{"id":1005,"date":"2017-12-29T20:55:59","date_gmt":"2017-12-29T19:55:59","guid":{"rendered":"http:\/\/kataster360.pl\/?p=189"},"modified":"2021-03-11T19:58:35","modified_gmt":"2021-03-11T18:58:35","slug":"co-obniza-wartosc-rynkowa-nieruchomosci","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/co-obniza-wartosc-rynkowa-nieruchomosci\/","title":{"rendered":"Co obni\u017ca warto\u015b\u0107 rynkow\u0105 nieruchomo\u015bci?"},"content":{"rendered":"\n\n
\n \n
\n \n
\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n \n
\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n
\n \n\n
<\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n<\/div>\n \n\n
\n 4.8\/5 - (13 votes) <\/div>\n <\/div>\n

Poj\u0119cie warto\u015bci rynkowej nieruchomo\u015bci wprowadza art. 151 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomo\u015bciami.<\/strong>
\n<\/p>\n

Zgodnie z jego tre\u015bci\u0105 warto\u015b\u0107 rynkow\u0105 nieruchomo\u015bci stanowi szacunkowa kwota, jak\u0105 w dniu wyceny mo\u017cna uzyska\u0107 za nieruchomo\u015b\u0107 w transakcji sprzeda\u017cy, zawieranej na warunkach rynkowych pomi\u0119dzy kupuj\u0105cym a sprzedaj\u0105cym, kt\u00f3rzy maj\u0105 stanowczy zamiar zawarcia umowy, dzia\u0142aj\u0105 z rozeznaniem i post\u0119puj\u0105 rozwa\u017cnie oraz nie znajduj\u0105 si\u0119 w sytuacji przymusowej.<\/p>\n

\n
\r\n
\r\n Sprawd\u017a og\u0142oszenia przetarg\u00f3w i licytacji na sprzeda\u017c mieszka\u0144:\r\n <\/h5>\r\n \r\n
\r\n\r\n \r\n Warszawa\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Krak\u00f3w\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n \u0141\u00f3d\u017a\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Wroc\u0142aw\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Pozna\u0144\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Gda\u0144sk\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Szczecin\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Bydgoszcz\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Lublin\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Bia\u0142ystok\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Katowice\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Gdynia\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Radom\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Toru\u0144\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Sosnowiec\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n \r\n Rzesz\u00f3w\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Kielce\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Gliwice\r\n <\/a>\r\n \r\n \r\n Zabrze\r\n <\/a>\r\n\r\n \r\n \r\n wi\u0119cej \u00bb\r\n <\/a>\r\n <\/div>\r\n<\/div><\/div>\n<\/span><\/p>\n

Czynniki wp\u0142ywaj\u0105ce na obni\u017cenie warto\u015bci nieruchomo\u015bci<\/h2>\n

Warto\u015b\u0107 rynkowa nieruchomo\u015bci: dzia\u0142ki gruntowej, domku jednorodzinnego czy mieszkania zale\u017cna jest od wielu czynnik\u00f3w.<\/p>\n

Do najbardziej istotnych czynnik\u00f3w wp\u0142ywaj\u0105cych na warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci nale\u017cy zaliczy\u0107:<\/p>\n

    \n
  1. Stan prawny nieruchomo\u015bci, okre\u015blany przez takie dokumenty, jak:
    \n– ksi\u0119ga wieczysta,
    \n– wypis i wyrys z rejestru grunt\u00f3w,<\/li>\n
  2. Przeznaczenie nieruchomo\u015bci w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP).<\/li>\n
  3. Warunki zabudowy.<\/li>\n
  4. Rejestr zabytk\u00f3w.<\/li>\n
  5. Rozk\u0142ad wewn\u0119trzny nieruchomo\u015bci.<\/li>\n
  6. Lokalizacja.<\/li>\n
  7. Wysoko\u015b\u0107 czynszu.<\/li>\n
  8. Stan nieruchomo\u015bci – rynek wt\u00f3rny czy pierwotny.<\/li>\n<\/ol>\n

    Przeczytaj: Warto\u015b\u0107 rynkowa nieruchomo\u015bci<\/a><\/p>\n

    Stan prawny nieruchomo\u015bci<\/h3>\n

    Ka\u017cdy zainteresowany nabyciem nieruchomo\u015bci powinien zapozna\u0107 si\u0119 z tre\u015bci\u0105 ksi\u0119gi wieczystej nieruchomo\u015bci<\/strong>, a w szczeg\u00f3lno\u015bci z wpisami uj\u0119tymi w dzia\u0142ach II, III i IV ksi\u0119gi wieczystej<\/strong>.<\/p>\n

    Analizuj\u0105c wpis dzia\u0142u II ksi\u0119gi wieczystej dowiemy si\u0119 czy nieruchomo\u015b\u0107 stanowi w\u0142asno\u015b\u0107 czy u\u017cytkowanie wieczyste<\/strong>. Je\u017celi z ksi\u0119gi wieczystej wynika, \u017ce nieruchomo\u015b\u0107 jest w\u0142asno\u015bci\u0105, to r\u00f3wnie\u017c nale\u017cy sprawdzi\u0107, czy w\u0142a\u015bcicielem jest jedna osoba czy te\u017c nieruchomo\u015b\u0107 stanowi wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015b\u0107. Zawsze nieruchomo\u015b\u0107 o statusie \u201dw\u0142asno\u015b\u0107\u201d na rynku nieruchomo\u015bci osi\u0105gnie warto\u015b\u0107 wy\u017csz\u0105 od nieruchomo\u015bci b\u0119d\u0105cej w u\u017cytkowaniu wieczystym. Podobnie, obni\u017ceniem warto\u015bci skutkuje zbywanie nieruchomo\u015bci stanowi\u0105cej wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015b\u0107 (b\u0119d\u0105ca w\u0142asno\u015bci\u0105 kilku os\u00f3b).<\/p>\n

    Dzia\u0142 III ksi\u0119gi wieczystej jest dzia\u0142em, w kt\u00f3rym wpisywane s\u0105 prawa, roszczenia i ograniczenia oraz ostrze\u017cenia<\/strong>. Natomiast w dziale IV ksi\u0119gi wieczystej wpisywane s\u0105 informacje dotycz\u0105ce hipoteki<\/strong>.<\/p>\n

    W przypadku ujawnienia wpis\u00f3w w wymienionych dzia\u0142ach, do czynno\u015bci nabycia nieruchomo\u015bci nale\u017cy podej\u015b\u0107 zachowuj\u0105c szczeg\u00f3ln\u0105 ostro\u017cno\u015b\u0107. W sytuacji, gdy mamy jakiekolwiek w\u0105tpliwo\u015bci, co do ryzyka nabycia nieruchomo\u015bci, powinni\u015bmy zasi\u0119gn\u0105\u0107 opinii prawnika. Je\u017celi nieruchomo\u015b\u0107, jest obci\u0105\u017cona hipotek\u0105, a kupuj\u0105cy, mimo to jest zdecydowany j\u0105 naby\u0107, to ostateczna cena takiej nieruchomo\u015bci powinna by\u0107 znacz\u0105co ni\u017csza.<\/p>\n

    Warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci jest r\u00f3wnie\u017c zale\u017cna od ujawnionych w ksi\u0119dze wieczystej praw rzeczowych i osobistych oraz roszcze\u0144<\/strong>, takich jak prawo najmu, prawo odkupu czy prawo do\u017cywocia.\u00a0To ostatnie, czyli prawo do\u017cywocia<\/strong>, mo\u017ce kupuj\u0105cemu nieruchomo\u015b\u0107 przysporzy\u0107 wiele problem\u00f3w. \u015awiadome nabycie nieruchomo\u015bci obci\u0105\u017conej prawem do\u017cywocia, powinno zawsze skutkowa\u0107 obni\u017ceniem warto\u015bci nieruchomo\u015bci.<\/p>\n

    Przeznaczenie nieruchomo\u015bci w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP)<\/h3>\n

    Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem prawa miejscowego przyjmowanym uchwa\u0142\u0105 rady gminy. MPZP okre\u015bla przede wszystkim przeznaczenie nieruchomo\u015bci, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu<\/strong>.<\/p>\n

    Lokalizacja oraz warunki zabudowy ka\u017cdej nowobudowanej nieruchomo\u015b\u0107 musz\u0105 by\u0107 zgodne z wytycznymi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.<\/p>\n

    Warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci<\/strong>, szczeg\u00f3lnie dzia\u0142ki budowlanej, jest zale\u017cna nie tylko od jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ale r\u00f3wnie\u017c przeznaczenia grunt\u00f3w s\u0105siaduj\u0105cych z t\u0105 nieruchomo\u015bci\u0105<\/strong>.<\/p>\n

    W sytuacji, gdy nieruchomo\u015bci zbywane przylegaj\u0105 do nieruchomo\u015bci przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inwestycyjne, np. budow\u0119 fabryki b\u0105d\u017a na cele infrastruktury technicznej \u2013 obejmuj\u0105cej budow\u0119 linii wysokiego napi\u0119cia, gazoci\u0105gu czy innej inwestycji liniowej, warto\u015b\u0107 takiej nieruchomo\u015bci powinna by\u0107 obni\u017cona.<\/p>\n

    Zapewne bardziej atrakcyjn\u0105, a zarazem dro\u017csz\u0105, b\u0119dzie nieruchomo\u015b\u0107 po\u0142o\u017cona tu\u017c przy lesie, czy parku, z dala od ha\u0142asu, ani\u017celi ta po\u0142o\u017cona w bezpo\u015brednim s\u0105siedztwie linii wysokiego napi\u0119cia, czy ruroci\u0105g\u00f3w transportuj\u0105cych p\u0142yny r\u00f3\u017cnego przeznaczenia.<\/p>\n

    W\u015br\u00f3d nieruchomo\u015bci oferowanych na rynku nieruchomo\u015bci mo\u017cemy spotka\u0107 r\u00f3wnie\u017c nieruchomo\u015bci nieobj\u0119te miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego<\/strong>. Budowa domu na takich gruntach jest mo\u017cliwa po uzyskaniu przez w\u0142a\u015bciciela takiej nieruchomo\u015bci decyzji w\u00f3jta gminy o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.<\/p>\n

    Ju\u017c sam fakt konieczno\u015bci uzyskania przez przysz\u0142ego nabywc\u0119 decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zniech\u0119ca przysz\u0142ego nabywc\u0119, a gdy ju\u017c zdecyduje si\u0119 naby\u0107 t\u0119 nieruchomo\u015b\u0107, zmierza do obni\u017cenia warto\u015bci nieruchomo\u015bci.<\/p>\n

    Zatem, nabywaj\u0105c nieruchomo\u015b\u0107 powinni\u015bmy sprawdzi\u0107 nie tylko przeznaczenie nieruchomo\u015bci nabywanej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ale r\u00f3wnie\u017c nieruchomo\u015bci po\u0142o\u017cone w jej otoczeniu.<\/p>\n

    Z tre\u015bci\u0105 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mo\u017cna si\u0119 zapozna\u0107 osobi\u015bcie w gminie<\/strong>, w wydziale planowania b\u0105d\u017a korespondencyjnie<\/strong>, poprzez z\u0142o\u017cenie wniosku o wydanie wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy. We wniosku o wydanie opinii na jakie cele w MPZP przeznaczona jest dana nieruchomo\u015b\u0107 nale\u017cy wskaza\u0107 numer dzia\u0142ki, kt\u00f3rej dotyczy opinia. Gmina wydaje opinie w zakresie przeznaczenia nieruchomo\u015bci po uiszczeniu stosownej op\u0142aty.<\/p>\n

    Przeczytaj: Co wp\u0142ywa na warto\u015b\u0107 rynkow\u0105 nieruchomo\u015bci?<\/a><\/p>\n

    Warunki zabudowy<\/h3>\n

    Mo\u017ce si\u0119 zdarzy\u0107, \u017ce gmina nie ma opracowanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji, nabywaj\u0105c nieruchomo\u015b\u0107, np. w celach budowy domu, musimy sprawdzi\u0107 czy dla nabywanej dzia\u0142ki wydana jest wa\u017cna decyzja o warunkach zabudowy<\/strong>.<\/p>\n

    Je\u017celi nieruchomo\u015b\u0107, kt\u00f3ra zamierzamy naby\u0107 na cele budowlane nie jest obj\u0119ta MPZP, jak r\u00f3wnie\u017c nie posiada wa\u017cnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, powinni\u015bmy sprawdzi\u0107 w gminie mo\u017cliwo\u015b\u0107 budowy domu na przedmiotowej dzia\u0142ce i jednocze\u015bnie skutecznie d\u0105\u017cy\u0107 do obni\u017cenia warto\u015bci nieruchomo\u015bci.<\/p>\n

    Warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci o nieokre\u015blonym przeznaczeniu powinna by\u0107 znacznie ni\u017csza<\/strong> od tej, obj\u0119tej MPZP, jak r\u00f3wnie\u017c od tej, kt\u00f3ra posiada aktualn\u0105 decyzj\u0119 o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.<\/p>\n

    Rejestr zabytk\u00f3w<\/h3>\n

    Na istotne zmniejszenie warto\u015bci nieruchomo\u015bci mo\u017ce mie\u0107 informacja o uj\u0119ciu nieruchomo\u015bci, b\u0105d\u017a nie, w rejestrze zabytk\u00f3w prowadzonym przez konserwatora zabytk\u00f3w. Ochrona konserwatorska nieruchomo\u015bci wprowadza bowiem znaczne ograniczenia w wykonywaniu prawa w\u0142asno\u015bci<\/strong>.<\/p>\n

    Mo\u017ce si\u0119 okaza\u0107, \u017ce nabyli\u015bmy nieruchomo\u015b\u0107, na kt\u00f3rej nie b\u0119dziemy mogli przeprowadzi\u0107 istotnych remont\u00f3w b\u0105d\u017a wybudowa\u0107 budynku.<\/p>\n

    Rozk\u0142ad wewn\u0119trzny nieruchomo\u015bci<\/h3>\n

    Warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci znacznie spada, gdy nieruchomo\u015b\u0107 po\u0142o\u017cona na wy\u017cszej kondygnacji nie posiada mo\u017cliwo\u015bci korzystania z windy, nie posiada balkonu, czy te\u017c tarasu<\/strong>.<\/p>\n

    Na obni\u017cenie warto\u015bci nieruchomo\u015bci mo\u017ce mie\u0107 wp\u0142yw rozmieszczenia poszczeg\u00f3lnych izb<\/strong>. Zapewne nieruchomo\u015b\u0107 o izbach przechodnich, nieposiadaj\u0105cych osobnych wej\u015b\u0107 b\u0119dzie mia\u0142a ni\u017csz\u0105 warto\u015b\u0107 od tej nieruchomo\u015bci, w kt\u00f3rej ka\u017cda z izb ma osobne wej\u015bcie.<\/p>\n

    Lokalizacja<\/h3>\n

    Istotny wp\u0142yw na warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci b\u0119dzie mia\u0142o jej po\u0142o\u017cenie wzgl\u0119dem miejsca naszej pracy, przedszkola czy szko\u0142y b\u0105d\u017a o\u015brodka zdrowia<\/strong>.<\/p>\n

    Im dalej od wymienionych obiekt\u00f3w, tym warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci powinna by\u0107 ni\u017csza. Przy czym, niedogodno\u015bci te mog\u0105 by\u0107 po cz\u0119\u015bci niwelowane dobr\u0105 komunikacj\u0105<\/strong>, np. po\u0142o\u017cenie nieruchomo\u015bci w pobli\u017cu metra, kolejki podmiejskiej, czy tramwaju.<\/p>\n

    Wysoko\u015b\u0107 czynszu<\/h3>\n

    Istotny wp\u0142ywa na warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci ma wysoko\u015b\u0107 czynszu. Wysoki czynsz mo\u017ce znacznie wp\u0142yn\u0105\u0107 na obni\u017cenie warto\u015bci nieruchomo\u015bci<\/strong>.<\/p>\n

    Stan nieruchomo\u015bci<\/h3>\n

    Warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci zale\u017cy od tego czy nieruchomo\u015b\u0107 pochodzi z rynku wt\u00f3rnego czy te\u017c pierwotnego<\/strong>. Je\u017celi nabywamy nieruchomo\u015b\u0107 – mieszkanie z rynku wt\u00f3rnego bywa, \u017ce po nabyciu mieszkania b\u0119dziemy musieli przeprowadzi\u0107 w nim gruntowny remont.<\/p>\n

    Natomiast kupuj\u0105c mieszkanie w stanie deweloperskim, musimy liczy\u0107 si\u0119 z istotnymi kosztami przystosowania mieszkania do naszych potrzeb. W przypadku wy\u017cszych koszt\u00f3w remontu nad kosztami dostosowania mieszkania deweloperskiego do potrzeb w\u0142asnych, mo\u017cemy m\u00f3wi\u0107 o konieczno\u015bci obni\u017cenia warto\u015bci mieszkania pochodz\u0105cego z rynku wt\u00f3rnego.<\/p>\n

    Oczywi\u015bcie, wymienione wy\u017cej czynniki wp\u0142ywaj\u0105ce na obni\u017cenie warto\u015bci nieruchomo\u015bci, nie stanowi\u0105 zamkni\u0119tego katalogu<\/strong>. Zawsze, gdy trudno jest nam zweryfikowa\u0107 czy podana przez zbywaj\u0105cego warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci jest warto\u015bci\u0105 rynkow\u0105, czy te\u017c wed\u0142ug naszej oceny powinna by\u0107 ni\u017csza, mo\u017cemy skorzysta\u0107 z us\u0142ug rzeczoznawcy maj\u0105tkowego, szczeg\u00f3lnie, gdy na nabycie nieruchomo\u015bci niezb\u0119dne b\u0119d\u0105 \u015brodki bankowe.<\/p>\n

    Przeczytaj: Rzeczoznawca maj\u0105tkowy – kim jest i czym si\u0119 zajmuje?<\/a><\/p>\n

    List\u0119 rzeczoznawc\u00f3w maj\u0105tkowych znajdziemy na stronie Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa: LINK<\/a>.<\/p>\n

    Podstawa prawna:<\/p>\n

      \n
    1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomo\u015bciami (Dz. U. 2016.2147, Tekst jednolity z p\u00f3\u017an. zm.).<\/li>\n
    2. Rozporz\u0105dzenie z dnia 21 wrze\u015bnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomo\u015bci i sporz\u0105dzenia operatu szacunkowego (Dz. U Nr 207, poz. 2109 ze zm.).<\/li>\n<\/ol>\n

      Przeszukaj baz\u0119 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl \u00bb<\/a><\/p>\n

      Foto: Fotolia<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      Poj\u0119cie warto\u015bci rynkowej nieruchomo\u015bci wprowadza art. 151 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomo\u015bciami.<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":1008,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[30],"tags":[34],"series":[],"class_list":{"0":"post-1005","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-wycena-nieruchomosci","8":"tag-wartosc-nieruchomosci"},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1005","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1005"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1005\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2225,"href":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1005\/revisions\/2225"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1008"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1005"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1005"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1005"},{"taxonomy":"series","embeddable":true,"href":"https:\/\/listaprzetargow.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/series?post=1005"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}