:33","date_gmt":"2019-05-29T10:35:33","guid":{"rendered":"http:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/?p=1135"},"modified":"2025-03-09T11:55:40","modified_gmt":"2025-03-09T10:55:40","slug":"o-co-chodzi-z-nieuregulowanym-gruntem-pod-budynkiem","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/o-co-chodzi-z-nieuregulowanym-gruntem-pod-budynkiem\/","title":{"rendered":"O co chodzi z nieuregulowanym gruntem pod budynkiem?"},"content":{"rendered":"\n\n
\n \n
\n \n
\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n \n
\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n<\/div>\n \n\n
\n 4.7\/5 - (48 votes) <\/div>\n <\/div>\n

Jakie szanse i zagro\u017cenia wynikaj\u0105 z faktu, \u017ce nieruchomo\u015b\u0107 znajduje si\u0119 na tzw. nieuregulowanym gruncie?<\/strong><\/p>\n

<\/p>\n

Co to znaczy, \u017ce budynek stoi na nieuregulowanym gruncie? Czy da si\u0119 kupi\u0107 lokal znajduj\u0105cy si\u0119 w takim budynku? I czy warto w og\u00f3le rozwa\u017ca\u0107 podobne rozwi\u0105zanie? W poni\u017cszym artykule odpowiadamy na te oraz inne pytania, jak r\u00f3wnie\u017c zarysowujemy mo\u017cliwe scenariusze rozwi\u0105zania kwestii nieuregulowanych grunt\u00f3w.<\/p>\n

Samo poj\u0119cie dotyczy zasadniczo budynk\u00f3w wielorodzinnych, kt\u00f3re nale\u017c\u0105 do sp\u00f3\u0142dzielni mieszkaniowych. Problem natomiast polega na tym, \u017ce sporo z nich stoi na gruntach, kt\u00f3re do owych sp\u00f3\u0142dzielni ju\u017c nie nale\u017c\u0105. Najwi\u0119kszy rozkwit budownictwa sp\u00f3\u0142dzielczego w naszym kraju przypad\u0142 na lata 70. i 80. XX wieku, kiedy to nie przejmowano si\u0119 zbytnio tym, czy dana sp\u00f3\u0142dzielnia ma prawo w\u0142asno\u015bci do dzia\u0142ki, na kt\u00f3rej stawia budynek, albo chocia\u017c do jej wieczystego u\u017cytkowania. Wynika\u0142o to w du\u017cej mierze z przyj\u0119cia kwestionowanych dzisiaj zapis\u00f3w o powojennym przepadku mienia.<\/p>\n

\n
\r\n
\r\n Sprawd\u017a og\u0142oszenia przetarg\u00f3w i licytacji na sprzeda\u017c mieszka\u0144:\r\n <\/h5>\r\n \r\n
\r\n\r\n \r\n Warszawa\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Krak\u00f3w\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n \u0141\u00f3d\u017a\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Wroc\u0142aw\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Pozna\u0144\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Gda\u0144sk\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Szczecin\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Bydgoszcz\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Lublin\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Bia\u0142ystok\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Katowice\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Gdynia\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Radom\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Toru\u0144\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Sosnowiec\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n \r\n Rzesz\u00f3w\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Kielce\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Gliwice\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Zabrze\r\n <\/a>\r\n\r\n \r\n \r\n wi\u0119cej \u00bb\r\n <\/a>\r\n <\/div>\r\n<\/div><\/div>\n<\/span><\/p>\n

SWDPL a prawo w\u0142asno\u015bci<\/h2>\n

W taki spos\u00f3b powsta\u0142o kilkadziesi\u0105t tysi\u0119cy mieszka\u0144, kt\u00f3re co prawda mo\u017cna kupowa\u0107 i sprzedawa\u0107, lecz jest to mocno utrudnione. Gwoli \u015bcis\u0142o\u015bci: zbywa\u0107 w przypadku wi\u0119kszo\u015bci z nich mo\u017cna nie tyle prawo w\u0142asno\u015bci, ile sp\u00f3\u0142dzielcze w\u0142asno\u015bciowe prawo do lokalu (SWPDL). Cho\u0107 u\u017cytkowanie mieszkania w praktyce jest do\u015b\u0107 podobne dla ka\u017cdej z dw\u00f3ch opcji, to SWPDL si\u0142\u0105 rzeczy wi\u0105\u017ce si\u0119 z pewnymi ograniczeniami. Trzeba np. uzyska\u0107 zgod\u0119 sp\u00f3\u0142dzielni na prowadzenie w lokalu dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej (wi\u0119cej na ten temat pisali\u015bmy w osobnym artykule).<\/p>\n

Aby wyeliminowa\u0107 owe ograniczenia, mo\u017cna przekszta\u0142ci\u0107 SWDPL w tzw. odr\u0119bn\u0105 w\u0142asno\u015b\u0107<\/strong>. W tym celu trzeba sp\u0142aci\u0107 t\u0119 cz\u0119\u015b\u0107 zaci\u0105gni\u0119tego przez sp\u00f3\u0142dzielni\u0119 kredytu, kt\u00f3ra przypada na dane mieszkanie, oraz uregulowa\u0107 wszelkie nale\u017cno\u015bci czynszowe, a tak\u017ce przed\u0142o\u017cy\u0107 zarz\u0105dowi sp\u00f3\u0142dzielni stosowny wniosek. Ale uwaga: ca\u0142\u0105 procedur\u0119 da si\u0119 przeprowadzi\u0107 wy\u0142\u0105cznie wtedy, gdy sp\u00f3\u0142dzielnia jest w\u0142a\u015bcicielem gruntu, na kt\u00f3rym znajduje si\u0119 budynek<\/strong> z interesuj\u0105cym nas lokalem, albo gdy ma prawo do jego wieczystego u\u017cytkowania.<\/p>\n

Przeczytaj: Jak przekszta\u0142ci\u0107 sp\u00f3\u0142dzielcze w\u0142asno\u015bciowe prawo do lokalu w odr\u0119bn\u0105 w\u0142asno\u015b\u0107?<\/a><\/p>\n

Problem i jego konsekwencje, czyli… kolejne problemy<\/h2>\n

24 maja 2013 r. S\u0105d Najwy\u017cszy zadecydowa\u0142 bowiem, \u017ce w przeciwnym wypadku nie wolno zak\u0142ada\u0107 ksi\u0105g wieczystych (sygn. akt III CZP 104\/12). Bez wpisu do ksi\u0119gi wieczystej nie da si\u0119 natomiast przekszta\u0142ci\u0107 SWDPL w odr\u0119bn\u0105 w\u0142asno\u015b\u0107<\/strong> – ani ustanowi\u0107 hipoteki<\/strong>, a wi\u0119c zabezpieczenia dla kredytu. Nie mo\u017cna te\u017c tego obecnie zrobi\u0107 nawet w przypadku mieszka\u0144, dla kt\u00f3rych za\u0142o\u017cono KW ju\u017c wcze\u015bniej, jeszcze przed wej\u015bciem w \u017cycie powy\u017cszego zapisu.<\/p>\n

Banki przesta\u0142y wi\u0119c udziela\u0107 po\u017cyczek na ich zakup. Istniej\u0105 bodaj\u017ce dwa wyj\u0105tki, weryfikuj\u0105ce transakcje na podstawie KW nieruchomo\u015bci, a nie gruntu, jednak droga do uzyskania kredytu hipotecznego wci\u0105\u017c jest tu o wiele trudniejsza ni\u017c standardowo.<\/p>\n

Szansa dla inwestor\u00f3w?<\/h2>\n

Niepewny status prawny, nik\u0142e perspektywy na przekszta\u0142cenie SWDPL w prawo w\u0142asno\u015bci, konieczno\u015b\u0107 dysponowania wi\u0119ksz\u0105 ilo\u015bci\u0105 got\u00f3wki, skomplikowane procedury czy nawet czysta niech\u0119\u0107 do sp\u00f3\u0142dzielni mieszkaniowych – wszystko to mocno zaw\u0119\u017ca grono potencjalnych nabywc\u00f3w. Co stawia w trudnej sytuacji sprzedaj\u0105cych, zmuszaj\u0105c ich nierzadko do znacznego obni\u017cenia ceny lokalu<\/strong>. A ta potrafi by\u0107 w konsekwencji nawet o 10-20 proc. ni\u017csza ni\u017c w przypadku mieszkania w\u0142asno\u015bciowego w budynku posadowionym na gruncie uregulowanym.<\/p>\n

Potraktowa\u0107 to mo\u017cna jako niez\u0142\u0105 okazj\u0119, zw\u0142aszcza \u017ce wiele takich problematycznych nieruchomo\u015bci znajduje si\u0119 w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach, a przy tym s\u0105 one w ca\u0142kiem dobrym stanie. Je\u015bli jednak nawet mo\u017cemy pozwoli\u0107 sobie na zakup jednej z nich za got\u00f3wk\u0119 (albo z pomoc\u0105 doradcy kredytowego uzyska\u0107 po\u017cyczk\u0119 w kt\u00f3rym\u015b z dw\u00f3ch wspomnianych bank\u00f3w), koniecznie oszacujmy ryzyko podobnej inwestycji<\/strong>, bior\u0105c pod uwag\u0119 poni\u017csze czynniki.<\/p>\n

Przeczytaj: Przetarg na mieszkanie od sp\u00f3\u0142dzielni mieszkaniowej<\/a><\/p>\n

Rozwi\u0105zania systemowe<\/h2>\n

Raczej niewiele wskazuje na to, by problem nieuregulowanych grunt\u00f3w mia\u0142 zosta\u0107 rozwi\u0105zany na drodze ustawowej, cho\u0107 Rzecznik Praw Obywatelskich domaga si\u0119 tego od lat. Wynika to m.in. st\u0105d, \u017ce istnieje wiele r\u00f3\u017cnych przyczyn, dla kt\u00f3rych status prawny grunt\u00f3w pozostaje nieuregulowany<\/strong>. Trudno wi\u0119c sformu\u0142owa\u0107 jeden og\u00f3lny przepis, kt\u00f3ry odpowiada\u0142by na nie wszystkie. Tym bardziej, \u017ce jednocze\u015bnie nie mo\u017ce on kolidowa\u0107 z postanowieniami Konstytucji w zakresie prawa w\u0142asno\u015bci i prawa w\u0142asno\u015bci jednostek samorz\u0105du terytorialnego (art. 21 i 165).<\/p>\n

Pewn\u0105 nadziej\u0119 dawa\u0142y prace nad tzw. du\u017c\u0105 ustaw\u0105 reprywatyzacyjn\u0105, kt\u00f3ra zak\u0142ada\u0142a, \u017ce sp\u00f3\u0142dzielnie mog\u0142yby og\u0142asza\u0107 ch\u0119\u0107 przej\u0119cia konkretnych dzia\u0142ek – i przejmowa\u0107 je, je\u015bli przez rok nikt nie wysunie roszcze\u0144 w tym wzgl\u0119dzie (nabycie prawa do gruntu wskutek tzw. przemilczenia). Projekt zosta\u0142 niestety zarzucony. Ale gdyby rz\u0105d wznowi\u0142 dzia\u0142ania w tym zakresie i wypracowa\u0142 ostatecznie jakie\u015b systemowe rozwi\u0105zanie kwestii nieuregulowanych grunt\u00f3w, warto\u015b\u0107 znajduj\u0105cych si\u0119 na nich lokali istotnie by wzros\u0142a. Nie wiadomo natomiast, kiedy by mog\u0142o to nast\u0105pi\u0107.<\/p>\n

\"Nieuregulowany<\/a><\/p>\n

Dzia\u0142ania w\u0142asne sp\u00f3\u0142dzielni<\/h2>\n

W niekt\u00f3rych przypadkach nie trzeba na to czeka\u0107. Niekt\u00f3re sp\u00f3\u0142dzielnie staraj\u0105 si\u0119 uregulowa\u0107 status prawny grunt\u00f3w<\/strong>, na kt\u00f3rych znajduj\u0105 si\u0119 ich budynki, we w\u0142asnym zakresie. Wi\u0119kszo\u015b\u0107 z nich tego nie robi z uwagi na:<\/p>\n